싸다고 덜컥 사면 큰일 난다? 급매물의 진실과 거짓 구분법

시작하며

하락장에서는 급매물이 자주 등장하는 만큼, 부동산 시장에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤은 '이건 놓치면 안 될 급매'라는 말에 혹한 적이 있을 것이다. 특히 집값이 수억 차이 날 수도 있다는 말은 매수자의 마음을 급하게 만든다. 하지만 급하게 덤볐다가 오히려 손해를 보는 경우도 많다. 이번 글에서는 겉보기에만 싸보이는 가짜 급매를 어떻게 걸러내야 하는지, 실제 알짜 급매는 어떻게 찾아야 하는지를 현실적인 관점에서 짚어본다.

 

1. 진짜 급매는 왜 생기는가?

1) 자금 사정 때문

급매의 가장 흔한 원인은 '돈'이다. 대출이자를 감당하기 힘든 상황, 상급지 갈아타기를 위한 자금 확보, 급전 필요 등 매도자가 촉박하게 매물을 내놓는 이유는 대부분 금전적인 문제와 관련돼 있다.

2) 거래 시한 압박

잔금일이 가까워졌거나 이미 다음 주택 계약을 마친 경우, 시간에 쫓기면서 금액을 낮춰서라도 팔아야 하는 상황이 생긴다.

3) 투자 실패

갭투자 실패로 수익이 나지 않거나 하락장에 물려 손절하려는 경우도 많다. 이럴 경우 급하게 금매로 내놓게 된다.

 

2. 가짜 급매의 특징

① 하자가 있는 집

• 층간소음, 결로, 누수, 구조적 문제 등은 계약 전에 확인하기 어렵다.
• 특히 '악성 급매'는 이처럼 감추어진 문제를 안고 있는 경우가 많다.

② 인기 없는 평형·동

선호도 낮은 평형이나 동이 시세보다 싸게 나왔지만, 사실상 그게 시세일 수도 있다.

③ 매매가 잘 안 되는 집

미분양으로 오랫동안 거래가 없는 신축 아파트 등은 시세 파악이 어렵고, 마치 급매처럼 둔갑되기도 한다.

④ 권리관계에 문제 있는 집

가압류, 가등기, 세금 체납 등으로 인해 계약이 어려운 상황일 수 있다.

 

3. 진짜 급매 고르는 방법

① 등기부등본 확인은 기본

가압류, 가등기, 근저당 등 권리관계를 반드시 체크해야 한다.

② 주변 시세와 비교

여러 중개업소를 직접 돌면서 같은 단지 내 시세를 확인해야 한다.

③ 물리적 하자 여부 확인

세입자나 이웃과의 대화를 통해 간접적으로 확인하는 것이 좋다. '물어보기 어렵다'는 이유로 생략하면 나중에 더 큰 손해로 이어질 수 있다.

④ 중개업소 활용 전략

• 수수료를 더 준다고 하면, 좋은 매물이 나왔을 때 우선 연락이 올 수 있다.
• 자주 들러 신뢰를 쌓는 것도 도움이 되지만, 보다 직접적인 인센티브가 효과적이다.

 

4. 급매 매수 시 주의할 점

① 스피드가 중요

• 고민하다가 다른 사람이 계약금을 먼저 넣는 경우가 많다.
• 최소한의 계약금(매매가의 10% 정도)은 미리 준비해두는 것이 좋다.

② 깎을 땐 예의를 지켜야

• 매도자의 사정을 고려하지 않고 지나치게 가격을 후려치면 거래가 성사되지 않는 경우가 많다.
• 거래가 성사되지 않으면 그 매물은 더 이상 '급매'가 아닐 수도 있다.

③ 무조건 싸다고 좋은 건 아니다

가격에만 매몰되지 말고, 미래 가치까지 생각하면서 결정해야 한다. 교통, 학군, 인프라 등 장기적인 관점으로 접근해야 한다.

 

5. 알짜 급매는 어디서 찾을 수 있을까?

① 인터넷에 없는 매물

진짜 알짜 급매는 인터넷 포털이나 매물 사이트에는 잘 올라오지 않는다.

② 발품이 답이다

직접 현장을 돌며 지역별 중개업소와 네트워크를 형성해야 한다. 비교적 빠르게 거래되는 급매의 경우, 정보의 선점이 매우 중요하다.

③ 거래가 적은 단지 조심

특히 신축 아파트 중 미분양이 많았던 곳은 시세 기준이 애매하다. 비슷한 단지와 비교 분석을 하며 객관적인 시세 파악이 우선이다.

 

마치며

급매라는 말만 듣고 덜컥 계약을 하는 일은 이제 없어야 한다. 겉보기엔 싸보이지만, 실제로는 하자투성이거나 문제가 많은 집일 수도 있다. 진짜 급매는 정보와 시간, 네트워크를 가진 사람이 찾게 되는 경우가 많다. 결국, 냉정한 판단력과 발품, 꼼꼼한 확인이야말로 급매 매수의 핵심이다. '싸게 사서 잘 샀다'는 말이 진짜가 되려면, 무엇보다도 자신이 사는 물건에 대해 충분히 알고 있어야 한다.