연체·분쟁 방지! 임대인을 위한 임대차 계약 필수 조항

시작하며

임대업을 하는 건물주들에게 가장 큰 고민 중 하나는 임차인의 차임 연체와 분쟁이다. 특히 법적으로 보호받기 어려운 상황에 놓일 경우, 오랜 시간 명도 소송을 진행해야 하거나 경제적 손실을 감수해야 하는 경우가 많다. 이런 문제를 예방하기 위해 임대차 계약서에 필수로 포함해야 하는 특약들을 정리했다. 계약서에 이 특약들을 넣으면 악성 임차인으로 인한 피해를 최소화할 수 있다.

 

1. 연체 시 연체 이자 조항

임대업을 하다 보면 차임을 연체하는 임차인을 자주 만나게 된다. 어떤 임차인은 단순한 실수로 연체하는 경우도 있지만, 악성 임차인 중 일부는 차임을 연체하면서도 계약해지가 되지 않는 한 계속 버티는 경우가 많다.

이를 방지하기 위해 반드시 넣어야 할 조항이 연체 이자 조항이다. 법정 지연손해금이 5~6% 수준이지만, 이는 현재 시장 금리에 비해 매우 낮아 연체를 방지하는 효과가 떨어진다. 따라서 법정 최고 이자율인 연 20%를 적용하도록 명시하는 것이 중요하다.

🔹 예시 조항:

"연체되는 차임의 지연손해금은 연 20%로 한다."

이 조항이 포함되면 임차인이 차임 연체를 쉽게 생각하지 못하게 되고, 연체 시에도 임대인이 보다 높은 보상을 받을 수 있다.

 

2. 변제 충당 순서 조항

임차인이 납부하는 금액에는 차임뿐만 아니라 관리비, 공과금 등이 포함된다. 만약 계약서에 변제 충당 순서를 명확히 정하지 않으면 임차인이 차임은 정상적으로 납부하되, 관리비나 전기·수도 요금을 미납하는 방식으로 계약해지를 회피할 수 있다.

따라서 계약서에는 변제 충당 순서를 다음과 같이 명확하게 정하는 것이 중요하다.

🔹 예시 조항:

"임차인이 납부한 금액은 지연손해금, 손해배상금, 공과금, 관리비, 월 차임 순으로 변제 처리한다."

이 조항을 넣으면 임차인이 관리비나 공과금을 미납해도 이를 먼저 충당할 수 있어, 계약해지를 위한 요건을 충족하기 쉬워진다.

 

3. 렌트 프리 조항

최근 부동산 시장에서는 공실을 채우기 위해 일정 기간 동안 임대료를 받지 않는 '렌트 프리' 조건을 제시하는 경우가 많다. 하지만 렌트 프리 혜택을 받은 후, 차임을 지급하지 않거나 도망치는 임차인이 발생할 위험이 크다.

이를 방지하기 위해서는 단순히 차임을 면제하는 방식이 아니라 ‘차임 유예’ 방식으로 계약을 체결해야 한다.

🔹 예시 조항:

"임차인은 계약 기간 동안 차임을 정상적으로 지급하는 경우, 특정 기간의 차임은 면제된다. 단, 차임 지급 의무를 위반할 경우 해당 면제 조항은 효력을 상실하며, 면제된 차임을 지급해야 한다."

이렇게 하면 임차인이 계약을 제대로 이행할 경우에만 렌트 프리 혜택을 받을 수 있도록 만들 수 있다.

 

4. 영업 인허가 책임 조항

특정 업종은 인허가가 필수적이며, 시설 요건이 충족되지 않으면 영업이 불가능하다. 문제는 임차인이 계약 후 인허가 문제로 영업을 못 하게 될 경우, 임대인에게 그 책임을 전가하는 사례가 많다는 것이다.

이를 방지하기 위해 계약서에 다음과 같은 내용을 포함해야 한다.

🔹 예시 조항:

"영업상 필요한 인허가 및 이에 필요한 시설 설치 및 세금·공과금 부담은 임차인의 책임으로 한다."

이 조항이 포함되면 임차인이 영업 허가 문제로 계약을 일방적으로 해지하거나 임대인에게 보상을 요구하는 것을 막을 수 있다.

 

5. 법인 임차인의 연대보증 조항

최근 법인을 설립해 상가를 임차하는 사례가 늘고 있다. 하지만 법인이 임차인일 경우, 폐업 후 법인을 없애 버리면 임대인은 연체 차임이나 손해배상금을 받을 방법이 없어지는 문제가 발생한다.

이를 방지하기 위해 법인 대표가 연대보증을 서도록 하는 조항을 반드시 포함해야 한다.

🔹 예시 조항:

"임대 관리비 및 공과금 등 모든 채권 및 손해배상금에 대해 임차 법인의 대표자는 연대보증인으로 책임을 진다."

이렇게 하면 법인이 폐업해도 대표자 개인에게 채무 변제를 요구할 수 있어 손실을 줄일 수 있다.

 

마치며

임대차 계약서를 작성할 때 단순히 차임과 보증금만 명시하는 것이 아니라, 다양한 리스크를 고려해 특약을 포함하는 것이 중요하다.

 

✅ 연체 이자 조항으로 연체를 예방하고,

✅ 변제 충당 순서 조항으로 계약해지를 유리하게 만들고,

✅ 렌트 프리 조항으로 악용을 막고,

✅ 영업 인허가 책임 조항으로 불필요한 분쟁을 예방하고,

✅ 법인 임차인의 연대보증 조항으로 금전적 피해를 줄일 수 있다.

 

이 다섯 가지 특약을 계약서에 포함하면 임대업을 보다 안전하게 운영할 수 있다. 계약을 체결할 때 한 번 더 꼼꼼하게 검토해 리스크를 줄이는 것이 중요하다.

 

 

 

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