강남 테헤란로 용적률 1,800% 허용…지금 투자 주목할 핵심 아파트 2곳

시작하며

서울시가 강남 테헤란로 일대를 대상으로 용적률 상한을 1,800%까지 허용하고, 높이 제한까지 해제하는 개발 방침을 발표했다. 이 변화는 단순히 상업시설 확장에 그치는 것이 아니라, 주변 주거지까지 영향을 주는 대규모 도시계획의 일환이다. 특히 테헤란로에 인접한 핵심 재건축 단지들이 어떤 방식으로 수혜를 받을지에 대한 관심이 집중되고 있다. 이번 글에서는 대치미도아파트와 서초진흥아파트를 중심으로 개발 수혜 가능성을 분석해보려 한다.

 

1. 테헤란로 중심상업지역 지정과 용적률 1,800%의 의미

서울시는 강남역에서 삼성역까지 이어지는 테헤란로 일대를 중심상업지역으로 지정하고, 이에 따라 기존 건물의 재건축을 유도하고 있다. 핵심은 용적률 상한을 1,800%까지 대폭 올린다는 점이다.

1) 용적률 상향으로 인한 변화

• 기존 건물 재건축 사업성 개선
• 고층 빌딩 및 복합개발 유도
• 주거지 주변 재건축도 탄력 받을 가능성

2) 개발이 예정된 구간

• 강남역 동측에서 삼성역 끝자락까지
• 현재는 병의원 중심의 상권 구조
• 재건축 가능 빌딩 증가로 도시 구조 변화 예상

이 같은 정책은 인근 재건축 예정 아파트 단지에 큰 영향을 준다. 특히, 신속통합기획 대상지로 선정되어 빠르게 움직이고 있는 단지들은 직접적인 수혜가 기대된다.

 

2. 대치미도아파트: 개발 수용으로 빠르게 사업 진행 중

대치미도아파트는 강남구 대치동에 위치하고 있으며, 양재천을 끼고 있는 대규모 단지이다. 해당 단지는 서울시 신속통합기획 대상지로 2022년 11월에 선정됐고, 2025년 3월 기준 이미 정비계획 심의를 통과한 상태이다.

1) 기본 개발 개요

• 기존 세대수: 약 2,400세대
• 정비 후 세대수: 약 3,900세대
• 세대 수 증가폭: 약 1,500세대

2) 주요 개발 조건

• 공공보행 통로 개방 요구 수용
• 양재천변 공원 조성 및 기부 채납
• 임대주택 및 개방형 단지 계획 포함

3) 사업성 분석

기존 34평 소유자가 신축 34평 분양받을 시 분담금 없음 (비례율 101%), 시세 비교: 현재 34평 약 34억원 → 입주 후 레미안대치팰리스 기준 최대 45억원 수준

4) 가격 흐름

시점	가격
2023년 초	약 25억원
2025년 3월	약 34억원 (실거래)

→ 사업 수용성이 높고 속도가 빠르며, 향후 시세 상승 여력이 충분한 단지로 평가된다.

 

3. 서초진흥아파트: 중심상업지 바로 옆 입지, 고급 복합개발 예정

서초진흥아파트는 서초대로에 위치하고 있으며, 강남 중심도심 구역과 바로 인접한 곳에 자리 잡고 있다. 대치미도보다 규모는 작지만, 입지적 가치는 매우 높다.

1) 개발 방향

• 아파트 단지 내부에 업무시설, 판매시설 등을 포함하는 복합개발 형태
• 중심상업지 인접지에 맞춰 용도 상향

2) 주요 사업 조건

• 정비계획 비례율: 약 73%
• 저층부는 업무 및 판매시설, 상층부는 주거로 계획

3) 사업성 분석

기존 30평대 소유자 기준 → 신축 30평대 분양 시 약 3억원 분담금 예상, 인근 시세 비교:

• 서초그랑자이 34평 시세: 약 34억원
• 서초진흥 신축 조합원 분양가: 약 20억원

→ 약 14억원 시세 차익 가능

→ 대치미도보다 더 억눌린 시세를 보이며, 중심상업지 인접이라는 입지에서 향후 상승 여력이 크다.

 

4. 두 단지 비교 요약

항목	대치미도아파트	서초진흥아파트
입지	대치역세권, 학원가 중심	서초대로, 중심상업지 인접
비례율	101%	73%
분담금	없음	약 3억원
조합원 분양가	약 26억원	약 20억원
인근 신축 시세	45억원 (레미안대치팰리스)	34억원 (서초그랑자이)
시세 차익 여력	약 19억원	약 14억원
개발 수용도	적극 수용	수용 중이나 개발 방향 차이

 

마치며

강남 테헤란로 일대의 용적률 상향은 단순한 상업지 용도 변경이 아닌, 인근 주거지역의 재건축 사업에 직간접적 영향을 주는 중대한 정책 변화이다. 특히, 신속통합기획에 따라 이미 움직이고 있는 대치미도아파트와 서초진흥아파트는 향후 몇 년간 강남 개발 흐름에서 중심축 역할을 할 가능성이 높다. 입지, 사업성, 분담금 조건 등에서 차이를 보이므로, 투자 목적이나 실거주 선호에 따라 선택은 달라질 수 있다. 하지만 공통적으로 두 단지 모두 강남 개발의 직접적 수혜지로, 시장의 흐름을 주도할 가능성이 크다.