리버뷰 아파트인데 한강이 안 보인다? 덕은지구의 역설

시작하며

경기 고양 덕은지구는 행정구역상 고양시에 속하지만, 사실상 서울과 맞닿은 입지 덕분에 실거주자와 투자자 모두의 관심을 끌어온 지역이다. 강변북로, 가양대교 바로 옆에 위치하고 있고, 서울 월드컵공원, 난지도, 하늘공원과도 가까워 입지 조건만 보면 매력적이라고 할 수 있다. 하지만 이곳의 도시계획을 직접 들여다보면 이상하다는 느낌을 지울 수 없다. 보통 한강변에는 조망이 좋은 아파트를 배치하고, 그 뒤로 오피스나 상업시설을 두는 방식이 일반적이다. 그러나 덕은지구는 반대다. 한강변을 따라 지식산업센터들이 빽빽하게 들어섰고, 오히려 아파트는 그 뒤로 밀려 조망권을 가로막혔다. 왜 이런 일이 벌어진 걸까? 직접 현장을 둘러본 느낌을 토대로 차근차근 살펴보겠다.

 

1. 지식산업센터가 점령한 한강변

덕은지구의 한강변은 현재 수많은 지식산업센터, 오피스텔, 상업용 건물들로 채워져 있다. 멀리서 보면 마치 병풍처럼 길게 이어진 회색 벽이 형성되어 있다. 이 건물들은 아파트보다 훨씬 먼저 지어졌고, 위치도 한강과 더 가까운 곳을 차지했다.

① 리버뷰는 누구를 위한 것인가?

한강 조망은 보통 아파트 분양에서 큰 장점으로 꼽히지만, 덕은지구에서는 사무실에서 일하는 사람들이 그 조망을 누린다. 아파트 단지에서 한강을 보기 위해서는 고층이어야 하며, 각도에 따라 운이 따라야만 한다.

② 지산 과잉공급의 현실

지식산업센터는 한때 수익형 부동산으로 주목받았고, ‘투자상품’으로 활발히 분양되었다. 실제로 입주할 기업보다, 투자 목적으로 분양을 받은 사례가 많다 보니, 현재 공실 문제가 심각하게 대두되고 있다. 특히 덕은지구처럼 한 곳에 몰려있는 경우 그 문제가 더 부각된다.

 

2. 도시계획의 거꾸로 배치 구조

보통 도시계획에서는 중심부에 상업지구를 두고, 그 주변으로 주거지를 배치한다. 특히 한강변 같은 자연환경이 좋은 곳에는 조망권을 고려해 아파트를 앞세우는 것이 일반적이다. 그러나 덕은지구는 이 순서가 완전히 반대로 되어 있다.

① 업무·상업용지가 강변에 배치된 이유

덕은지구는 도시개발사업지로 지정되며, 택지 배분이 제한적으로 이뤄졌다. 주택 용지보다 상업, 업무 시설 용지 비중이 높았고, 결과적으로 강변 쪽에 대부분 상업 및 지식산업센터 용지가 배치되었다. 기업 유치를 염두에 둔 계획이었지만, 정작 대기업이 입주하기엔 규모도 부족하고, 위치도 애매하다.

② 건폐율과 용적률 차이

주거용지보다 업무시설 지원용지는 상대적으로 높은 용적률과 건폐율을 허용받는다. 이로 인해 땅값 대비 건물을 높이 올릴 수 있어, 더 많은 건물을 짓고 수익을 추구할 수 있었다. 결과적으로 ‘건물을 꽉 채워 짓는’ 경쟁이 붙었고, 도심을 가로막는 벽 같은 구조가 만들어졌다.

 

3. 덕은지구 아파트, 이름은 ‘리버뷰’인데…

덕은지구 내 아파트 단지의 이름을 보면 ‘리버뷰’, ‘한강’, ‘DMC’ 같은 단어들이 눈에 띈다. 이름만 보면 당연히 한강 조망이 가능한 위치 같지만 실제로는 그렇지 않다.

① 20층에서도 보이지 않는 한강

영상에 나온 단지에서는 20층 이상 올라가야 겨우 한강이 보인다. 게다가 앞쪽에 지식산업센터가 가로막고 있어서, 대부분의 세대는 측면 또는 고개를 꺾어야만 조망이 가능하다.

② 한강 조망이라는 말의 의미

보통 리버뷰는 아파트의 장점이지만, 덕은지구에서는 사무실의 마케팅 문구로 사용되고 있다. '직장에서 즐기는 한강 조망'이라는 표현이 아파트보다 더 자연스럽게 들릴 정도이다.

 

4. 교통 접근성과 주변 생활환경 문제

덕은지구는 입지 자체는 좋지만, 실제로 생활하기엔 불편한 점이 많다.

① 단절된 도로 구조

서울과 가까운 위치지만, 강변북로와 가양대교 진입램프가 단절을 만들고 있다. 걸어서 넘어가기 어렵고, 차량을 이용해도 멀리 돌아가야 연결이 가능하다. 연담화가 부족한 지역 구조라는 평가도 있다.

② 1층 상가의 공실 문제

지식산업센터와 오피스텔의 1층에는 상가가 배치되어 있지만, 유동 인구가 적고 상업 수요도 부족하다. 아직 입주하지 않은 지식산업센터가 많고, 활성화되지 않은 상태라 공실이 많다. 실제로 텅 빈 복도, 깨진 유리창 등이 현실을 보여준다.

 

5. 향후 전망과 주의할 점

덕은지구는 여전히 개발 중이다. 하지만 이미 너무 많은 지식산업센터가 들어섰고, 공실 문제와 도시계획의 불균형이 뚜렷하다.

① 투자자 입장에서 고려할 점

지식산업센터는 직접 사용해야 세제 혜택이 적용된다. 단순 임대나 전매 목적의 투자는 제약이 많고, 향후 수익이 불확실하다.

② 실수요자 입장에서의 현실

한강 조망을 기대하고 아파트를 선택했지만, 실제로는 사무실에 가로막힌 구조일 수 있다. 조망권은 라인, 층수, 방향에 따라 큰 차이가 발생하므로 반드시 확인이 필요하다.

 

마치며

덕은지구는 입지 조건만 보면 서울 못지않다. 그러나 도시계획의 불균형, 지식산업센터 과잉 공급, 조망권 문제 등 여러 현실적인 한계가 함께 존재한다. 아파트를 분양받은 사람들은 ‘한강뷰’를 기대했지만, 그 앞을 가로막는 건물들로 인해 실망할 수밖에 없는 구조이다. 반면, 지식산업센터 역시 투자 상품으로서의 역할이 무너지고 있고, 공실 문제는 쉽게 해결되지 않고 있다. 덕은지구는 현재 도시계획과 부동산 개발의 균형이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례라고 할 수 있다.