서울 강남·송파 291개 아파트 토지거래허가 해제! 갭투자 가능 지역은?

1. 시작하며

서울시가 강남·송파 등 주요 지역의 토지거래허가구역을 해제한다고 발표했다. 이번 조치는 부동산 시장 규제를 완화하는 중요한 변곡점으로, 총 305개 단지 중 291곳이 해제 대상에 포함되었다. 하지만 재건축이 진행 중인 14개 단지와 주요 정비사업 구역은 여전히 규제 대상이다.

이번 발표는 2025년 2월 12일에 공개되었으며, 2월 23일부터 시행될 예정이다. 그동안 토지거래허가구역으로 묶였던 지역에서는 부동산 거래 시 구청장의 허가가 필요했지만, 이번 해제를 통해 전세를 끼고 사는 갭투자가 가능해진다.

하지만 규제 완화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 아직 불확실하다. 단기간 내 거래량 증가와 가격 상승이 예상되는 가운데, 정부가 향후 부동산 시장을 어떻게 관리할지 관심이 집중되고 있다. 이번 글에서는 해제 대상 지역, 유지 지역, 기대 효과, 시장 전망 등을 상세히 분석해보겠다.

 

2. 토지거래허가구역 해제 대상 지역

서울시는 국제교류복합지구(GBC) 인근의 4개 주요 지역(송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동) 아파트 305개 단지 중 291곳을 해제했다. 이번 발표로 이 지역의 부동산 거래가 보다 자유로워질 전망이다.

⏩ 해제 대상 지역

• 송파구: 잠실동
• 강남구: 삼성동, 대치동, 청담동
• 아파트 단지: 291곳 (예: 리센츠, 엘스, 트리지움, 레이크팰리스 등)

이번 해제를 통해 갭투자가 가능해졌다. 즉, 전세를 낀 매매가 가능해져 투자 수요가 유입될 것으로 보인다.

 

3. 여전히 유지되는 지역

해제 대상에서 제외된 지역들도 있다. 특히 재건축 추진이 진행 중인 아파트 14곳은 투기 우려로 인해 여전히 토지거래허가구역으로 유지된다.

⏩ 유지 대상 지역

• 재건축 추진 단지 14곳
• 강남구 개포동: 개포우성1차, 개포우성2차
• 대치동: 은마아파트, 대치쌍용1차·2차, 대치우성1차
• 삼성동: 삼성동 지능아파트
• 청담동: 청담현대1차
• 송파구 잠실동: 잠실주공5단지, 우성1·2·3차, 아시아선수촌아파트
• 압구정, 여의도, 목동, 성수동 주요 재건축·재개발 단지
• 공공재개발 지역 34곳
• 신속통합기획 재건축·재개발 지역 14곳

이들 지역은 부동산 투기 우려가 크다고 판단되어 해제 대상에서 제외되었다. 특히 재건축이 본격적으로 추진되는 곳들은 부동산 가격 급등을 방지하기 위해 계속 규제를 받는다.

 

4. 해제의 기대 효과와 우려

서울시는 이번 조치가 부동산 시장 활성화와 시민 재산권 보호를 위한 것이라고 설명했다. 하지만 이번 해제로 인해 단기간 부동산 시장에 큰 변화가 예상된다.

⏩ 기대 효과

• ✅ 거래 활성화
• 거래가 줄어든 지역에서 매매가 활발해질 가능성이 높다.
• 갭투자가 가능해져 전세를 끼고 집을 구매하는 수요가 증가할 것이다.
• ✅ 투자자 유입
• 기존에는 실거주 목적이 아닌 매매가 불가능했지만, 이번 해제로 투자자들도 진입할 수 있다.
• 일부 지역에서는 가격 상승이 예상된다.
• ✅ 유동성 확대
• 부동산 시장이 장기간 침체되면서 거래가 거의 없었으나, 이번 해제로 인해 유동성이 증가할 것으로 보인다.

⏩ 우려되는 점

• ⚠️ 단기적 가격 급등 가능성
• 해제 발표 직후 매도자들이 가격을 올릴 가능성이 크다.
• 매수자들이 급하게 몰릴 경우, 단기간 가격 급등이 우려된다.
• ⚠️ 부동산 시장 불안정
• 서울시는 투기 수요가 급증할 경우 재지정을 검토할 수 있다고 밝혔다.
• 하지만 시장이 급등했다가 다시 규제되면 투자자들이 혼란을 겪을 수 있다.
• ⚠️ 재건축 단지와의 형평성 논란
• 해제된 지역과 여전히 규제가 남아 있는 지역 간 형평성 논란이 제기되고 있다.
• 일부 지역에서는 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있어 반발이 예상된다.

 

5. 앞으로의 부동산 시장 전망

이번 규제 완화가 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다.

⏩ 단기 전망

• 해제 지역에서 단기적인 가격 상승과 거래량 증가가 예상된다.
• 갭투자 수요가 몰릴 가능성이 크며, 단기적으로 호재로 작용할 수 있다.
• 하지만 일부 지역에서는 해제를 기대한 매물이 이미 사전 반영된 상태일 가능성도 있다.

⏩ 중장기 전망

• 재건축 단지가 여전히 규제 대상이기 때문에 장기적인 시세 차익을 노리는 투자자들은 재건축이 아닌 일반 아파트 매입에 집중할 가능성이 크다.
• 재건축이 포함된 지역에서는 여전히 매수세가 제한될 수 있어, 이 지역의 시장 회복은 시간이 걸릴 것이다.
• 서울시는 부동산 시장 동향을 지속 모니터링하며, 필요 시 규제를 다시 강화할 계획이므로 투자 시 신중한 접근이 필요하다.

 

6. 마치며

서울시의 토지거래허가구역 해제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 변화이다. 강남·송파 등 주요 지역에서 부동산 거래가 자유로워지면서, 단기적으로 거래 활성화와 가격 상승 가능성이 크다.

하지만 재건축 단지는 여전히 규제 대상이며, 서울시는 시장 상황에 따라 다시 규제를 강화할 가능성이 있다. 따라서 투자자들은 이번 변화를 신중하게 분석한 후, 전략적으로 접근해야 할 것이다.

이번 조치가 향후 서울 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 지속적으로 모니터링할 필요가 있다.

 

 

 

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