서울 이대 앞 상가와 오피스텔, 수익형 부동산 시장의 명암

1. 이대 앞 상가, 임대료 부담과 빈 점포 증가

이화여대 주변 상가는 과거 서울에서 가장 활발한 상업지구 중 하나였다. 특히 학교 근처에는 다양한 음식점, 카페, 의류 및 화장품 매장이 밀집해 있어 학생들의 높은 유동인구 덕분에 상권이 매우 활발했다. 그러나 최근 몇 년 사이에 이화여대 상권은 급격히 침체되었고, 빈 점포가 늘어나면서 상가 공실률이 급증했다. 이 현상은 여러 가지 원인에 의해 발생했으며, 그 중 가장 큰 요인은 높은 임대료와 운영비 증가이다.

 

높은 임대료의 부담

이화여대 주변 상가는 서울의 다른 주요 대학가와 마찬가지로 임대료가 비쌌다. 특히, 상권이 활발하던 시절에는 임대료가 상인들에게 큰 부담을 주었다. 월세가 비싸다 보니 자영업자들이 지속적으로 높은 임대료를 버티기 어려워졌다. 또한, 물가 상승과 금리 인상 등 외부 경제 요인들이 겹치면서 자영업자들의 경제적 부담이 더욱 커졌고, 이로 인해 상가들이 차례차례 떠나게 되었다.

 

상권 침체의 악순환

상가가 떠나면서 공실이 늘어나고, 이로 인해 상권의 활성화가 어려워지면서 악순환이 시작되었다. 빈 점포가 많아지면 상권의 활력이 떨어지고, 다시 입주하려는 임차인이 줄어든다. 더욱이, 상가의 공실률이 높아지면 임대료를 내리기도 하지만, 이는 이미 침체된 상권에 대한 신뢰를 더욱 떨어뜨리는 결과를 초래한다. 예를 들어, 화장품 매장이나 의류 매장 등은 과거에는 유동인구가 많은 대학가 상권에서 장기간 운영할 수 있었지만, 현재는 임대료를 감당할 수 없거나 수요가 줄어들어 떠나게 된다.

이화여대 주변 상권은 특히 임대료와 운영비 부담이 큰 상가들이 많아, 기존의 공실이 채워지지 않는 상황이 반복되고 있다. 2023년 상반기 기준으로 이화여대 주변 상가의 공실률은 서울의 다른 주요 대학가보다 높은 수치를 기록했다. 예를 들어, 신촌 2대 상가 공실률은 18%를 기록했으며, 이는 지난해 같은 기간보다 두 배가량 증가한 수치다.

 

학생들의 소비 패턴 변화

학생들의 소비 패턴도 상권 침체에 큰 영향을 미쳤다. 과거에는 이화여대 앞 상권이 주요 쇼핑과 식사 장소로 활용되었으나, 최근 학생들은 홍대, 성수동, 한남동 등 더 트렌디한 지역으로 소비 패턴을 이동시켰다. 이 지역들은 다양한 감성적인 요소가 결합된 카페나 맛집들이 많이 있어서, 학생들의 관심을 끌고 있다. 이에 따라 학교 앞 상권의 매력은 점점 사라지고, 빈 점포들이 늘어나는 상황에 이르렀다.

 

2. 오피스텔, 안정적인 수요로 임대 수익 상승

반면, 이화여대 인근의 오피스텔 시장은 상가와는 다른 양상을 보이고 있다. 오피스텔은 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준히 월세가 상승하고 있으며, 특히 신축 오피스텔이 공급되면서 월세가 급등하고 있다. 이화여대와 가까운 이대역 주변은 최근 몇 년간 많은 신축 오피스텔들이 들어섰다. 이들 오피스텔은 젊은 직장인들과 1인 가구들의 주요 주거지로 각광받고 있으며, 이로 인해 월세가 치솟고 있다.

