다가구 주택 한 채로 세금 없이 월세 받는 노후 준비법

시작하며

퇴직 후 안정적인 현금 흐름을 원한다면 부동산 임대 소득은 중요한 선택지다. 하지만 수익만 보고 투자했다간 세금과 건강보험료 부담으로 실제 손에 남는 돈은 줄어들 수 있다. 최근 실 사례를 통해 세금 한 푼 없이 월 300만 원 임대 소득을 만드는 법이 알려지면서 많은 퇴직자들이 관심을 두고 있다. 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 어떻게 하면 임대소득에 대한 세금과 건강보험료 부담 없이 실질 수익을 극대화할 수 있는지 구체적으로 정리해 본다.

 

1. 다가구 주택은 어떻게 1주택으로 인정될까?

(1) 소득세법상 ‘단독주택’으로 보는 이유

다가구 주택은 외형상 여러 세대가 거주하지만, 건축물 대장상 ‘단독주택’으로 분류된다. 이 때문에 세대 수에 관계없이 1주택으로 간주된다.

예를 들어, 한 투자자가 세대 수가 12개인 다가구 주택을 한 채 보유하고 있을 경우에도 소득세법상 1주택자로 인정된다. 이 기준은 임대소득 비과세의 핵심 조건이 된다.

(2) 부부 합산 주택 수 계산의 중요성

소득세법은 부부의 주택 보유 수를 합산하여 판단한다. 따라서 남편이 한 채, 아내가 한 채를 따로 보유하면 2주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 없다. 1주택 비과세 혜택을 노린다면 반드시 부부 공동명의나 단독 명의로 1주택을 유지해야 한다.

 

2. 임대소득 비과세 조건 정리

• 공시가격 12억 이하
• 부부합산 1주택 보유자
• 다가구 주택 보유 시 세대 수 관계없음
• 월세, 전세보증금 소득 전액 비과세
• 종합소득세 신고 의무 없음
• 건강보험료 부담 없음

다음 표는 조건을 한눈에 보기 쉽게 정리한 것이다.

조건	내용
주택 유형	단독주택(다가구 포함)
주택 수	부부 합산 1주택
공시가격 기준	12억 이하
임대소득 세금	전액 비과세
전세/보증금 간주임대소득 과세	해당 없음 (1주택자일 경우)
종합소득세 신고	불필요
건강보험료	소득 통보 안 되어 지역가입 전환 없음

 

3. 실제 사례로 보는 세금 차이

(1) 박씨: 다가구 1주택 보유자 (비과세 대상)

• 공시가격: 10억
• 세대수: 12세대
• 월세 수입: 300만원
• 연 수입: 3,600만원
• 세금 및 건강보험료: 0원

(2) 김씨: 주거용 오피스텔 3채 보유자 (과세 대상)

• 공시가격: 각 3억
• 총 3주택
• 월세 수입: 300만원
• 연 수입: 3,600만원
• 종합소득세: 약 250만원
• 건강보험료: 약 140만원
• 세무대리비용: 연 120만원
• 총 부담: 약 510만원

비교 요약

항목	박씨 (다가구 1주택)	김씨 (오피스텔 3채)
주택 수	1주택	3주택
공시가격 합계	10억	9억
임대 수입	3,600만원	3,600만원
소득세	0원	약 250만원
건강보험료	0원	약 140만원
세무대리비	0원	약 120만원
연간 총 부담	0원	약 510만원

 

4. 퇴직금으로 부동산 투자할 때 꼭 따져봐야 할 점들

(1) 단순 수익률만 보지 말고 ‘세후 수익’을 따질 것

세금과 건강보험료까지 제외한 실수령액 기준으로 판단해야 한다.

(2) 오피스텔이나 상가보다 ‘다가구 단독주택’이 유리한 이유

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다주택자로 분류된다. 상가는 소득이 발생하면 무조건 과세된다. 이에 비해 다가구 주택은 1주택자 비과세 혜택의 유일한 열쇠가 된다.

(3) 공동명의 여부 신중히 고려

부부 각자 명의로 집을 한 채씩 갖는다면 2주택자가 된다. 반드시 부부합산 1주택 유지가 핵심이다.

(4) 건강보험료 피부양자 기준 초과 주의

연소득 2,000만원 초과 시 피부양자 자격이 박탈되며 지역가입자로 전환된다. 이때는 소득뿐 아니라 재산에 대해서도 건강보험료를 납부해야 하며, 부담이 수백만 원까지 커질 수 있다.

 

5. 임대소득 비과세 전략 요약

📌 다가구 단독주택 1채 보유 시 1주택자로 인정

📌 공시가격 12억 이하일 경우 월세 전액 비과세

📌 보증금·전세금 소득도 과세 제외

📌 종합소득세 신고 및 세무기장 의무 없음

📌 건강보험료 부과 대상에서도 제외

 

마치며

은퇴 후 안정적인 월세 수입은 분명 매력적이다. 하지만 부동산 형태, 보유 주택 수, 공시가격에 따라 실제 손에 남는 금액은 천차만별이다. 세금과 건강보험료까지 고려한 실질 수익을 판단 기준으로 삼아야 후회 없는 투자로 이어질 수 있다. 특히 다가구 단독주택 1채를 공시가격 12억 이하로 보유할 경우 세금과 건보료 부담 없이 매달 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 점은 꼭 기억해두자.