임대인이 계약해지하면 생기는 일, 부당이득과 손해배상까지 꼼꼼히 정리

시작하며

임대차 계약에서 ‘계약해지’는 단순히 관계를 끝내는 행위로만 생각되기 쉽다. 그러나 실제로는 계약해지 이후에도 임대인과 임차인 사이에 다양한 법적 책임과 분쟁 가능성이 존재한다. 특히 임대료 청구, 부당이득, 불법점유 여부와 관련된 개념은 생각보다 복잡하다. 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 계약해지 이후 어떤 문제가 생기는지, 임대인이 어떻게 대응해야 하는지 하나씩 자세히 살펴본다.

 

1. 계약해지를 했다고 끝나는 것이 아니다

(1) 계약해지하면 임대료를 받을 수 없다

많은 임대인들이 계약해지를 한 순간부터 임대료를 받을 수 있다고 오해한다. 하지만 계약이 해지된 시점부터는 법적으로 임대차관계가 끝난 것으로 간주되며, 따라서 임차인이 공간을 점유하고 있어도 임대료 청구는 불가능하다.

(2) 왜 임대료를 못 받는가?

계약이 끝났다는 것은 '정당한 점유권'이 없어졌다는 의미다. 임차인이 더 이상 적법하게 공간을 사용하는 것이 아니기 때문에, 임대료는 받을 수 없고, 대신 다른 방식으로 접근해야 한다.

 

2. 계약해지 이후에도 공간을 사용하는 경우

(1) 임차인이 계속 공간을 점유할 경우

계약해지 후에도 임차인이 무단으로 공간을 계속 사용하는 경우, 임대인은 ‘임대료’가 아니라 ‘부당이득’을 청구할 수 있다.

(2) 부당이득이란?

임차인이 정당한 권리 없이 공간을 사용하고 있는 것으로 간주되며, 이를 통해 얻게 된 금전적 이익을 임대인에게 반환해야 한다는 개념이다.

다음은 계약해지 후 상황별 임대인의 권리 관계를 정리한 표이다.

상황	임차인의 상태	임대인의 청구 가능 항목
계약 유효	공간 정상 사용	임대료 청구 가능
계약 해지 후 공간 사용	무단 점유	부당이득 청구 가능
계약 해지 후 미사용	비워짐	청구 불가

 

3. 공간 사용 없이 사라진 임차인의 경우

(1) 연락 두절된 임차인, 점포는 문을 닫은 상태

간혹 임차인이 아무런 말 없이 장사를 그만두고 연락도 끊어버리는 경우가 있다. 이럴 경우 임대인이 보증금에서 부당이득을 공제하고 싶어도 법적으로는 문제가 된다.

(2) 사용 수익이 없다면 부당이득도 없다

문제는 ‘점유는 하고 있지만 사용은 하지 않는다’는 점이다. 실제로 임차인이 공간을 ‘사용 수익’하고 있지 않다면, 부당이득이 성립하지 않는다. 먼지가 쌓이고 전기·수도 사용 흔적도 없다면 공간 사용이 없었던 것으로 본다.

 

4. 보증금에서 차감하고 싶은 임대인의 생각

많은 임대인들이 “어차피 보증금 남았으니 이걸로 처리하면 되지”라고 생각한다. 하지만 이는 잘못된 판단일 수 있다.

다음은 임대인의 보증금 공제 가능 여부를 정리한 표이다.

임차인 상황	임대인의 보증금 공제 가능 여부	이유
점유 + 사용	공제 가능	부당이득 인정
점유 + 미사용	공제 불가	부당이득 없음
명도 완료	공제 불가	계약 종료 및 반환 의무

 

5. 임차인의 점유를 ‘불법’으로 만들려면?

(1) 불법점유의 요건

계약이 해지된 이후에도 임차인이 공간을 비우지 않는다면 임대인은 당연히 '불법점유'라고 생각하기 쉽다. 하지만 법적으로는 그렇지 않다. 불법점유로 간주되려면 조건이 충족돼야 한다.

(2) 동시이행 항변권이 문제다

임차인이 공간을 비우지 않는 이유는 단순히 고집이 아니라, 임대인이 보증금을 반환하지 않았기 때문일 수 있다. 이 경우 임차인은 '동시이행 항변권'이라는 법적 권리를 갖고 있어, 공간을 비워줄 의무가 없는 것이다.

