부동산 시장 살리려면 양도세 면제? 과거 사례로 본 현실

시작하며

부동산 시장이 침체될 때마다 정부는 다양한 정책을 내놓아 시장을 활성화하려 한다. 특히 과거에는 미분양 해소를 위해 양도세 면제 정책이 자주 사용되었다. 1998년 외환위기, 2008년 금융위기, 2013년 부동산 침체기 등 주요 경제 위기 상황에서 정부는 거래 활성화를 위해 한시적으로 양도세 면제를 시행했다.

하지만 2025년 현재, 정부는 양도세 면제 카드를 꺼내지 않고 있다. 이번 글에서는 과거 양도세 면제 사례를 분석하고, 이번에는 왜 시행되지 않는지 그 이유를 살펴보겠다.

 

1. 과거 양도세 면제 사례

1) 1998년 외환위기 이후 양도세 면제

1998년 외환위기 당시, 한국 경제는 극심한 침체를 겪었다. 부동산 시장도 마찬가지였으며, 거래가 급격히 줄어들면서 미분양이 쌓여갔다. 이에 정부는 주택 거래 활성화를 위해 양도세 면제 정책을 시행했다.

• 일정 조건을 충족하는 주택을 구매하면 양도세를 면제
• 부동산 시장 회복을 위해 한시적으로 시행

이 정책은 단기적으로 부동산 시장을 살리는 데 기여했으나, 경제 상황이 나아지면서 점차 종료되었다.

 

2) 2008년 금융위기 이후 양도세 감면

2008년 글로벌 금융위기는 한국 경제에도 큰 영향을 미쳤다. 당시 부동산 시장이 급격히 위축되면서 미분양 물량이 급증했다. 이에 정부는 양도세 면제 카드를 꺼내들었다.

• 수도권을 포함한 전국의 미분양 주택을 구매하면 5년간 양도세 면제
• 수도권 과밀억제권역에서는 50% 감면 적용
• 서울 지역은 제외

이 정책이 발표된 이후 부동산 시장은 점차 회복세를 보였으며, 일부 지역에서는 가격 상승도 발생했다.

 

3) 2013년 4.1 대책

2013년 부동산 시장이 장기간 침체를 겪으면서 정부는 다시 한 번 양도세 면제 정책을 내놓았다.

• 신축 주택과 미분양 주택뿐만 아니라 기존 주택까지 양도세 면제 대상에 포함
• 가격 기준을 6억~9억원에서 6억~6억5,000만원으로 조정
• 면적 기준을 폐지하여 더 많은 주택이 혜택을 받을 수 있도록 조정

이후 부동산 시장은 점차 회복세를 보이며 상승장이 시작되었다.

 

2. 정부가 2025년 현재 양도세 면제를 꺼내지 않는 이유

1) 현재 미분양 상황과 과거 비교

• 2025년 초 기준 전국 미분양 주택은 약 7만 가구
• 2008년 금융위기 당시 미분양 주택은 10만 가구를 넘었으며, 2013년에도 상당한 수준이었음
• 현재 미분양 수준이 심각하지만 과거 위기와 비교하면 절대적인 수치가 더 낮음

즉, 정부는 현재 미분양 문제가 과거만큼 심각하지 않다고 판단할 가능성이 크다.

 

2) 재정 부담 문제

양도세 면제는 부동산 거래를 활성화하는 효과가 있지만, 세수 감소로 인해 국가 재정에 부담을 준다.

• 2024년 세수 부족 문제
• 정부는 2024년 세수 감소 문제를 겪었으며, 이에 따라 추가적인 감세 정책이 부담스러울 수 있음
• 양도세 면제를 시행할 경우, 세금 수입이 더욱 줄어들 가능성이 있음

이어지는 내용은 계속해서 작성하겠다.

3) 시장 과열 우려

양도세 면제 정책이 단기적으로 부동산 시장을 활성화하는 효과가 있지만, 이후 집값이 급등하는 경우가 많았다.

• 2013년 사례
• 2013년 양도세 면제 이후 부동산 시장이 빠르게 상승
• 2018년 이후 집값이 급등하며 시장 불안정성을 초래

정부는 부동산 시장이 다시 과열될 가능성을 우려하며 신중한 태도를 보이고 있다.

 

4) 대체 정책 마련

정부는 양도세 면제 대신 다른 방법으로 부동산 시장을 안정시키려 하고 있다.

• 금융 지원 확대
• 미분양 주택을 구매하는 경우, 대출 규제를 일부 완화하는 방안 검토
• 시행사 및 시공사에 대한 금융 지원 확대

• 공공 주택 활용
• 미분양 주택을 공공 임대주택으로 활용하는 방안 검토

이러한 정책을 통해 부동산 시장을 부양하면서도 세수 감소를 막으려는 전략을 취하고 있다.

 

마치며

과거 여러 차례 양도세 면제 정책이 시행되었고, 그때마다 시장 활성화에 기여한 것은 사실이다.

하지만 2025년 현재 정부는 세수 부족과 시장 안정 등을 고려하며 신중한 태도를 유지하고 있다.

양도세 면제 대신 금융 지원 확대, 공공 주택 활용 등의 정책을 검토하는 모습이지만, 미분양 문제를 해결하는 데 충분한 효과를 거둘지는 미지수다.

앞으로 정부가 어떤 추가 대책을 내놓을지 주목할 필요가 있다.