동서울터미널, 87년의 흔적이 사라진다…앞으로 무엇이 들어설까

시작하며

서울 동북부 교통의 거점이자 군 장병과 강원도 방문객들의 관문이었던 동서울터미널이 사라질 준비를 하고 있다. 1987년에 지어져 오랜 시간 그대로 유지돼온 이 건물은, 2026년 착공을 목표로 대규모 복합시설로 탈바꿈할 예정이다. 터미널 이전, 상가 철거, 임시 터미널 조성, 그리고 신세계프라퍼티 주도 개발이라는 커다란 변화가 예정되어 있는 지금, 우리는 어떤 것들을 미리 알아두어야 할까.

 

1. 동서울터미널, 왜 지금 철거하게 되었을까

(1) 사업이 30년 가까이 지연된 이유

이 터미널은 서울 강변역 인근에 위치해 있다. 1987년 준공 이후, 구조나 내부 설비가 한 번도 대대적으로 바뀐 적이 없다. 그런데도 수차례 현대화 사업이 무산됐던 이유는 다음과 같다.

• 민간 사업자 변경으로 일관된 추진력이 없었음
• 임차 상인들과의 갈등으로 설계 확정이 어려움
• 지구단위계획 변경이 서울시에서 늦어짐
• 터미널 기능 이전 대안 부족

(2) 신세계프라퍼티가 맡으면서 속도 붙은 이유

지금의 사업은 스타필드로 유명한 신세계프라퍼티가 맡으면서 궤도에 올랐다. 개발력이 충분한 대기업이 참여하고, 서울시와 공공기여 방식 협약도 맺었기 때문에 이제는 실현 가능성이 높아졌다.

 

2. 무엇이 새로 들어설까? 복합건물의 정체

(1) 건물 하나에 도시 기능을 다 담는다

신세계 측의 개발 계획에 따르면, 이곳에는 최대 39층 규모의 복합건물이 들어선다. 단순한 터미널이 아니라, 사무실·문화공간·전망대·상업시설까지 통합된다.

• 1~3층: 시외·고속버스 승하차장 및 편의시설
• 4~10층: 문화시설 및 소규모 상업 공간
• 11~30층: 업무타워 및 컨벤션 공간
• 31~39층: 고급 전망대, 루프탑 휴게 공간, 레스토랑

(2) 한강과 연결되는 시민 휴식 공간도 포함

주요 설계에는 보행자 다리를 통해 한강과 직접 연결되는 동선이 포함되어 있다. 서울 동북권에서 보기 드문 ‘하늘공원’ 스타일의 옥상 녹지, 공공쉼터도 함께 조성될 예정이다.

 

3. 상인들과의 갈등은 여전히 진행 중

(1) 입주 상가 대부분은 임차 형태였다

이 건물에 입점해 있던 상가들은 대부분 건물주가 아니라 임차인이었다. 소유권이 없는 만큼, 재입 보장이 확실하지 않다는 게 핵심 갈등이다.

• 강제 퇴거 후 보상이 거의 없음
• 재입 조건이 명확하지 않음
• 권리금이나 영업 손실에 대한 기준 불분명
• 실제 입주보다 ‘말뿐인 상생’이라는 불신

(2) 현재 터미널 내부 상가는 대부분 철수했다

내부를 직접 둘러보면, 카페 한두 곳 외에는 텅 빈 상가만 남아 있다. 에어컨도 꺼져 있고, 매장 조명조차 들어오지 않는 상태였다. 특히 2~3층은 이미 사실상 유휴 공간이 되었다.

 

4. 터미널은 어디로 가나? 임시시설 현황

(1) 구의공원 공원 지하가 임시 터미널 부지로 결정

공사 전, 현재의 터미널 기능은 ‘구의공원 공원’ 지하에 임시로 이전된다. 서울시는 이곳 지하에 승하차장, 대합실, 주차장 등의 임시시설을 짓겠다고 밝혔다.

