다주택자를 빼면 부동산 시장이 돌아갈까? 실수요자만으로는 부족한 이유

시작하며

부동산 시장은 단순한 가격 상승과 하락만으로 설명할 수 없는 복잡한 구조를 가지고 있다. 최근 몇 년 동안 정부의 강력한 규제와 대출 제한으로 인해 다주택자의 시장 참여가 줄어들었고, 그 결과 부동산 거래가 둔화되면서 시장이 제대로 작동하지 않고 있다. 특히 수도권을 포함한 전국적으로 아파트 공급이 급격히 감소하면서 시장의 순환 구조가 무너지고 있는 실정이다.

이 글에서는 부동산 시장의 순환 원리와 다주택자의 필요성을 분석하고, 현재 진행 중인 부동산 정책이 가져올 수 있는 문제점에 대해 살펴보고자 한다. 또한, 공급 감소와 미분양 증가 등의 문제가 부동산 시장에 미치는 영향과 해결책에 대해서도 다룰 것이다.

 

1. 부동산 시장이 정상적으로 돌아가기 위한 핵심 요소

부동산 시장은 단순히 매도자와 매수자만 존재하는 것이 아니라, 다양한 참여자가 함께 움직여야 원활하게 작동할 수 있다. 그러나 최근 몇 년 동안 다주택자들에 대한 강력한 규제와 세금 부담이 커지면서 시장에 유동성이 사라지고, 거래 절벽이 발생하고 있다.

1) 실수요자 중심 정책의 한계

정부가 실수요자를 중심으로 정책을 운영하는 것은 중요한 원칙이지만, 부동산 시장을 유지하는 데 있어 실수요자만으로는 부족하다. 기존 주택을 팔고 새 주택으로 이동하려는 사람이 많아야 새로운 공급도 의미가 있지만, 현재와 같은 상황에서는 기존 주택이 팔리지 않으면서 시장이 정체되는 문제가 발생하고 있다.

• 현재 수도권을 포함한 전국적으로 주택 공급이 급격히 감소하고 있다.
• 신규 공급이 줄어드는 원인으로는 대출 규제, 공사비 상승, 건설사의 부담 증가 등이 있다.
• 미분양 아파트가 증가하면서 건설사들도 신규 공급에 대한 부담을 느끼고 있다.

2) 다주택자가 사라지면 부동산 시장의 순환 구조가 깨진다

부동산 시장에서는 다주택자가 필수적인 역할을 한다. 일반적인 순환 구조를 살펴보면 다음과 같다.

• 신규 아파트가 공급되면 다주택자가 일부를 매입 → 미분양 해소
• 다주택자가 기존 주택을 매도 → 실수요자가 매입 가능
• 실수요자가 기존 주택을 구매하면서 새로운 주택으로 이사
• 새로운 공급이 이어지면서 시장이 정상적으로 순환

그러나 다주택자에 대한 대출 규제와 세금 부담이 커지면서 이 순환 구조가 막혔다.

• 다주택자가 신규 아파트를 매입할 여력이 없어지면서 미분양이 쌓이고 있다.
• 기존 주택 소유자들이 집을 팔지 못하면서 새로운 주택으로 이동하지 못하고 있다.
• 신규 아파트 공급이 줄어들면서 부동산 시장 자체가 정체되고 있다.

이런 구조적인 문제를 해결하지 않으면 부동산 시장은 정상적으로 돌아가기 어렵다.

 

2. 수도권 아파트 공급 감소, 어떤 영향이 있을까?

부동산 시장에서 공급 감소는 매우 중요한 문제다. 공급이 줄어들면 자연스럽게 가격이 오를 수밖에 없으며, 수요가 몰리면서 특정 지역의 집값이 급등할 가능성이 높아진다.

1) 2025년 예상 아파트 공급량

올해 예상되는 전국 아파트 분양 물량은 약 13만5,000가구로, 3년 전보다 16만 가구 이상 줄어든 상황이다. 보통 전국적인 공급량이 30만~40만 가구 수준이었던 점을 고려하면, 이번 공급량 감소는 매우 심각한 수준이다.

• 경기도에서 공급하는 양 정도밖에 되지 않는 수준이다.
• 수도권뿐만 아니라 광주, 대전 등의 광역시에서도 신규 분양이 거의 이루어지지 않고 있다.
• 대형 건설사들도 공사비 상승 등의 문제로 물량을 30% 이상 줄이고 있다.

 

2) 기존 주택이 팔려야 신규 공급도 의미가 있다

부동산 시장에서 새로운 주택을 공급하는 것도 중요하지만, 기존 주택이 원활하게 거래되어야 의미가 있다. 그러나 현재처럼 거래가 막혀 있는 상황에서는 새 아파트가 공급되더라도 실질적으로 큰 영향을 미치지 못할 가능성이 높다.

