대선 부동산 공약, 현실 가능한 건 뭘까? 지난 정부 사례로 따져보기

시작하며

정치권이 대선 체제로 전환되면서 부동산 관련 공약도 하나둘 나오고 있습니다. 후보들의 말만 듣고 기대에 부풀기엔, 우리가 그동안 너무 많은 '말잔치'를 겪어왔죠. 이번엔 어떤 공약이 진짜 가능성 있는 걸까요? 지난 정부들의 공약 이행 사례를 중심으로, 현실성과 한계를 함께 짚어보겠습니다.

 

1. 집 공급 공약, 숫자만 크면 되는 걸까?

(1) '100만호', '200만호'… 실제로 공급됐을까?

대부분의 정권이 대규모 공급을 외쳤지만, 실제 공급량은 인허가 기준인지 준공 기준인지에 따라 달라 애매합니다. 대부분 ‘공급 촉진’이라는 큰 틀은 같고, 현실은 자화자찬에 그친 경우도 많았습니다.

(2) 재건축·재개발은 허들 낮췄지만 여전히 복잡

• 재건축 진단 완화: 안전진단 기준 변경(30-30 → 30-40)으로 기준은 낮췄지만, 실제 면제되는 곳은 제한적입니다.
• 진단 시점 유예: 사업 초기부터 진단을 요구하지 않아도 되도록 변경.

(3) 리모델링은 왜 밀렸나?

재건축 완화 기조 속에 리모델링은 대체재로 밀림. 특히 내력벽 철거 문제가 기술적 한계로 남아 있어 활성화에 제약이 많았습니다.

 

2. 세금과 대출, 무엇이 바뀌었고 무엇이 남았나

(1) 종부세는 확 낮췄지만, 양도세는 '잠시 유예' 수준

구분	과거 정부	윤석열 정부
종부세 공제	6억 원 (다주택자)	9억 원까지 확대
공정시장가액 비율	최대 95%	60%로 환원
양도세 중과	법에 명시되어 있음	시행령으로 유예 중

즉, 법이 바뀐 게 아니라 일시적 조치인 경우가 많아 다시 강화되기 쉬운 구조입니다.

(2) 대출 규제는 어디까지 풀렸나?

• LTV 최대 70%, 생애 최초는 80%까지 확대
• 특례보금자리론은 집값 상승 논란 유발
• 청년 대상 LTV 완화 공약도 거론되지만 기준 모호

 

3. 임대차 제도와 전월세 공약, 왜 손대기 어려웠을까?

(1) 전월세 상한제 폐지, 결국 못 건드린 이유는?

• 법 개정이 필요한 사안으로, 국회 구조상 실현이 어려웠습니다.
• 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)은 일시적 부작용 있었지만, 주거 약자 보호 목적도 존재합니다.

(2) 민간임대주택 활성화, 현실적 대안일까?

• 박근혜 정부→문재인 정부→윤석열 정부로 이어지는 흐름
• 결국 핵심은 “임차인에게 분양 전환 우선권을 줄 것이냐”는 논의

 

4. 청약 제도 변화는 생각보다 많이 이뤄졌다

(1) '뉴홈'으로 브랜드 통합, 가점·추첨제 조정

• 면적대 기준으로 추첨 비율 조정: 작은 평형일수록 추첨 비율 증가
• 출산가구 특공 혜택 확대: 한 번 더 신청 가능 등

(2) 군 가산점 논란은 왜 사라졌을까?

청약 가점에 군 복무 가산점을 주자는 공약은 나왔지만, 후속 논의는 실종

사회적 논란 우려 때문

 

5. GTX 공약은 진짜 실행되고 있나?

(1) ABC는 진행 중, D·E·F는 지지부진

• GTX-A는 서울 도심 직결로 큰 효과
• GTX-D·E·F는 노선 확정, 예타 단계에서 멈춘 상태
• 공약 단계에서만 있었던 노선도 다수

(2) GTX 따라 ‘콤팩트 시티’? 현실은 일부만 진행

• 대표 사례: 김포 한강2신도시
• 그린벨트 해제와 연담화된 곳만 빠르게 추진

 

6. 앞으로 나올 공약, 이렇게 보면 현실성이 보인다

공약 유형	현실화 가능성	판단 포인트
재건축 진단 완화	△ 일부 진행	기존 법 개정 없이 시행령 변경 수준
임대차 2법 폐지	✕ 어려움	법 개정 필요 + 여론 부담
청약제도 조정	○ 현실화 높음	행정부 규칙으로 가능
세금 완화	△ 법 개정 여부 중요	시행령/규칙은 쉽게 뒤집힘
GTX 확장	△ 예산·예타에 따라 갈림	지자체 협조 여부 관건

 

마치며

대선 때마다 부동산 공약은 빠지지 않는 단골 메뉴입니다. 숫자와 말은 화려하지만, 결국 법 개정이 필요한가, 시행령 수준인가, 지방정부와 협조 가능한가, 이 세 가지가 실현 가능성을 가릅니다. 다음 후보들의 부동산 공약을 들을 때는 ‘되겠냐’가 아니라 ‘어디까지 가능한 구조인가’를 먼저 따져보는 눈이 필요합니다.