• 위치: 강변역 인근 구의공원 공원 하부
• 시설: 지하 승강장 + 대합실 + 소규모 차고지
• 착공 예상: 2026년 상반기
• 완공 후: 현재 부지는 철거되고 신축 착공

(2) 그러나 많은 우려도 존재한다

공원 지하 공간이 넓지 않기 때문에, 현재의 모든 노선을 수용하기는 어렵다는 게 전문가 의견이다. 특히 고속버스 정차 공간이나 차고지가 부족할 수 있다.

 

5. 누가 이용했나? 터미널의 주 이용층

(1) 군 장병 비율이 유난히 높았던 이유

강원도 노선이 집중된 구조 덕분에, 이 터미널은 사실상 군 장병들의 주요 교통 수단이었다. 철원, 인제, 속초 등 군부대 인근으로 향하는 버스들이 대부분 이곳을 경유했다.

• 강원도 행 버스 노선의 절반 이상이 이곳에서 출발
• 시외버스보다 고속버스가 적절하게 분산
• 귀가/휴가 시 다른 교통수단보다 빠르고 유연
• 강변역과 직접 연결된 구조로 지하철 접근 용이

(2) 지역 주민들 입장에서도 필수 거점

광진구, 성동구, 송파구 등 동서울 생활권 주민들에게는 강남터미널보다 이곳이 훨씬 접근성이 좋았다. 지금은 강변역만 오가는 사람들만 보일 정도로 이용객이 많이 줄었지만, 한때는 하루 10만 명이 넘는 승객이 오갔던 곳이었다.

 

6. 주변 상권과의 연관성은 어떻게 바뀌었나

(1) 터미널 폐쇄로 인한 공백, 테크노마트가 일부 흡수 중

터미널 상가가 거의 다 문을 닫은 현재, 이용객들은 식사나 대기 시간을 위해 테크노마트로 이동하고 있다. 테크노마트 1~2층에는 아직 카페, 식당, 전자제품 매장이 운영 중이다.

(2) 하지만 테크노마트도 상황이 녹록지 않다

전자제품 전문 상가로서의 위상은 이미 많이 약화됐다. 공실도 많고, 입점 상인들 역시 “요즘이 가장 어렵다”고 말한다.

• “28년 장사했지만 올해가 제일 힘들었다”
• “온라인 안 하고 오프라인만 하니 인건비 감당도 안 된다”
• “아이들 다 키우고 나서야 장사 접을 수 있겠다”

(3) 일부 공간은 웨딩홀 등으로 용도 전환 시도 중

실제로 테크노마트 내부에는 웨딩홀이 들어선 구역도 있다. 하지만 구분소유 형태라 대대적인 구조 변경은 어렵고, 일부 공간만 소극적으로 변화를 주는 수준이다.

 

7. 개발로 기대되는 변화와 조심할 점

(1) 서울 동북권의 부흥 가능성

이 개발이 성공적으로 완료된다면, 동서울 일대는 강남터미널 못지않은 생활·상업 중심지로 거듭날 수 있다. 특히 한강과 연결된 공공공간이 조성되면, 지역 활성화도 기대된다.

(2) 하지만 ‘개발이 다가 아니다’

균형 있는 발전이 중요하다. 특히 아래 문제는 사업 추진 과정에서 반드시 고려돼야 한다.

• 임시터미널 수용력 부족으로 인한 이용객 불편
• 재입 보장 문제로 갈등 장기화
• 교통정체와 지역 주민 불편 가중
• 고층 개발에 따른 일조권·조망권 침해 논란

 

마치며

동서울터미널의 변화는 단순한 리모델링이 아니다. 도시 구조 자체를 바꾸는 프로젝트다. 터미널 이용자였던 나도 이곳에서 강원도로 떠나는 군인들, 출장을 가는 직장인들, 장을 보는 지역 주민들을 자주 마주쳤다.

그 기억들이 단절되지 않도록, 개발과 함께 지역과 사람을 잇는 계획이 되기를 바란다.