재건축 시장 흔드는 상가 쪼개기 논란, 판결로 본 현 상황

1. 시작하며

재건축 시장에서 상가를 포함한 프로젝트는 항상 뜨거운 감자로 떠오른다. 아파트와 상가가 함께 재건축될 때는 서로 다른 소유주들의 이해관계를 조율하는 게 핵심이다. 최근 법원 판결로 인해 상가 소유주와 재건축 조합 간의 갈등이 다시 한번 수면 위로 떠올랐다. 이번 판결은 단순히 법적 문제를 넘어 재건축 시장 전반에 큰 영향을 미칠 수 있는 사안으로 주목받고 있다.

이 글에서는 재건축 과정에서 상가가 포함된 사례들이 왜 문제인지, 법적 쟁점은 무엇인지, 그리고 앞으로 재건축 시장에 미칠 영향을 분석해 보고자 한다.

 

2. 상가와 재건축의 구조적 문제

상가가 재건축 프로젝트에 포함될 때, 가장 큰 문제는 "누가, 무엇을 받을 것인가?"라는 것이다. 재건축은 단순히 낡은 건물을 허물고 새로운 건물을 짓는 게 아니다. 각 소유주가 재건축 이후 어떤 자산을 받게 되는지가 핵심이다.

법적으로 상가 소유주는 상가로, 아파트 소유주는 아파트로 보상받는 게 원칙이다. 그러나 상가 소유주가 "상가 대신 아파트를 받고 싶다"고 요구하거나, 재건축 조합이 상가 소유주를 재건축에 참여시키기 위해 아파트를 제안하면 문제가 복잡해진다. 이런 요구를 처리하는 과정에서 나온 개념이 바로 '산정 비율'이다.

 

3. 산정 비율의 작동 방식

산정 비율은 간단히 말해, 상가를 아파트로 바꿀 때 적용되는 계산 공식이다. 예를 들어, 2억 원짜리 상가를 가진 사람이 10억 원짜리 아파트를 요구한다면, 이는 가치가 맞지 않기 때문에 불가능하다. 하지만 재건축 조합은 산정 비율을 조정해, 상가 소유주가 더 쉽게 아파트를 받을 수 있도록 유도했다.

문제는 이 비율이 지나치게 낮아지면서 법의 취지를 훼손하는 사례들이 발생했다는 점이다. 일부 조합은 산정 비율을 0.1로 설정해, 사실상 1억 원 정도의 상가를 가진 사람도 아파트를 받을 수 있도록 만들었다. 이는 법적으로 "가치가 비슷해야 교환이 가능하다"는 원칙에 어긋난다.

 

4. 법원의 판결

최근 법원은 "산정 비율을 조정하려면 조합원 전원의 동의가 필요하다"는 판결을 내렸다. 이는 단순히 상가 소유주와 아파트 소유주 간의 문제를 넘어, 재건축 프로젝트의 전체 구조를 흔드는 결과를 초래할 수 있다.

법원은 원칙적으로 상가 소유주는 상가를 받아야 하며, 상가를 받지 않는 경우에도 최소한 상가의 가치가 아파트의 최소 분양가와 비슷해야 한다고 판단했다. 따라서 조합이 임의로 산정 비율을 낮추는 행위는 법적으로 문제가 있다고 본 것이다.

 

5. 재건축 시장에 미칠 영향

이번 판결로 인해 상가가 포함된 재건축 프로젝트는 큰 타격을 받을 가능성이 크다. 상가 소유주들이 동의하지 않으면 재건축 자체가 진행될 수 없기 때문이다. 특히 상가가 아파트 한가운데 위치해 있거나, 상가 소유주들이 많은 경우라면 문제는 더욱 심각하다.

또한, 이번 판결은 상가 쪼개기 문제에도 영향을 미칠 전망이다. 상가 쪼개기는 작은 상가 지분을 여러 명이 나눠 가지는 방식으로, 재건축 동의율을 높이기 위해 사용되곤 했다. 그러나 산정 비율 조정이 불가능해진다면, 상가 쪼개기를 통한 동의율 확보도 어려워질 것이다.

 

6. 앞으로의 대안

이번 판결로 인해 재건축 조합은 상가 소유주와의 협상에서 더욱 신중해야 한다. 몇 가지 대안이 제시되고 있다:

• 법적 가이드라인 강화: 산정 비율의 하한선을 법적으로 명확히 정해, 조합이 임의로 비율을 낮추는 행위를 방지해야 한다.
• 공정한 보상 기준 마련: 상가와 아파트의 교환 기준을 더욱 구체화해, 소유주 간의 갈등을 최소화해야 한다.
• 정책적 지원: 재건축 과정에서 발생하는 법적 갈등을 줄이기 위해 정부가 중재에 나서거나, 표준 계약서를 제공하는 등의 지원이 필요하다.

 

7. 마치며

상가와 재건축의 문제는 단순한 재산 교환 이상의 복잡한 사회적, 법적 쟁점을 포함하고 있다. 이번 법원 판결은 재건축 과정에서 법과 원칙의 중요성을 다시 한번 강조했다. 그러나 이로 인해 재건축 시장이 위축되고, 주택 공급이 지연될 가능성도 배제할 수 없다.

앞으로는 상가와 아파트 소유주 간의 공정한 합의를 이끌어낼 수 있는 명확한 제도적 장치가 필요하다. 이를 통해 재건축이 단순한 갈등의 장이 아니라, 모두가 만족할 수 있는 결과를 만들어내는 과정이 되기를 기대해 본다.