신축 24평 vs 구축 32평, 부동산 투자자라면 반드시 따져볼 기준

시작하며

요즘 부동산 시장이 혼란스럽다. 거래량은 줄어들고 있다는 뉴스도 많지만, 일부 지역에선 집값이 오히려 더 오르고 있다. 매물은 쌓인다는데 왜 시세는 떨어지지 않을까. 많은 이들이 같은 질문을 던진다. 실제 현장에선 숫자로 설명되지 않는 흐름이 있다. 이번 글에서는 매물과 시세, 전세와 월세, 신축과 구축의 차이 등 실전 부동산 투자에서 반드시 알아야 할 내용들을 구체적으로 풀어보겠다.

 

1. 매물은 많은데 집값은 왜 안 떨어질까?

🤔 겉보기엔 많지만 실제 매물은 적다

부동산 사이트에 등록된 매물은 늘어났지만, 실제 거래 가능한 매물은 많지 않다. 많은 집주인들이 ‘팔리면 말고’ 식으로 비싼 가격에 올려놓은 상태다. 또, 저렴하게 올려 놓은 매물은 '낚시성 매물'일 확률도 높다. 이런 구조에서 실거래가 하락은 생각보다 느리게 반영된다.

🧲 인기 아파트엔 늘 대기수요가 있다

지역 내 ‘잘 알려진 아파트’는 수요가 항상 대기 중이다. 조금만 가격이 내려가면 바로 매수자들이 붙는다. 이런 대기수요가 버티고 있기 때문에 집값은 쉽게 떨어지지 않는다.

 

2. 경매 물량은 많은데 집값은 왜 유지되나?

📉 경매 건수보다 중요한 건 '낙찰가율'이다

경매가 많이 나온다고 해도 낙찰가율이 높다면 시장 분위기는 살아있는 것이다. 실제로 최근엔 낙찰가가 일반 매매가보다 높은 사례도 있다.

🧮 실거래가를 기준으로 시장을 읽어야 한다

데이터보다 더 중요한 건 실제 계약된 실거래가다. 실거래가는 수요와 공급이 실제로 만난 지점이며, 현재의 시장 심리를 가장 잘 보여준다.

 

3. 전세 4억 vs 월세 1억에 60만 원, 무엇이 유리할까?

💸 전세에 목돈 묶이지 마라

현금 2억이 있는 사람이라면 전세에 4억을 쓰기보다, 반대로 1억에 60만원 정도의 월세를 살며 5억으로 투자하는 것이 훨씬 낫다.

🏘️ 전세는 안정성도, 수익성도 낮다

전세는 언제든지 집주인이 실거주로 요청하거나 전세금을 올릴 수 있기 때문에 실거주 안정성이 낮다. 또, 목돈이 묶이는 동안 자산 증식 기회도 놓친다.

 

4. 신축과 구축 중 어떤 아파트를 사야 할까?

🏗️ 신축은 상품성이 높다

요즘 신축 아파트는 커뮤니티 시설이 다양하게 갖춰져 있다. 수영장, 헬스장, 게스트하우스, 스크린골프 등 생활 편의가 뛰어나다.

🧭 입지가 더 중요할 수도 있다

입지가 좋은 구축은 여전히 매수자에게 매력적이다. 예: 공덕역 초역세권의 레미안 공덕 3차(구축) vs 입지가 애매한 신축 이럴 땐 입지를 우선 고려해야 한다.

📋 지역별 비교 예시

아파트명	평형	2018년 시세	현재 시세	비고
청담삼성1차	84㎡	11억5,000만원	18억원	초역세권, 거래 적음
마포리버파크	84㎡	11억5,000만원	21억원	거래 활발, 대단지
반포한신타워	59㎡	13억원	19억8,000만원	입지 우수, 거래 적음
고덕그라시움	84㎡	9억원	20억원	대단지, 상품성 높음

 

5. 입지와 상품성 중 어떤 걸 선택할까?

📍 입지가 우선

신축이더라도 입지가 떨어지면 가격 상승이 제한된다. 예: 성원대치2단지(강남)보다 당산레미안(강북)의 상승률이 더 높음

🧱 대지지분, 재건축 가능성 등도 고려

상급지의 낡은 아파트라도 재건축 가능성과 토지 가치가 높다면 장기적으로 유리할 수 있다. 하지만 재건축 시점이 불확실하다는 리스크도 있다.

 

6. 지금 집 사도 될까? 고민될 때 체크할 것

💡 시장은 예측이 아니라 대응이다

예측에 너무 매몰되지 말고, 지금 상황에서 최선의 선택을 해야 한다. ‘내가 사고 싶은 아파트’가 오르고 있다면 그건 상승장이다.

📊 데이터보다 현장을 더 믿어야 한다

거래량·상승률보다 중요한 건 지금 내가 보고 있는 아파트의 흐름이다. 직접 임장 가서 분위기를 체감하는 게 가장 정확하다.

📝 내 자금 상황에 맞는 최선의 선택을 하자

• 지금 가용 자금으로 가장 좋은 걸 사는 게 핵심이다.
• 신고가를 찍는 건 부담스럽지만, 반등장이 오면 빠르게 원금 회복 가능성이 커진다.

 

마치며

부동산 시장은 심리의 싸움이다. 매물이 많아 보여도 거래되는 매물은 한정적이고, 인기 아파트에는 언제나 대기 수요가 존재한다. 전세보다는 월세가 더 유리할 수 있고, 신축과 구축 사이의 선택도 입지와 상품성에 따라 다르게 판단해야 한다. 데이터를 맹신하지 말고 현장을 직접 확인하면서 꾸준히 공부해 나가야 한다. 그렇게 한 걸음씩 준비한다면 언젠가 내 집 마련과 갈아타기 모두 성공할 수 있다.