2026년 5월, 양도세 중과 유예가 끝나면 시장은 어떻게 움직일까

올해 들어 처음으로 정부 자료를 꼼꼼히 읽었다.
‘2026년 경제성장 전략’이라는 제목이었는데, 그 안에서 낯선 공백 하나가 눈에 들어왔다.
그동안 당연하듯 적혀 있던 한 문장이 빠져 있었다.
양도세 중과 유예를 1년 더 연장한다는 말이었다.

 

그 문장이 빠졌다는 건, 그동안 미뤄 왔던 결정을 이번에는 더 이상 미루지 않겠다는 뜻으로 읽혔다.
시장에서도 같은 분위기가 감지된다.
“이번엔 진짜 끝나는 거냐”는 말이 나오기 시작했다.

 

양도세 유예가 끝난다는 건 단순히 세금이 늘어난다는 뜻이 아니다

보유자 입장에서 보면, 매도라는 선택지가 사실상 사라진다는 뜻이다.
실효세율로 따지면 82.5%까지 올라간다.
양도차익 1억원이면 세금만 8천만원이 넘는다.
이건 세금이 아니라 ‘보유를 강제하는 장치’에 가깝다.

 

그래서 그동안 다주택자들은 유예를 기대하며 버텨왔다.
“어차피 또 1년 미루겠지”라는 심리가 시장을 지탱해 온 셈이다.
하지만 이번엔 그 버팀목이 사라질 가능성이 높다.

 

지금이 종료하기 좋은 시기라는 정부의 계산

정부 입장에서는 지금이 오히려 종료하기 좋은 시기다.
법을 바꾸는 게 아니라, 단순히 연장을 하지 않는 방식으로도 정책을 바꿀 수 있기 때문이다.
그 결정 한 줄이면 세법을 건드리지 않고도 세제를 복원시킬 수 있다.
게다가 7월에는 정기 세법 개정 시즌이 예정돼 있다.
선거가 끝난 뒤 자연스럽게 세제 흐름을 정리하기에도 타이밍이 맞다.

 

다만 이 선택은 시장의 온도를 다시 식히는 결과를 낳을 가능성이 크다.
거래량이 줄면 가격은 오히려 단단해진다.
파는 사람이 줄어들고, 사는 사람은 관망한다.
거래가 없으면 가격은 움직이지 않는다.
이 정적이 정부가 의도하는 ‘안정’일 수도 있다.

 

부동산 세제는 세율보다 심리가 먼저 움직인다

“유예가 끝난다더라”는 말 한마디만으로도 매도 타이밍은 늦춰진다.
나는 중개 현장에서 그런 변화를 자주 본다.
세금이 무서워서가 아니라, 분위기를 지켜보겠다는 이유로 계약서를 미루는 경우가 많다.

 

이럴 때마다 느낀다.
세금은 결국 숫자의 문제가 아니라 신뢰의 문제라는 걸.
정부가 신호를 보내면, 시장은 세율보다 그 ‘의도’를 먼저 해석한다.

 

부담부 증여로 빠져나가려는 움직임

일부 다주택자들은 부담부 증여로 빠져나가려 한다.
전세보증금을 낀 채 자녀에게 넘기면, 증여세와 양도세를 분리할 수 있어서다.
겉으론 합리적인 계산처럼 보이지만 실제로는 생각보다 얻는 게 없다.
토지거래허가구역에서는 수증자(받는 사람)가 직접 거주해야 하므로 형식상 증여가 가능해도 실거주는 또 다른 문제다.
세무 계산까지 더하면, 결국 시간만 늘어날 뿐 실익은 크지 않다.

 

이런 흐름 속에서 요즘 시장은 다시 고요해졌다.
금리도 떨어지지 않았고, 거래량은 줄었고, 다들 눈치를 보고 있다.
세금보다 무서운 건 불확실성이라는 걸, 다시 체감하는 중이다.

 

양도세 중과 유예 종료는 시장의 리듬을 되돌리는 과정

양도세 중과 유예 종료는 단순한 조세정책이 아니다.
나는 이걸 시장의 ‘리듬을 되돌리는 과정’으로 본다.
그동안 미뤄왔던 결정을 제자리로 돌려놓는, 정책의 숨 고르기다.
유예가 끝나면 매물이 잠기고 거래는 줄겠지만, 그 고요 속에서 시장은 다시 구조를 조정할 것이다.

 

올해 봄, 부동산의 진짜 변수는 금리도, 분양도 아니다.
‘세율이 아니라 심리’다.
5월 이후의 시장은, 그 문장 하나가 빠진 이유를 어떻게 해석하느냐에 달려 있다.