파리 임대주택 ‘다브락사스’, 실패한 이상주의의 끝은?

시작하며

파리 남부의 초대형 임대주택 단지 ‘레 에스파스 다브락사스’는 1982년, 상류층 주거 형태를 대중에게 제공하겠다는 꿈으로 지어졌다. 그러나 40년이 지난 지금, 이곳은 도시계획의 실패 사례로 거론되고 있다. 외형은 멋졌지만, 실제 주민의 삶은 어떤 모습일까?

 

1. 화려한 꿈으로 시작된 임대주택, 지금은 왜 실패라 불리는가

(1) 건축가의 이상, 주민의 현실

스페인 건축가 리카르도 보필이 설계한 이 임대단지는 로마 원형경기장을 연상시키는 외형, 고대 신전 느낌의 전면, 중앙 정원을 포함한 상징적 공간들로 구성돼 있다. 그는 “고급 주거의 형식을 공공임대에 적용해 모두에게 품격 있는 삶을 제공하겠다”는 포부를 가지고 있었다고 한다.

하지만 실제 단지 내부는 낡은 콘크리트, 좁은 복도, 비효율적인 구조, 엘리베이터 불편 등으로 ‘살기 어려운 공간’이 되어버렸다. 겉만 화려한 껍데기였다는 말이 나오는 이유다.

 

2. 겉은 상류층 주택, 속은 낡은 콘크리트 구조

이 단지를 직접 둘러보며 느낀 문제점들

• 구조는 복잡하고 효율성은 낮다 중정 구조를 중심으로 원형·디귿자형으로 설계돼 있지만, 방향 감각을 잃기 쉬웠고, 복도와 계단이 비효율적으로 배치돼 있었다.
• 내부 평면이 비좁고 채광이 약하다 외형을 위해 공간을 양보한 구조라 실제 거주 공간은 좁고, 햇빛도 잘 들어오지 않았다.
• 엘리베이터가 불편하고 관리 상태가 좋지 않다 건물 구조상 엘리베이터 접근이 어렵고, 오래된 설비는 불안정한 느낌을 주었다.
• 외형은 상징적이지만 실용성은 낮다 로마식 기둥, 개선문, 아치형 구조 등 ‘보여주기 위한 건축’이 너무 강조된 탓에 실용적인 면에서 점수를 주기 어려웠다.
• 커뮤니티 공간은 있으나 기능하지 않는다 중앙 정원 등 공용 공간이 많지만, 실제로 주민들이 활용하는 모습은 드물었고, 치안 문제도 거론되고 있었다.

 

3. 자가와 임대가 섞였을 때 생긴 커뮤니티 단절 문제

(1) 처음부터 섞은 것이 문제였을까

이 단지는 전체 591세대 중 약 2/3가 공공임대이고, 나머지는 자가소유로 구성돼 있다. 겉보기에는 다양한 계층이 어우러지는 구조지만, 실제로는 계층 간 ‘벽’만 생긴 셈이다. 주민 간 왕래가 적고, 커뮤니티 형성도 어렵다.

(2) 재개발을 둘러싼 입장 차이

2006년, 노후화된 단지를 재개발하려는 시도는 주민 반발로 무산됐다. 자가 소유자는 자산가치 상승을 위해 재개발을 원했지만, 임대 입주자는 거처 문제로 반대했다. 이 구조는 갈등을 고착시키고, 단지 전체의 활력을 떨어뜨렸다.

 

4. 파리에서 본 구조, 서울에서도 이미 벌어지고 있다

비슷한 구조의 국내 단지들

• 상암지구 자가와 임대가 섞인 구조로 재건축 추진 과정에서 입장 차이로 갈등이 계속되고 있다.
• 마곡지구 다양한 형태의 주택 유형이 혼재되어 있어 관리비 분담, 시설 이용 등에서 문제 발생.
• 자곡동 임대단지 다브락사스와 비슷한 구조로 설계된 임대주택이 있으며, 중앙 정원과 외관은 멋져 보이지만 실제 주거 만족도는 낮다는 의견도 많다.
• 서울 외곽 임대 대단지 비슷한 디자인이 도입되었지만, 커뮤니티 활용이 저조하고, 관리 부담만 커졌다는 평가가 많다.

 

5. 건축보다 중요한 건 결국 사람과 제도

(1) 사람을 바꾸는 건 교육의 몫

이상적인 설계와 구조만으로 좋은 주거환경이 만들어지지는 않는다. 서로를 이해하는 태도, 공동체 의식, 관리에 대한 책임감 등은 생활습관과 교육에서 비롯되는 것이다. 그러나 오늘날 교육은 ‘너는 특별하다’만 가르치고 있다. 나만 중요하고 남은 안중에 없는 사회에서 공동체는 존재할 수 없다.

(2) 지원이 필요한 이에게 진짜 도움이 가는 구조 필요

최근에는 ‘자산을 현금화해서 자격요건을 충족한 뒤 임대주택에 입주한 부자’ 사례도 있었다. 제도의 허점을 파고드는 방식이다. 이런 일이 계속되면 정작 필요한 사람은 지원을 못 받고, 제도는 불신만 쌓이게 된다.

 

6. 임대주택은 필요하지만, ‘섞는 것’은 다시 고민해야 한다

내가 느낀 임대주택의 현실적인 조건

• 구조가 단순하고 관리가 쉬울 것: 복잡한 외형보다는 청소·보안·유지보수에 유리한 단순한 구조가 좋다.
• 주민 간 커뮤니티가 자연스럽게 형성될 수 있을 것: 소통할 수 있는 공용 공간은 필요하지만, 이를 강요하는 구조는 역효과를 낸다.
• 외형보다 실내 기능과 효율을 중시할 것: 엘리베이터, 창문 위치, 주방과 화장실 구조 같은 실용 요소가 가장 중요하다.
• 입주 기준이 더 정밀해질 것: 진짜로 필요한 사람에게 기회가 돌아갈 수 있도록 관리 기준이 철저해야 한다.
• 지역과 단지 특성에 맞는 맞춤형 계획이 수립될 것: 전국 어디나 같은 구조가 아닌, 지역별·단지별로 유연한 설계가 필요하다.

 

마치며

레 에스파스 다브락사스는 좋은 의도에서 출발했지만, 시간이 흐르며 문제점이 드러난 사례다. 외형은 아름다웠지만, 삶은 그에 걸맞지 않았다. 중요한 건 외관이 아니라 ‘그 공간에서 살아가는 사람들의 경험’이다.

나는 공공임대가 필요하다고 생각한다. 다만 ‘섞는 실험’은 한국에서도 실패할 가능성이 높다. 제도는 현실 위에 서 있어야 한다. 지금이라도 공공임대의 본질과 방향을 다시 짚어봐야 할 시점이다.

 

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