이재명 정부의 다주택 규제, 양도세·보유세 변화에 따른 대응 전략

시작하며

2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다.

이재명 대통령이 “연장 계획이 없다”라고 밝히면서 부동산 시장이 다시 긴장 상태로 들어섰다. 이번 결정은 단순한 세금 이슈를 넘어, 다주택자의 자산 포트폴리오 재편과 시장 유동성에도 직접적인 영향을 미치고 있다.

부동산 투자자라면 지금 시점에서 ‘팔까, 버틸까’라는 고민을 하지 않을 수 없다. 이번 글에서는 정책의 핵심 내용과 세금 구조, 그리고 현실적인 판단 기준까지 함께 살펴본다.

 

1. 이재명 대통령의 ‘다주택 처분령’, 무엇이 달라지는가

정책의 핵심은 간단하다. 다주택자 양도세 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 것이다.

2026년 5월 9일 이후 매도하는 다주택 주택은 다시 20~30% 중과세율이 적용된다.

(1) 다주택자 양도세 중과의 기본 구조

① 조정대상지역 내 다주택자 매도 시

• 2주택자는 기본세율 + 20%
• 3주택 이상은 기본세율 + 30%

② 기본세율 구간

• 과세표준 1,400만원 이하: 6%
• 1억5,000만원 이하: 35%
• 10억원 초과: 45%

③ 지방소득세 10% 추가

→ 실제 최고세율은 82.5%까지 올라간다.

즉, 양도차익이 10억원일 경우 최대 7억5,000만원 가까운 세금을 낼 수 있다. 실질 수익이 반토막 나는 셈이다.

 

2. 계약 기준일 논란, 5월 9일 전에 무엇을 완료해야 하나

이재명 대통령은 SNS를 통해 “5월 9일까지 계약을 체결한 경우 중과 유예를 검토하겠다”고 언급했지만,

현재까지 공식 결정은 없다.

(1) 실무에서 혼란이 생긴 이유

• 대통령 발언은 “국무회의 논의” 수준에 머물렀고, 국토교통부의 공식 발표가 없었다.
• 실제 거래는 잔금일 기준으로 과세되는 것이 원칙이다.
• 계약만 체결한 상태로는 유예 적용을 확신할 수 없다.

(2) 현실적 판단 기준

• 잔금 기준으로 생각해야 한다.
• 일반 매매의 잔금까지 통상 2~3개월이 걸리므로, 2월 중순~3월 초까지는 계약이 체결되어야 안전하다.
• 시장이 혼란스러운 만큼, 법적으로 확정된 기준을 확인하고 움직이는 것이 가장 안전하다.

 

3. 세금 시뮬레이션으로 본 다주택자 부담 비교

양도세 중과가 재개되면 실제 세금 차이는 얼마나 날까?

구분	양도차익 3억원	양도차익 5억원	양도차익 10억원
일반세율 (1주택자)	약 1억원	약 2억원	약 4억원
2주택자 (중과 20%)	약 2억원	약 3억5,000만원	약 6억원
3주택자 (중과 30%)	약 2억5,000만원	약 4억원	약 7억5,000만원

이처럼 중과세율이 부활하면 세후 수익률이 절반 이하로 감소한다.

결국 “매도 타이밍”이 세후 수익의 핵심 변수로 작용하게 된다.

 

4. 장기보유특별공제의 유무, 세금 차이를 가르는 두 번째 포인트

양도세 중과 유예 기간 내에 매도하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

하지만 5월 9일 이후에는 다주택자에게 공제가 사라진다.

(1) 공제율 비교

• 일반 1세대 1주택자: 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4% (최대 80%)
• 다주택자: 보유 1년당 2%, 최대 30%

예를 들어 10년간 보유·거주한 1주택자는 공제율 80%를 적용받아 세금이 1,500만원 수준으로 낮아지지만,

다주택자는 같은 조건에서도 수억 원의 세금을 내야 한다.

 

5. 보유세 인상 조짐, “버티는 전략”이 더 위험할 수도 있다

양도세 중과가 부활하면 ‘팔지 않고 버티는 전략’을 선택하는 다주택자도 많을 것이다.

하지만 정부는 이미 보유세 인상 가능성을 시사했다.

(1) 보유세 강화 신호

• 국토교통부 장관: “보유세를 강화해야 한다” 발언 (2026년 1월)
• 여당 국토위원 다수도 인상에 유보적이거나 찬성 입장
• 종합부동산세 중과 부활 가능성도 거론

보유세는 단순히 1년치 세금이 아니라, 장기보유 리스크로 이어진다.

특히 공시가격 인상과 함께 적용되면 실질 보유 부담은 급격히 늘어난다.

 

6. 시장 영향, 매물 잠김과 ‘똘똘한 한 채’ 현상

다주택자들이 매도 시기를 놓치면 세금 부담 때문에 매물이 줄어들고,

결국 똘똘한 한 채 선호 현상이 심화될 가능성이 높다.

이 구조는 문재인 정부 시절에도 반복됐다.

양도세 중과와 보유세 강화 정책 이후, 서울 핵심지의 고가 아파트 가격은 오히려 더 빠르게 상승했다.

즉, 이번 조치가 “부동산 가격 안정”으로 이어지기보다는

“양극화 심화”로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다.

 

7. 지금 다주택자는 어떤 선택을 해야 할까

(1) 양도세 중과 유예 종료 전 매도

• 장기보유특별공제와 유예 세율을 동시에 적용받을 수 있다.
• 3월까지 계약, 5월 9일 전 잔금이 현실적 마지노선이다.

(2) ‘똘똘한 한 채’로 포트폴리오 재편

• 보유세 인상과 세율 복귀를 고려하면 다주택 유지 메리트는 낮다.
• 핵심 지역 실거주 목적의 1주택 중심으로 정리하는 것이 안정적이다.

(3) 정책 불확실성 고려

• 국무회의 결과나 추가 유예 가능성에 기대기보다,
• 이미 결정된 과세 구조를 기준으로 움직이는 게 합리적이다.

 

마치며

부동산 시장은 정책과 세금이 맞물려 움직인다.

이번 양도세 중과 유예 종료는 단순한 제도 변경이 아니라, 투자 구조의 전환점이다.

5월 9일 이후에는 중과세율과 보유세 인상 가능성이 동시에 작용할 수 있다.

지금 시점에서 가장 현실적인 전략은

① 매도 기준일을 확정하고,

② 장기보유특별공제를 활용하며,

③ 1주택 중심의 포트폴리오로 재정비하는 것이다.

부동산은 언제나 ‘기다리는 자’보다 ‘결정하는 자’의 시장이다.

올봄, 다주택자의 선택은 다시 한 번 시장의 방향을 바꿀 수도 있다.