👉 핵심 요약: 보증금 미반환 상태에서 점유는 불법이 아님 불법점유로 만들려면 임대인이 먼저 보증금을 반환해야 함

 

6. 보증금을 돌려줘야 손해배상 청구가 가능하다

(1) 불법점유 상태가 되어야 손해배상 청구 가능

임대인이 손해배상을 청구하기 위해선, 임차인의 점유가 불법이라는 조건이 먼저 충족돼야 한다.

(2) 임대인의 의무 선행 필요

임대인은 먼저 보증금을 반환해야 하며, 이를 통해 동시이행 항변권을 무효화시켜야 한다. 이때 비로소 임차인의 점유는 불법으로 간주되고 손해배상을 청구할 수 있다.

 

7. 변제공탁을 통한 임대인의 대응 전략

(1) 보증금을 미리 돌려주는 게 불안하다면?

보증금을 먼저 반환하면 임차인이 ‘알았다’ 하고도 나가지 않을까 걱정하는 임대인들이 많다. 특히 임차인이 말을 듣지 않거나 연락이 되지 않는 경우, 일방적으로 보증금을 주는 건 부담스러울 수 있다.

(2) 이럴 때 사용하는 방법이 변제공탁

이럴 때 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘변제공탁’이다. 임대인이 임차인의 이름으로 보증금을 법원에 맡기고, 이를 임차인에게 통지하면 ‘보증금 반환 의무’를 이행한 것으로 간주된다.

👉 변제공탁 요약:

• 임차인에게 직접 보증금을 주는 대신
• 법원에 보증금을 예치하고
• 임차인에게 공탁 사실을 통지하면
• 보증금 반환 의무는 이행된 것으로 본다

(3) 변제공탁 이후의 상황 변화

이후 임차인이 공간을 계속 점유하고 있다면, 그때는 불법점유가 성립한다. 이 경우 임대인은 손해배상 청구가 가능하다.

 

8. 임대인이 꼭 기억해야 할 세 가지 공식

다음은 계약해지 이후 임대인이 반드시 기억해야 할 핵심 공식 세 가지다. 실제 분쟁 상황에서도 이 기준만 잘 알고 있어도 훨씬 유리하게 대응할 수 있다.

공식 번호	상황	임대인의 조치	청구 가능 항목
①	계약해지 이후	아무것도 하지 않음	임대료 청구 불가
②	계약해지 후 임차인이 점유 중	부당이득 청구 가능	임대료 아님
③	계약해지 후 보증금 반환 + 점유 지속	손해배상 청구 가능	불법점유 성립

 

9. 실전 적용 예시

다음은 실제 상황별로 어떤 조치를 취해야 하는지 정리한 리스트다. 각각의 상황에 따라 임대인의 대응 전략이 달라져야 한다.

1. 계약 해지 후 임차인이 공간을 계속 사용 중 - 부당이득 청구 가능, 임대료는 청구 불가
2. 계약 해지 후 임차인이 사라지고 공간도 비어 있음 - 사용 수익 없으므로 부당이득 청구 불가, 손해배상 청구도 불가능
3. 계약 해지 후 보증금 반환하지 않은 상태에서 점유 지속 - 불법점유 아님, 손해배상 청구 불가
4. 계약 해지 후 변제공탁 완료 + 점유 지속 - 불법점유 성립, 손해배상 청구 가능

 

10. 임대인의 권리를 지키기 위한 행동 체크리스트

임대인이 복잡한 법적 분쟁에서 불이익을 피하려면 사전에 준비하고 행동해야 할 것들이 있다.

• 계약해지를 할 때는 반드시 내용증명 또는 서면 통보로 진행할 것
• 임차인이 공간을 계속 점유하고 있는지 현장 확인 필수
• 부당이득을 청구하려면 사용 정황이 있어야 함
• 손해배상을 청구하려면 보증금 반환 또는 변제공탁이 선행돼야 함
• 모든 상황은 기록으로 남겨둘 것 (문자, 사진, 내용증명, 녹취 등)

 

마치며

임대차 계약을 해지했다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 오히려 그 이후의 대응이 더 중요하고, 정확한 법적 절차를 따라야 손해를 막을 수 있다. 계약해지 이후에는 임대료, 부당이득, 손해배상이라는 세 가지 개념을 잘 구분하고, 그에 맞게 보증금 반환 여부와 임차인의 점유 상태를 종합적으로 판단해야 한다. 이 글을 통해 계약해지 후 발생할 수 있는 문제들을 명확히 이해하고, 임대인으로서 권리를 지키는 데 도움이 되길 바란다.