2·19 미분양 대책 분석: 철도 지하화·임대사업자 부활 방안 살펴보기

시작하며

2월 19일 발표된 정부의 미분양 대책이 시장의 예상과 달랐다. 기존에 예상되던 양도세 면제나 대출 규제 완화(DTI·DSR 조정) 등의 강력한 부양책은 포함되지 않았다. 대신 철도 지하화, 임대사업자 부활, 준공 후 미분양 매입 등의 내용이 중심이었다. 이번 발표 내용을 정리하고, 시장에서 어떻게 반응할지 분석해본다.

 

1. 미분양 증가 원인과 정부의 기본 방향

최근 미분양 주택이 크게 증가했다. 2023년 말 기준 전국 미분양 주택은 7만 가구를 넘어섰고, 특히 준공 후 미분양이 급격히 늘어나고 있다. 준공 후 미분양이란 건설이 완료되었음에도 불구하고 팔리지 않는 아파트를 의미하며, 시장에서는 이를 '악성 미분양'으로 본다.

정부는 이러한 문제의 원인을 '지역 경기 침체'로 보고 있다. 이에 따라 직접적인 금융 규제 완화보다는 지역 개발을 촉진하는 방식으로 미분양 해소를 시도하고 있다.

 

2. 주요 정책 내용

2.1 철도 지하화 프로젝트 추진

정부는 지방 도시의 대규모 개발을 촉진하기 위해 부산, 안산, 대전 세 곳에서 철도 지하화 프로젝트를 진행할 계획이다.

• 부산: 부산진역~부산역 구간을 지하화하고, 철도 부지를 활용해 인공 지반을 조성할 계획이다. 해당 구간의 개발 면적은 37만㎡에 달한다.
• 안산: 초지역~안산 중앙역 구간을 지하화하며, 71만㎡ 규모의 복합개발을 추진할 예정이다. 이 구간은 남북으로 단절된 시가지를 연결하는 효과도 기대된다.
• 대전: 조차장역 일대를 개발하며, 지역 경기 활성화를 목표로 한다.

이번 철도 지하화 사업은 직접적인 미분양 해결책은 아니지만, 장기적으로 지역 내 신규 개발을 촉진하는 효과가 있을 것으로 보인다.

 

2.2 임대사업자 부활

가장 주목할 만한 부분은 아파트 등록 임대사업자 부활이다. 이는 지방의 준공 후 미분양 아파트를 매입하는 경우에 한정하여 임대사업자로 등록할 수 있도록 허용하는 내용이다.

과거 정부는 임대사업자의 세제 혜택이 집값 상승을 유발한다고 판단해 폐지했으나, 이번 정책은 미분양 해소를 위한 한시적 조치로 보인다. 다만, 민간임대주택특별법 개정이 필요한 사항으로 국회의 협조가 필수적이다. 현재 여야 갈등이 심한 상황에서 법 개정이 이루어질지는 미지수다.

 

2.3 미분양 매입 및 리츠 활용

• LH(한국토지주택공사)가 준공 후 미분양 주택 3,000가구를 매입하여 임대주택으로 활용할 계획이다.
• 부동산 리츠(Real Estate Investment Trusts)를 통해 미분양 주택을 매입 및 운영하는 방안을 추진한다.

이러한 조치는 미분양 물량을 줄이는 효과가 있지만, LH의 재정 부담 증가와 리츠 시장 활성화 여부가 변수로 작용할 수 있다.

 

3. 시장 반응과 실효성 분석

3.1 기대와 다른 대책

시장에서는 이번 대책에 대해 기대 이하라는 평가가 많다. 양도세 면제나 대출 규제 완화와 같은 직접적인 부양책 없이, 개발 사업을 통한 경기 활성화에 초점이 맞춰졌기 때문이다.

특히, 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 완화에 대해 "4~5월 중 검토하겠다"라고 밝힌 점은 시장에 불확실성을 남겼다.

 

3.2 미분양 해소에 실질적인 영향은?

이번 대책이 미분양 문제를 해결하는 데 실질적인 효과를 거둘지는 미지수다.

• 철도 지하화 및 지역 개발 사업은 장기적 관점에서 긍정적일 수 있지만, 단기간에 미분양을 줄이는 효과는 크지 않다.
• LH의 미분양 매입(3,000가구)은 규모가 작아 시장 전체의 미분양 해소에는 큰 영향을 미치지 못할 가능성이 크다.
• 임대사업자 부활은 국회 통과 여부가 불확실하며, 실제 시행되더라도 투자자들이 적극적으로 참여할지는 미지수다.

 

마치며

이번 2·19 미분양 대책은 직접적인 세제 혜택이나 금융 규제 완화 없이, 지역 개발 및 철도 지하화, 임대사업자 부활 등의 간접적인 방식으로 접근했다는 점이 특징적이다.

그러나 단기적으로 미분양 해소 효과를 거두기 어렵고, 법 개정이 필요한 임대사업자 부활은 실현 가능성이 불투명하다. 시장에서는 추가적인 대책이 필요하다는 의견이 나오고 있으며, 정부가 4~5월 중 추가 대책을 검토한다고 밝힌 만큼, 향후 발표될 정책을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

 

 

 

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