 

오피스텔의 높은 월세

이대역 주변에서 가장 저렴한 오피스텔 월세는 보증금 1천만 원에 월세 90만 원인 복층 월룸이지만, 관리비를 포함하면 월세는 100만 원을 넘어선다. 신축 오피스텔은 그보다 월세가 더 비싼 곳도 많으며, 예를 들어, 지난해 준공된 한 신축 오피스텔에서는 월세가 125만 원에서 180만 원에 달하는 투룸이 존재한다. 월세가 높지만 여전히 수요는 끊이지 않으며, 특히 1인 가구와 직장인들이 선호하고 있다. 이화여대 인근의 오피스텔은 서울 대학가 중에서 월세가 가장 높은 지역으로 꼽히며, 이는 안정적인 수요가 뒷받침되고 있기 때문이다.

 

안정적인 수요와 신축 오피스텔의 인기도

이화여대 근처 오피스텔의 수요는 대학생뿐만 아니라, 대학원생, 교직원, 그리고 인근 세브란스 병원에 근무하는 의료 종사자들까지 다양하다. 이들은 일정한 소득을 바탕으로 월세를 안정적으로 지불할 수 있는 계층이며, 이 때문에 오피스텔은 꾸준한 임대 수익을 보장한다. 특히 이 지역은 대학가 근처에 위치해 있어, 월세를 올려도 쉽게 세입자를 구할 수 있다. 이는 상가와는 전혀 다른 점이다. 상가는 자영업자들의 경제적 어려움에 직면한 반면, 오피스텔은 실수요자들이 꾸준히 찾는 안정적인 수익원으로 자리잡고 있다.

 

오피스텔 시장의 전망

이대역 인근의 오피스텔 시장은 향후에도 수요가 계속해서 증가할 것으로 전망된다. 서울 전역에서 오피스텔의 임대 수익률은 꾸준히 상승하고 있으며, 이화여대 인근도 예외는 아니다. 한국 부동산원의 통계에 따르면, 서울 오피스텔의 평균 수익률은 올해 9개월 동안 꾸준히 상승하며, 4.87%를 기록했다. 특히 금리가 낮아지면서 오피스텔의 임대 수익률 상승에 대한 기대감도 커지고 있다. 이 지역의 월세 시세는 앞으로도 상승할 가능성이 높으며, 이는 오피스텔 임대 시장의 안정성을 더욱 강화할 것이다.

 

3. 상가와 오피스텔의 수익형 부동산 시장 차이

상가와 오피스텔은 수익형 부동산으로서 각각 다른 특성을 가진다. 상가는 주로 자영업자들이 임대하는 공간으로, 상업 시장의 경기 변화에 큰 영향을 받는다. 최근의 경제적 불확실성과 고금리, 물가 상승 등의 여파로 자영업자들이 높은 임대료를 감당하기 어려워졌고, 그 결과 상가의 공실률이 급증했다. 상가는 유동인구가 많고 상권이 활성화되면 수익을 낼 수 있지만, 외부 경제 여건에 민감하게 반응하는 특성이 있다.

반면, 오피스텔은 주거지로서의 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 특히 1인 가구와 젊은 직장인들이 주요 임차인으로 등장하면서, 오피스텔 시장은 안정적인 수익을 보장하고 있다. 오피스텔은 상가보다 상대적으로 덜 민감하게 경제 변화에 영향을 받으며, 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 장점이 있다. 또한, 금리가 낮아지고 수요가 증가함에 따라 오피스텔 임대 수익률은 계속 상승할 가능성이 높다.

 

마치며

이화여대 인근 상가와 오피스텔 시장은 수익형 부동산으로서 각각 다른 특성을 보이고 있다. 상가는 높은 임대료와 자영업자들의 부담 증가로 공실률이 높아지고 있는 반면, 오피스텔은 안정적인 수요 덕분에 임대 수익률이 상승하고 있다. 상가와 오피스텔의 차이를 잘 파악하고, 각 시장의 특성을 반영한 투자 전략이 필요하다. 수익형 부동산을 선택할 때는 상권의 특성, 수요의 변화 등을 잘 분석하는 것이 중요하다.

 

 

 

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