시멘트값 내려갔는데 분담금은 오르는 이유, 부동산 정비사업의 현실

시작하며

최근 철근과 시멘트 가격이 하락했음에도 불구하고, 재건축 분담금은 계속 오르고 있다. 현대건설은 1조원이 넘는 적자를 기록했고, 대형 건설사들조차 공사비 상승으로 인해 어려움을 겪고 있다. 그렇다면 왜 이런 현상이 발생하는 것일까? 그리고 앞으로 정비사업은 어떻게 흘러갈 것인가? 이번 글에서는 그 이유를 상세히 분석해 보겠다.

 

1. 공사비는 왜 계속 오르고 있을까?

철근과 시멘트 가격이 내려갔다고 해도, 전체적인 공사비는 계속 증가하고 있다. 이는 단순히 원자재 가격 때문이 아니라, 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과다.

1) 인건비 상승

건설업계의 인건비는 지속적으로 증가하고 있다. 특히 주 52시간 근무제와 각종 안전 규제가 강화되면서 노동 비용이 급격히 오르고 있다. 여기에 기술직 노동자의 수급 부족까지 겹쳐, 건설사의 부담이 가중되는 상황이다.

2) 금융 비용 증가

건설사들은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 사업을 진행하는 경우가 많다. 하지만 금리가 상승하면서 대출 이자 부담이 커졌다. PF 대출을 통한 자금 조달이 어려워지면, 건설사들은 자체적인 자금으로 공사를 진행해야 하는데, 이는 수익성 악화로 이어진다.

3) 건설 규제 강화

최근 정부는 건설 현장의 안전 규제를 한층 더 강화했다. 예를 들어, 우천 시 콘크리트 타설 금지 규정이 도입되면서, 공사 기간이 늘어나고 비용도 증가하고 있다. 이처럼 건설 환경이 더욱 까다로워지면서, 추가 비용이 발생하고 있는 것이다.

 

2. 재건축 분담금이 증가하는 이유

재건축 조합원들이 부담해야 하는 분담금은 해마다 높아지고 있다. 왜 이런 일이 벌어지는 걸까?

1) 계약 면적 증가

아파트의 실제 거주 공간(전용면적)뿐만 아니라, 주차장, 커뮤니티 시설 등의 면적까지 포함된 계약 면적 기준으로 공사비가 산정된다. 이로 인해 예상보다 더 많은 비용이 발생하게 된다.

2) 고급화된 설계와 커뮤니티 시설

최근 재건축 아파트들은 과거보다 더욱 고급화된 설계를 채택하고 있다. 스카이브리지, 실내 수영장, 대형 피트니스센터 등 다양한 시설이 추가되면서, 공사비 부담이 더욱 커지고 있다.

3) 사업성 악화

분양가 규제와 각종 세금 부담이 증가하면서, 재건축 사업의 수익성이 낮아지고 있다. 조합원들이 기대했던 만큼의 이익을 내지 못하다 보니, 결국 분담금 부담이 커질 수밖에 없는 구조다.

 

3. 현대건설 적자 1조원, 그 배경은?

현대건설은 2023년 영업손실 1조원을 기록하며, 23년 만에 적자로 돌아섰다.

1) 공사비 상승으로 인한 수익성 악화

앞서 언급한 원자재·인건비·금융비용 증가가 직격탄이 됐다. 건설사들이 기존에 체결한 계약 기준으로는 더 이상 수익을 내기 어려운 상황이 된 것이다.

2) 프로젝트 차질

각종 규제와 부동산 경기 둔화로 인해, 계획된 프로젝트들이 지연되거나 취소되는 사례가 많아졌다. 이는 건설사의 현금 흐름 악화로 이어지고 있다.

3) 글로벌 경기 둔화

해외 건설 시장도 불확실성이 커지면서, 해외 수주 실적이 기대에 미치지 못하고 있다.

 

4. 재건축 초과이익환수제의 영향

재건축 초과이익환수제(이하 재초환)는 재건축으로 인해 발생하는 초과이익에 대해 정부가 세금을 부과하는 제도다. 문제는 이 제도의 산정 방식이 비합리적이라는 점이다.

1) 주택 가격 상승분 계산 방식

재초환을 부과할 때, 재건축 이전과 이후의 가격 차이를 기준으로 삼지만, 문제는 계산 방식이 불합리하다는 것이다.

• 정상적인 집값 상승분과 재건축으로 인한 상승분을 제대로 구분하지 않는다.
• 공식 가격을 기준으로 삼기 때문에, 실제 시장 가격과 괴리가 크다.

2) 조합의 부담 증가

재초환은 조합이 1차적으로 부담하고, 이후 조합원들에게 나눠서 부과하는 구조다. 만약 조합원들이 분담금을 내지 못할 경우, 조합이 전체 비용을 책임져야 하는 문제가 발생한다.

3) 정치적 변수

재초환 폐지 논의가 진행 중이지만, 국회에서 논의가 지연되고 있다. 다음 정권의 정책 방향에 따라 재건축 시장이 크게 요동칠 가능성이 높다.

 

5. 앞으로의 전망

2025년 정비사업은 쉽지 않을 전망이다.

1) 공사비 상승 지속

철근·시멘트 가격이 일시적으로 하락할 수는 있어도, 전체적인 공사비 상승 추세는 계속될 가능성이 높다. 인건비, 금융 비용, 각종 규제 강화로 인해 건설 비용이 더 증가할 것으로 예상된다.

2) 재초환 문제 지속

재초환 폐지 여부가 불확실한 상황에서, 사업성이 낮은 재건축 단지들은 추진이 더욱 어려워질 것이다.

3) 정치적 불확실성

탄핵 정국과 대선 등 정치적 이슈가 부동산 정책에 큰 영향을 미칠 것이다. 다음 정권의 방향에 따라 재건축 규제가 완화될 수도, 더욱 강화될 수도 있다.

 

마치며

철근과 시멘트 가격이 내려갔다고 해서, 재건축 분담금이 자동으로 낮아지는 것은 아니다. 오히려 인건비 상승, 금융 비용 증가, 건설 규제 강화 등으로 인해 공사비는 계속 오르고 있다. 또한 재초환 문제까지 더해지면서, 조합원들의 부담이 더욱 커지고 있다.

2025년 정비사업은 불확실성이 크다. 공사비 문제와 재초환 부담, 그리고 정치적 변수까지 겹쳐 있어, 신중한 접근이 필요하다. 앞으로의 부동산 시장을 주의 깊게 지켜봐야 할 시점이다.

 

 

 

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