건물 증여 전략: 상속세 절감 꿀팁 정리

목차

• 시작하며
• 1. 건물만 증여하기 전략이란?
• 2. 세금 계산의 핵심 포인트
• 3. 사례를 통한 이해
• 4. 주의할 점
• 마치며

시작하며

연말연시에 재산 관리와 관련된 고민이 많아지는 시기죠. 특히 상속세나 증여세에 대한 고민은 늘 따라다니는 골칫거리인데요. 이 글에서는 "건물만 증여하기"라는 전략의 이점과 관련 세금 문제를 자세히 다뤄볼게요. 다소 복잡할 수 있는 내용이지만, 천천히 풀어서 설명하니 끝까지 읽어 보세요.

1. 건물만 증여하기 전략이란?

건물만 증여한다는 건, 토지와 건물 중에서 건물만을 따로 떼어 증여하거나 매매하는 방법을 말해요. 이 방식은 특정 상황에서 상속세나 증여세를 줄이는 데 유리할 수 있어요. 하지만, 조건에 따라 절세 효과가 달라질 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 해요.

주요 이점

• 유동성 확보: 건물만 증여하면 자녀가 소유권을 확보하면서도 필요시 유동성을 활용할 여지가 생겨요.
• 절세 가능성: 토지와 건물을 분리하면 각각의 과세 표준을 따로 계산할 수 있어, 절세 전략을 짤 여지가 생깁니다.

예시 상황

어떤 분이 부모님 소유의 상가주택(상가 75%, 주택 25%)에서 건물만 증여하려고 한다고 가정해볼게요. 상가는 월세 800만원을 받고, 주택은 부모님이 거주 중인 상황이에요. 이때 토지와 건물을 분리해 계산하면 어떤 이점이 있을까요?

2. 세금 계산의 핵심 포인트

건물 증여 시 세금을 줄이려면 공시지가와 기준 시가를 정확히 파악해야 해요. 여기서 헷갈리기 쉬운 몇 가지 포인트를 짚어볼게요.

1) 면적 비율 vs 기준 시가 비율

건물 내 상가와 주택 비율을 나눌 때, 단순히 면적 비율로 계산하면 안 돼요. 대신 기준 시가 비율을 기준으로 안분해야 합니다.

2) 임대료 문제

• 부모님에게 증여한 건물을 다시 임대할 경우, 적정 임대료를 설정해야 해요.
• 일반적으로 법인세법 기준에 따라 부동산 시가의 50%를 넘는 보증금과 임대료를 설정하는 것이 안전합니다.
• 주변 시세를 참고하되, 공시지가나 감정평가 금액을 기준으로 계산하는 것이 좋아요.

3) 토지 소유와 임대료 분리

토지는 여전히 부모님 소유로 남아 있는 경우가 많아요. 이럴 땐 토지 사용에 대한 대가로 지료를 설정해야 해요.

• 예를 들어, 토지의 공시지가가 10억원이라면 이를 기준으로 적정 지료를 산정해야 합니다.
• 감정평가를 통해 시가를 산출하면 보다 정확한 계산이 가능합니다.

3. 사례를 통한 이해

사례 1: 상가주택 증여

• 상황: 부모님이 소유한 상가주택(토지 20억원, 건물 4억원)을 자녀에게 증여.
• 문제: 상가와 주택의 비율을 기준으로 어떻게 세금을 나눌 것인가?
• 해결: 상가와 주택 각각의 기준 시가를 기준으로 비율을 계산해 증여세와 취득세를 산출.

사례 2: 토지와 건물의 임대료 분리

• 상황: 토지는 부모님 소유로 두고, 건물만 증여 후 상가 임대료 수령.
• 문제: 적정 임대료와 지료를 어떻게 계산할 것인가?
• 해결: 건물의 임대료는 건물 소유자가, 토지 사용료(지료)는 토지 소유자인 부모님이 받도록 설정.

4. 주의할 점

1) 감정평가 필수 여부

증여 전에 감정평가를 받는 것이 권장돼요. 왜냐면 기준 시가만으로 계산하면 시가 대비 낮게 평가돼 세무서와의 문제가 생길 수 있기 때문이죠.

2) 법인과 개인 소유의 차이

법인이 상가주택을 증여받는 경우, 취득세율(12.4%)이 매우 높기 때문에 신중해야 해요. 개인 소유로 유지하는 것이 유리할 수도 있습니다.

3) 대출과 증여의 상관관계

증여 후 대출을 계획 중이라면 감정평가 금액이 중요해져요. 대출 가능 금액은 감정평가 금액에 따라 달라질 수 있기 때문이에요.

마치며

건물만 증여하기 전략은 절세와 자산 관리 측면에서 효과적일 수 있지만, 세부적인 사항을 꼼꼼히 따져야 한다는 점 잊지 마세요. 공시지가, 기준 시가, 감정평가 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하니 전문가와의 상담을 통해 최적의 방법을 찾아보는 것이 좋겠습니다. 이번 글이 여러분의 재산 관리 고민을 푸는 데 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.