용산 전자상가 재개발 시작, 낮은 상가 12·13동 어떻게 바뀔까

시작하며

용산은 ‘단군 이래 최대 개발’로 불리는 국제업무지구 외에도, 전자상가 재개발과 정비창 전면1구역, 서부이촌동 정비 등 다양한 개발 사업이 동시에 진행되고 있다. 각 구역마다 개발 속도와 방향성이 달라 투자자뿐 아니라 지역민들도 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

 

1. 용산 전자상가 재개발, 지금 어디까지 왔나

(1) '손님 마질레오' 상가, 지금은 드래곤 시티 호텔이 됐다

용산 전자상가 하면 가장 먼저 떠오르는 곳이 바로 옛 터미널 상가다. 과거 고객 응대 논란으로 유명했던 그 상가는 현재 드래곤 시티 호텔로 변신했다. 이 건물과 함께 용산 전자상가의 다른 구역들에도 개발 바람이 불고 있다.

(2) 개발 1번지는 낮은 상가 12·13동

가장 먼저 개발이 시작된 곳은 드래곤 시티 호텔 뒤편에 위치한 낮은 상가 12·13동이다. 이 지역은 이미 서울시 도시건축공동위원회의 심의를 거쳐 가결됐으며, 업무시설, 판매시설, 오피스텔 등 복합 공간으로 탈바꿈할 예정이다. 개발 시행은 드래곤 시티 호텔을 조성한 서브TND가 주도하고 있다.

📌 용산 전자상가 개발 진행 상황 한눈에 보기

구역명	개발상태	시행사	특징
드래곤시티 부지	개발 완료	서브TND	호텔(드래곤 시티) 조성 완료
낮은 상가 12·13동	개발 승인 완료	서브TND	오피스텔·상업시설 중심 복합 개발 추진
원효상가	개발 논의 중	서브TND(일부 지분 보유)	다수 지분 확보, 공동 개발 가능성 있음
선인상가	개발계획 수립 중	미정	소유권 다수 분산, 개발 난이도 높음
넥서스 밸리	협의 진행 중	미정	개인·법인 100개 이상 지분, 통합 어려움 예상

 

2. 전자상가만 있나? 용산 정비창 전면1구역도 주목할 곳

(1) 핫플레이스된 정비창, 개발에 속도 붙다

정비창 전면1구역은 최근 몇 년 사이에 젊은층이 선호하는 감성 카페와 음식점이 늘면서 용산의 신흥 핫플레이스로 부상했다. 하지만 이 일대는 6월 22일 시공사 선정이 예정돼 있고, 이미 본격적인 재개발이 시작될 준비를 마쳤다.

(2) 개발 규모는? 오피스텔 중심 주상복합

총 공급 계획은 약 1,660가구 규모(아파트 770가구, 오피스텔 894실)로 주상복합 단지가 조성될 예정이다. 상업지 중심 지역이기 때문에 38층 이하 고밀 개발이 가능하다. 이 지역 역시 한강 조망권 확보를 장점으로 내세우고 있다.

 

3. 호텔의 도시가 되는 용산? 공급과잉 우려도 있다

(1) 드래곤시티뿐 아니라 전자랜드에도 호텔이 들어온다

전자랜드 부지는 최근 개발 협약을 통해 쉐라톤 호텔 유치 계획을 발표했다. 기존 드래곤 시티 호텔과 함께 용산에만 복수의 특급 호텔이 들어서게 되는 셈이다. 여기에 SH공사가 추진 중인 국제업무지구에는 또 다른 오성급 호텔이 예정돼 있다.

(2) 오피스·상업시설 공급, 과연 수요는?

지금 용산 개발계획에 따르면 오피스와 상업시설의 공급 면적이 매우 방대하다. 문제는 상업시설이다. 오피스는 타 지역 기업 이전 등을 통해 수요 유입이 가능하지만, 상업시설은 공실 우려가 클 수밖에 없다. 특히 신도시 상가처럼 수요 없는 공급은 공실 장기화, 상권 침체를 초래할 수 있다는 점에서 신중한 운영이 요구된다.

 

4. 원효상가, 선인상가, 넥서스밸리... 다음 개발은 어디?

(1) 원효상가: 서브TND의 추가 지분 확보로 가능성↑

원효상가는 낮은 상가 바로 뒤편에 위치해 있으며, 일부 지분은 서브TND가 보유 중이다. 전체 지분이 다수에게 나눠져 있지만, 주도 기업이 존재한다는 점에서 향후 개발 가능성이 비교적 높다.

(2) 선인상가: 지분 분산 심해 개발 난이도 높음

선인상가는 현재 토지와 건물이 분리 소유되고 있으며, 세부 지분도 지나치게 분산돼 있다. 일반 재개발 방식으로는 사업 추진이 매우 어렵다.

(3) 넥서스밸리: 통합 개발 시 부지 효율 ↑, 그러나 지분 100개 분산

넥서스밸리는 낮은 상가 17·18동과 연계 개발이 가장 바람직하지만, 약 100개의 개인·법인 지분으로 나뉘어 있어 조율이 쉽지 않다. 만약 통합된다면 복합몰 개발 가능성이 커지지만, 현실적으로는 난이도가 높다.

 

5. 용산의 미래, 국제업무지구 외에도 계속된다

(1) 서부이촌동, 개별 재건축보다는 통합 개발 필요

서부이촌동 일대는 현재 개별 재건축이 추진 중이다. 하지만 이 방식은 부지 효율성이 낮고, 용산의 장기적인 공간 구상과 맞지 않는다. 과거 오세훈 시장 재임 시기처럼 보행로 개방과 저층화 중심의 재구성 방향으로 묶어서 개발하는 방식이 더 적절하다.

(2) 용산역 지하화, ‘데크형 연결’ 방식 유력

서울시는 용산역과 서울역을 지하화하는 계획도 진행 중이며, 지하 터널형이 아닌 데크형 구조가 유력하다. 이는 향후 용산과 한강 일대의 보행 흐름 개선, 상업 중심지 확장에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다.

 

마치며

용산 개발은 단일 프로젝트가 아니라 전자상가·정비창·국제업무지구·서부이촌동 등 복합적이고 입체적인 개발 계획들이 동시에 작동하는 상황이다. 투자자나 지역 주민 모두, 현재 어디가 진행 중이고 어디는 지연되고 있는지를 제대로 파악해야만 기회를 잡을 수 있다. 용산은 아직 ‘완성된 지역’이 아니다. 다만 하나씩 현실화되고 있다는 점에서, 지금이 오히려 더 주목해야 할 시기일 수 있다.