• 기존 주택이 원활하게 거래되지 않으면, 실수요자들은 새 아파트로 이동할 수 없다.
• 실수요자만으로는 시장이 정상적으로 돌아가기 어렵다.
• 다주택자의 시장 참여가 필수적이다.

이처럼 부동산 시장의 정상적인 운영을 위해서는 다주택자의 역할을 인정하고, 이들이 다시 시장에 들어올 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다.

 

3. 다주택자 규제 완화가 필요한 이유

부동산 시장의 문제를 해결하기 위해서는 다주택자에 대한 정책을 다시 검토해야 한다.

1) 현재 다주택자에 대한 규제 상황

정부는 다주택자를 대상으로 강력한 대출 규제와 보유세 부담을 적용하고 있다.

• 종합부동산세(종부세) 증가
• 취득세, 양도세 강화
• 다주택자에 대한 대출 규제

이런 규제들은 다주택자들이 시장에서 빠져나가게 만들었으며, 그 결과 거래가 줄어들고 미분양이 증가하는 부작용을 낳았다.

2) 다주택자의 시장 참여를 유도해야 하는 이유

다주택자가 시장에서 중요한 역할을 한다는 점을 고려할 때, 정부는 이들을 다시 시장에 끌어들이기 위한 정책적 변화를 고려해야 한다.

• 미분양 해소를 위해 다주택자들의 매입을 허용해야 한다.
• 다주택자가 기존 주택을 매도할 수 있도록 세제 혜택을 검토해야 한다.
• 다주택자가 시장에 다시 들어오면 거래량이 증가하면서 부동산 시장이 정상적으로 돌아갈 수 있다.

최근 일부 은행들이 유주택자 대상 대출을 재개하고 있는 것도 이러한 흐름의 일환으로 볼 수 있다.

 

4. 부동산 시장의 정상화를 위한 해결책

부동산 시장이 다시 정상적으로 돌아가기 위해서는 단순히 규제를 풀거나 강화하는 방식이 아니라, 시장의 구조를 고려한 장기적인 대책이 필요하다.

1) 대출 규제 완화

현재 다주택자에 대한 대출 규제가 심각한 수준이다. 대출을 받을 수 없으면 자연스럽게 다주택자의 시장 참여가 줄어들고, 이는 결국 거래 절벽으로 이어진다.

• 유주택자의 대출을 부분적으로 허용해야 한다.
• 다주택자에게 적용되는 대출 금리를 실수요자와 동일한 수준으로 조정해야 한다.
• 미분양 해소를 위해 특정 지역에서 다주택자 대출을 우선적으로 허용하는 방안을 검토해야 한다.

2) 세금 부담 완화

현재 다주택자들이 부담하는 보유세와 양도세가 지나치게 높아지면서 시장에서 퇴출되는 현상이 발생하고 있다. 이로 인해 부동산 시장의 순환이 원활하게 이루어지지 않는 문제가 발생하고 있다.

• 다주택자의 양도세 중과세율을 조정해야 한다.
• 일정 기간 동안 다주택자의 주택 매도를 유도하기 위한 세금 감면 혜택을 도입할 필요가 있다.
• 보유세 부담을 현실적인 수준으로 조정해야 한다.

3) 신규 공급 확대

현재 부동산 시장에서 가장 큰 문제는 신규 공급이 급격히 줄어들고 있다는 점이다. 신규 아파트 공급이 지속적으로 이루어지지 않으면, 앞으로 부동산 가격이 다시 급등할 가능성이 높아진다.

• 건설사들이 안정적으로 주택을 공급할 수 있도록 인센티브를 제공해야 한다.
• 공사비 상승을 감안하여 분양가 상한제를 유연하게 조정할 필요가 있다.
• 재개발 및 재건축 사업을 보다 신속하게 진행할 수 있도록 행정 절차를 간소화해야 한다.

 

마치며

부동산 시장은 실수요자만으로 운영될 수 없는 복잡한 구조를 가지고 있다. 다주택자는 단순한 투자자가 아니라, 부동산 시장이 원활하게 돌아가도록 하는 중요한 역할을 담당하고 있다.

현재와 같이 다주택자를 배제하는 정책이 유지되면, 미분양 증가와 거래 절벽 현상이 지속될 가능성이 크다. 따라서 정부는 실수요자 중심의 정책을 유지하되, 다주택자가 시장에 다시 참여할 수 있도록 유도하는 방향으로 정책을 조정할 필요가 있다.

부동산 시장이 정상적으로 돌아가기 위해서는 단순한 규제 강화가 아니라, 시장의 순환 구조를 고려한 유연한 정책이 필요하다. 앞으로의 정책 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다.