민간도심복합사업, 삼성동·양재동 개발 가능성은? 현실적인 분석

시작하며

최근 부동산 업계에서 자주 언급되는 키워드 중 하나가 바로 '민간도심복합사업'이다. 기존 공공이 주도하던 도심복합사업이 민간에게도 허용되면서 재개발 시장의 새로운 가능성을 여는 것으로 보이지만, 실제로는 적용 대상지에 대한 논란과 오해도 많다. 특히 서울 강남권, 그중에서도 양재동과 삼성동이 언급되며 투자자들의 관심이 집중되고 있는 상황이다. 하지만 이 지역들이 실제로 민간도심복합사업의 수혜를 받을 수 있는지는 좀 더 깊은 분석이 필요하다. 본 글에서는 제도적 배경과 함께 양재동, 삼성동의 현황을 짚어보며, 실질적인 사업 가능성을 따져본다.

 

1. 민간도심복합사업이란 무엇인가?

핵심 요약: 2024년에 도입된 '도심복합개발법'은 기존의 공공주도형 도심정비사업의 한계를 극복하고자 민간 참여를 허용한 제도이다.

1) 도입 배경

• 기존 재개발·재건축은 노후도, 구조안전성 등 까다로운 조건이 많아 사업 추진이 쉽지 않았다.
• 공공 도심복합사업은 땅 수용을 전제로 해 주민 반발이 심했고, 이에 따라 민간으로 확대된 것이다.

2) 민간이 추진하는 방식

• 수용 대신 동의 방식 적용
• 민간 시행자는 신탁회사나 리츠(REITs)가 가능
• 두 가지 유형으로 구분됨
  • 성장거점형: 도심·부도심·생활권 중심지 중심, 노후도 무관
  • 주거중심형: 역세권 500m 이내, 노후건축물 40% 이상

 

2. 서울 도심, 특히 강남에 적용될 수 있을까?

핵심 요약: 서울, 특히 강남권은 토지가격이 매우 높아 정책 대상에서 제외될 가능성이 크다.

1) 서울시와 국토부의 입장 차이

• 국토부는 전국을 대상으로 사업을 추진하겠다는 입장
• 서울시는 땅값이 저렴한 역세권, 준주거지역 중심으로 규제 완화를 시도 중
• 공시지가 평균 이하 지역에 대해서는 혜택을 제공하려는 경향이 있다

2) 삼성동 사례 분석

• 2024년 3월 기준, 삼성동 일부가 민간도심복합사업 후보지로 언급되었지만 실제로는 모아타운에서 제외된 지역이다.
• 해당 구역은 신축 빌딩 밀집 지역이며, 평당 1억1,000만원 이상의 고가 매물이 많아 수익성 확보가 용이해 재개발 유인이 낮다.
• 이런 지역에서 민간사업 추진은 현실성이 떨어진다.

 

3. 양재동도 마찬가지 상황인가?

핵심 요약: 양재동 역시 주민 반대로 모아타운 해제를 요청했고, 사유재산권 침해 이슈로 인해 사업 추진이 어려운 상황이다.

1) 주민 반발과 현실적 한계

• 양재동 1구역의 경우 2025년 2월 구청에 모아타운 해제 민원이 접수됨
• 사유재산권 침해 문제 제기, 꼬마 상가 소유주들 중심의 반대 의견 강함
• 주민 동의 없이 추진하는 것은 매우 어려운 상황

2) 사업성 부족

• 인근 신축 빌딩들이 임대 수익만 연간 2억~3억원 수준
• 수익성이 충분한 자산을 헐고 아파트 한 채를 받기 위해 동의할 이유가 없음
• 민간 시행자 역시 수익구조가 불투명해 참여 유인이 떨어짐

 

4. 민간도심복합사업, 실제로 적용 가능성 높은 지역은?

핵심 요약: 민간도심복합사업은 서울 강남보다는 수도권 외곽이나 지방 대도시 쪽에서 실현 가능성이 더 높다.

1) 수도권 외곽 지역

• 인천, 고양, 성남, 수원 등 일부 낙후 도심 지역이 유력 후보
• 역세권이면서도 땅값이 상대적으로 낮고, 노후 건축물 비율이 높은 지역
• 재개발 사업성이 낮았던 구역에서 민간도심복합사업이 대안으로 고려될 수 있음

2) 지방 대도시

• 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등지에서 이미 관련 검토가 진행 중
• 지방은 인구 감소 및 슬럼화 문제로 인해 도심 기능 회복이 중요한 과제로 떠오름
• 일본처럼 ‘콤팩트 시티’ 전략과 결합해 활용될 가능성이 높음

 

5. 민간 시행자(신탁사, 리츠)의 역할 변화

핵심 요약: 신탁사와 리츠가 재개발 시행에 본격 참여하면서, 자금 조달 및 사업 구조에 변화가 예상된다.

1) 신탁사 주도형 모델

- 이미 일반 재개발에서도 신탁사 참여가 늘고 있음
- 자금 조달 능력과 시행 경험이 있어 복잡한 인허가 과정을 빠르게 추진 가능

2) 리츠의 첫 사례 등장

• 민간도심복합사업에서 리츠가 시행자로 참여하는 첫 모델 등장
• 리츠는 투자자 모집 후 수익형 자산 확보에 집중하는 구조로, 개발형 리츠 확장 가능성 높음
• 향후 상장 등을 통한 자금 회수 전략도 가능

 

6. 투자자들이 주의해야 할 점

핵심 요약: 아직 선정되지도 않은 사업지를 민간도심복합사업 대상이라며 접근하는 건 매우 위험하다.

1) 기사와 유튜브 콘텐츠의 간극

• 기사나 콘텐츠에서 삼성동, 양재동 등이 사업 대상처럼 언급되지만 실제로는 가능성이 낮음
• 공식 발표 이전의 정보는 추정일 뿐이며, 사업 대상 지정 이후에도 추진이 지지부진할 수 있음

2) 최근 사례에서 나타난 투자 실수

• 삼성동 일부에서는 2021~2023년 사이 신축 빌라와 빌딩이 다수 거래됨
• 민간도심복합사업 가능성을 보고 투자했지만, 수익형 부동산이라는 점에서 재개발 추진에 비협조적
• 이로 인해 사업 추진 동력이 약화되고 투자금 회수가 어렵게 될 수 있음

 

마치며

민간도심복합사업은 기존의 공공 주도 개발방식의 한계를 보완하려는 정책적 시도이지만, 모든 지역에 적용될 수 있는 만능 해법은 아니다. 특히 강남권처럼 땅값이 높고 수익형 부동산이 많은 지역은 주민들의 재개발 참여 유인이 떨어지기 때문에 사실상 적용이 어렵다. 반대로 수도권 외곽이나 지방의 낙후 도심 지역에서는 이 사업이 현실적인 대안이 될 수 있다. 정책 발표나 영상 콘텐츠만 믿고 성급한 투자를 하기보다는, 실제 지정 가능성과 수익성, 지역 주민들의 협조 여부 등을 종합적으로 따져보는 신중함이 필요한 시점이다. 2025년 중에 국토교통부가 민간도심복합사업 대상지를 공식 발표할 것으로 예상되는 만큼, 그 전까지는 섣부른 기대보다는 정확한 정보 확인이 우선이다.