헬리오시티 토지거래허가구역 지정, 실제 분위기와 시장 반응은?

시작하며

2025년 3월 24일, 송파구 가락동에 위치한 헬리오시티가 토지거래허가구역으로 전격 지정되면서 부동산 시장에 적지 않은 영향을 주고 있다. 잠실, 대치, 청담동 등 기존에 이미 여러 번 규제를 겪어본 지역들과 달리, 헬리오시티는 처음으로 이런 강도 높은 규제를 경험하게 되면서 지역 내 거래 분위기가 크게 달라졌다. 특히 이와 관련해 실거래가, 전세 상황, 매수자 이탈 현상 등이 복합적으로 얽히며 시장의 혼란도 커지고 있다.

 

1. 헬리오시티가 토지거래허가구역으로 지정된 배경

(1) 지정 시점과 기간

2025년 3월 24일부터 9월 30일까지, 총 6개월간 지정됐다. 송파구 헬리오시티뿐 아니라 강남구, 용산구까지 확대한 조치로 서울시는 강한 부동산 가격 억제 의지를 나타낸 셈이다.

(2) 지정되면 생기는 변화

• 실거주 의무화
• 전세 낀 집은 매도 불가
• 매수자는 기존 주택을 1년 내 처분해야 함

(3) 지정 전후 시세 변화

2020년 당시 청담, 대치 등이 해제되자 집값이 급등한 바 있어, 이번 조치가 더 강하게 나왔다는 분석이 나온다.

 

2. 잠실과 헬리오시티, 분위기가 다른 이유

(1) 경험의 차이

잠실은 이미 여러 번 지정과 해제를 겪은 지역이라 집주인들과 중개업소가 대응에 익숙하다. 하지만 헬리오시티는 이번이 첫 경험이기 때문에 혼란이 컸다.

(2) 가격 전략의 차이

잠실에서는 3월 24일 지정 직전, 금매물이 대거 출현하며 2억~3억 하락한 가격에 거래가 활발히 이뤄졌다. 반면 헬리오시티는 매도자들이 가격을 내리지 않으며 거래가 거의 이뤄지지 않았다.

(3) 매수자 이탈

가격을 내리지 않자, 매수자들이 인근의 엘스, 리센츠, 트리지움 등으로 이동했다. 이로 인해 헬리오시티는 사실상 금매 특수를 놓치게 됐다.

 

3. 헬리오시티 실거래가 분석

면적	최근 실거래가	호가 범위	비고
33평	25억~27억	최고가 27억	로얄동, 로얄층 거래 포함
38평	28억~29억	-	상승 흐름 반영
42평	29억~30억	-	상대적 저평가 가능성

(1) 매수 팁

전세를 높게 인정해주는 조건으로 매도자가 세입자로 들어가는 방식이 고가 거래 성사에 영향을 미치고 있다. 투자자 입장에서는 초기 투자금을 줄일 수 있는 구조다.

(2) 42평 저평가 분석

33평이 27억에 거래되는 상황에서, 42평이 30억이라면 3.3㎡당 단가로는 오히려 경쟁력이 있다는 분석도 가능하다.

 

4. 헬리오시티 부동산 거래의 현재와 향후 전망

(1) 거래량 감소

전세가 낀 매물은 매도가 불가능하고, 실거주 요건도 까다로워 거래 자체가 줄어든다.

(2) 시세 고착화

급매가 나오지 않는 한 가격은 쉽게 내려가지 않으며, 고착화되는 경향이 있다. 이로 인해 신고가 거래가 일부 나오더라도 전반적인 흐름은 둔화된다.

(3) 풍선효과 예상 지역

토지거래허가구역 외 지역인 마포, 성동, 동작, 강동구 등으로 매수세가 이동할 수 있으며, 이들 지역의 거래량과 시세가 동반 상승할 가능성이 있다.

 

5. 투자자·실수요자를 위한 팁

• 실거주 요건 충족할 수 있는 경우에만 매수 검토
• 전세를 안고 파는 매물은 향후 전세 종료 시 매도 가능성 고려
• 42평 금매물에 주목: 30억 이하 매물은 희소성이 높아질 수 있음
• 토지거래허가서 발급 등 행정 절차에 대해 사전 준비 필요

 

마치며

헬리오시티가 처음으로 토지거래허가구역에 지정되면서 기존과는 완전히 다른 시장 흐름이 나타나고 있다. 아직은 적응이 안 된 매도자들과 민감하게 반응하는 매수자 사이의 간극이 커 거래가 정체돼 있지만, 시간이 지나면서 점차 균형이 맞춰질 가능성도 있다. 이 과정에서 매매가보다는 전세가가 먼저 오를 수 있어, 전세 수요자들도 주의 깊게 시장을 지켜볼 필요가 있다.