다주택자 규제, 내국인만 불리한 현실? 주택 세금 제도 재정비 필요성

시작하며

최근 부동산 시장에서 내국인과 외국인 간의 세금·규제 차이로 인한 형평성 논란이 커지고 있다. 특히 다주택자 규제를 비롯해 전세 간주임대료 부과 등으로 내국인 주택 보유자는 각종 규제에 직면해 있지만, 외국인들은 국내법의 허점을 활용해 상대적으로 자유롭게 주택을 매입·운영하는 모습이다. 이러한 현상이 장기화되면 국내 실수요자들의 상대적 박탈감은 물론, 부동산 시장의 왜곡도 심해질 가능성이 있다. 이번 글에서는 다주택자 규제 및 세금 체계 전반을 살펴보며, 내국인 역차별 문제의 원인과 개선 방향에 대해 정리해본다.

 

1. 다주택자 규제, 세금 체계의 복잡성

부동산 보유·거래 과정에서 내는 세금은 크게 양도세, 취득세, 종부세, 임대소득세 등으로 나뉜다. 그런데 이들 세금은 각각 주택 수를 계산하는 방식이 다르고, 적용 기준 역시 제각각이다.

• 양도소득세: 세대 기준으로 주택 수를 합산해 다주택 여부를 판단
• 취득세: 양도세와 동일하게 세대 기준 적용
• 종합부동산세: 인별 기준으로 부과
• 임대소득세: 부부 합산 기준 적용

이처럼 세금마다 주택 수를 따지는 기준이 다르다 보니, 실제로는 같은 다주택자라도 어떤 세금에서는 1주택자로, 다른 세금에서는 다주택자로 분류되는 일이 빈번하다. 이러한 구조는 부동산 세제 전반의 일관성을 해칠 뿐만 아니라, 납세자 입장에서 혼란을 가중시키는 요인이 되고 있다.

 

2. 전세 간주임대료 도입과 다주택자 부담 가중

2026년부터는 2주택자의 고가주택 전세 보증금에도 간주임대료가 부과된다. 간주임대료란, 전세 보증금이 마치 소득처럼 간주되어 세금을 부과하는 방식이다. 전세 보증금 일부를 은행 이자율로 계산해 소득이 있다고 간주하고, 이에 따른 소득세를 부과하는 구조이다.

• 계산 방식: (전세 보증금 - 3억원) × 60% × 3.5%
• 이중과세 문제: 이미 전세 보증금을 은행에 예치해 이자를 받으면 이자소득세를 내고, 전세 보증금을 활용해 수익을 올리면 양도세 등 각종 세금을 내는데, 여기에 간주임대료까지 더해져 세 부담이 과중해짐

이러한 제도는 전세 공급을 위축시켜 전세 물량 감소 및 월세 전환 가속화로 이어질 가능성이 높다.

 

3. 세대 기준 규제, 내국인 역차별 심화

국내 부동산 규제는 기본적으로 세대 기준으로 적용된다. 같은 세대에 거주하는 가족 구성원이 각각 주택을 보유해도 세대 전체가 다주택자로 간주된다. 이는 한국인 가정의 경우 부부나 부모-자녀 간 주택 보유를 사실상 막는 구조이다.

반면, 외국인 가정의 경우 가족 구성원을 확인할 수 있는 체계가 부재하다. 외국인 등록증이나 여권 등으로 개인 식별만 가능할 뿐, 가족 관계까지 파악해 세대 기준으로 묶을 수 있는 시스템이 마련되어 있지 않다. 결과적으로 외국인 가족이 각각 주택을 보유해도 주택 수 합산이 이뤄지지 않아 사실상 인별 기준으로 세금이 부과되는 것이다.

이런 구조는 내국인과 외국인 간 형평성 문제를 유발하고, 외국인의 국내 부동산 투자 유인을 높이는 결과로 이어진다.

 

4. 외국인 주택 보유 증가와 규제 사각지대

최근 외국인의 국내 주택 보유 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 외국인들은 국내 부동산을 매입할 때 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제를 적용받지 않고, 외국 금융기관 대출을 통해 자금을 조달하는 경우도 많다.

• 외국인 주택 보유 비율: 수도권 집중 현상 뚜렷
• 외국인 거래 비중 증가: 일부 지역에서는 외국인 매수세가 주택 가격 상승 요인으로 작용

특히 외국인들은 국내 주택을 매입한 후 183일 이상 거주하며 거주자 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택도 동일하게 받을 수 있다. 내국인과 달리 세대 기준 합산도 피해갈 수 있어, 실질적으로 내국인보다 유리한 조건에서 주택을 보유·처분할 수 있는 구조이다.

 

5. 외국인 임대인 전세보증보험 가입 허용 문제

최근 외국인 임대인들도 허그(HUG) 전세보증보험에 가입할 수 있는 것으로 드러나 논란이 되고 있다. 외국인 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환하지 않고 해외로 출국할 경우, HUG가 이를 대신 반환한 뒤 외국인 임대인에게 구상권을 행사해야 하는데, 현실적으로 해외로 출국한 외국인 임대인의 재산을 추적하고 회수하는 데 큰 어려움이 따른다. 이러한 구조적 문제는 외국인 임대사업자에 대한 관리·감독 부재와 맞물려 내국인 임대인과의 형평성 논란으로 이어지고 있다.

 

마치며

현재의 부동산 정책과 세금 체계는 내국인 다주택자에게는 가혹한 규제를 가하는 반면, 외국인 투자자들에게는 상대적으로 관대한 구조이다. 특히 세대 기준 과세라는 낡은 기준은 내국인 가족의 주택 보유 기회를 원천적으로 제한하는 반면, 외국인 가족은 사실상 인별 과세로 혜택을 받는 구조적 불공정을 만들어내고 있다.

앞으로는 다주택자 규제 완화와 함께, 외국인과 내국인 간의 세금·규제 형평성을 확보하는 방향으로 정책 전환이 필요하다. 장기적으로는 주택 보유 및 임대시장 안정화를 위해 내국인 다주택자에 대한 적절한 인센티브와 함께, 외국인에 대한 주택 매입 규제를 강화하는 방안도 적극 검토해야 할 시점이다.