강남 상급지 보유세 2억원 시대, 은퇴 후에도 버틸 수 있을까

시작하며

공시가격이 크게 오르고 나서, 나에게 가장 많이 들어온 질문은 이것이다.

“이 동네, 세금 때문에 못 사는 거 아니냐.”

2026년 공동주택 공시가격 발표 이후 분위기가 확 달라졌다.

전국 평균 상승률은 9%, 서울은 18%, 강남 3구는 평균 24.7% 수준까지 올라갔다고 한다.

숫자만 보면 감이 안 온다.

하지만 실제 고가 단지 사례를 보면 생각이 달라진다.

 

1. 숫자로 보니 체감이 달라지더라

나는 예전 공인중개사로 일한 경험이 있어서 공시가격과 세금 구조를 자주 들여다봤다. 이번 발표는 단순 인상 수준이 아니다. ‘격차가 더 벌어졌다’는 신호에 가깝다.

(1) 상위권 아파트 가격을 보니 분위기가 읽히더라

가장 비싼 공동주택으로 언급된 곳은 에테르노 청담이다.

공시가격이 325억7,000만원 수준까지 올라갔다고 한다.

그다음은 나인원 한남이 242억원대.

두 단지의 차이만 약 80억원이다.

이 외에도

• 더펜트하우스 청담
• 아크로 서울포레스트
• 레미안 원베일리
• 아크로 리버파크

이름만 들어도 알 만한 곳들이 상위권을 차지하고 있다.

나는 이 명단을 보면서 ‘이제는 땅 많은 단독주택이 아니라, 신축 대형 공동주택이 최상위 자리를 차지하는 시대구나’라고 느꼈다.

 

(2) 문제는 가격이 아니라 유지비다

이쯤 되면 질문이 하나 생긴다.

“그래서 세금이 얼마나 나오는데?”

보유세가 2억원, 3억원 수준으로 거론되는 집들이 등장한다는 이야기까지 나온다.

 

🧾 한 달 월세처럼 느껴질 때도 있다

• 보유세 2,400만원이면 월 200만원 수준
• 보유세 1억원이면 월 약 830만원
• 보유세 3억원이면 월 2,500만원 수준

나는 이 계산을 해보고 나서 생각이 달라졌다.

집값 상승이 아니라 ‘지속 가능한 소득’이 더 중요해졌다는 걸 체감했다.

 

2. 상급지로 올라가면 다 해결될까

나는 40대 중반이고, 주변에서 은퇴를 고민하는 또래를 많이 본다. 상급지로 이사한 뒤 몇 년 지나 다시 내려오는 사례도 봤다.

왜 그럴까.

(1) 은퇴 이후가 더 현실적이다

고소득 직장에 다닐 때는 버틸 수 있다.

하지만 퇴직 이후가 문제다.

 

💬 이런 상황을 자주 본다

• 소득은 줄었는데 보유세는 그대로
• 관리비, 수선충당금까지 부담
• 자녀 교육비가 여전히 나가는 구조

나는 이런 경우를 몇 번 상담해봤다.

결국 집을 정리하고 중간 가격대 지역으로 이동했다.

그 선택이 틀렸다고 보진 않는다. 다만, ‘처음 들어갈 때’ 계산이 너무 낙관적이었던 경우가 많았다.

 

(2) 격차는 생각보다 더 커졌다

요즘은 단순히 집값만의 문제가 아니다.

• 학군
• 주변 거주자의 직업·소득 수준
• 생활 소비 패턴
• 네트워크

이런 요소가 함께 작용한다.

상급지는 단순히 비싼 집이 아니다.

그 안에서 유지해야 할 삶의 기준이 있다.

나는 “용꼬리보다 뱀머리가 낫다”는 말을 현실에서 자주 떠올린다.

억지로 두세 단계 올렸다가 몇 년 못 버티면 결국 다시 내려와야 한다.

 

3. 그렇다면 세금 때문에 집값이 무너질까

이 질문도 많이 받는다.

“보유세 부담 커지면 매물 쏟아져서 가격 떨어지는 거 아니냐.”

나는 이렇게 본다.

(1) 정말 흔들릴 곳은 따로 있다

🏘️ 더 예민해 보이는 구간

• 15억원~30억원 사이에서 최근 급등한 단지
• 은퇴 가구 비중이 높은 지역
• 상급지와 하급지 사이 애매한 위치

이 구간은 세금이 체감 부담으로 다가올 가능성이 있다.

반면, 초고가 최상위 구간은 다르다.

그 가격대를 감당하는 사람은 이미 소득·자산 구조가 다층적이다.

나는 100억원대 주택에서 세금 못 내서 급매가 쏟아질 가능성은 높지 않다고 본다.

 

(2) 이사보다 더 위험한 선택도 있다

세금이 부담돼서 무작정 외곽으로 옮기는 선택.

이건 신중해야 한다.

• 생활권 완전 변경
• 인간관계 단절
• 의료·상업 인프라 차이
• 자산 유동성 차이

특히 고령층은 적응 문제를 무시하면 안 된다.

나는 주변 어르신들에게 이렇게 말한다.

“몇 년 더 살 집이라면, 세금만 보고 결정하지 마시라.”

 

4. 결국 남는 질문 하나

그럼 어떻게 해야 하냐는 질문이 남는다.

내 생각은 단순하다.

(1) 자리 지킬 수 있는 소득 구조가 먼저다

💡 내가 스스로 점검해본 것들

• 은퇴 후 연간 현금 흐름
• 예상 보유세 증가 폭
• 자녀 지원 계획
• 비상자금 3년치 확보 여부

이 네 가지를 계산해보고 나서야 상급지 유지가 가능한지 감이 온다.

나는 집을 ‘투자’이기 전에 ‘생활 기반’으로 본다.

세금은 그 기반을 유지하는 비용이다.

 

마치며

상급지에 사는 게 목표일 수 있다.

하지만 더 중요한 건 버틸 수 있느냐다.

공시가격 상승과 보유세 증가는 단순한 세금 문제가 아니다.

계층 이동의 속도를 늦추는 장치처럼 작동한다는 느낌을 받는다.

나는 무리해서 올라가기보다는,

지금 자리에서 소득을 키우는 쪽을 택하겠다.

혹시 지금 갈아타기를 고민 중이라면,

집값 상승 그래프보다 ‘10년 뒤 내 현금 흐름표’를 먼저 펼쳐보는 게 낫다.

그 계산이 끝난 뒤에도 마음이 편하면,

그때 움직여도 늦지 않다.