전세 퇴거 자금 대출 거절당한 현실, 누가 책임져야 할까?

시작하며

전세금 돌려줬더니 욕먹는 세상이라니, 이게 현실이다. 퇴거 자금 대출까지 막히는 상황에서 임대인도, 세입자도 모두 벼랑 끝에 내몰리고 있다. 왜 이런 일이 벌어졌을까?

 

1. 전세 퇴거 대출조차 막힌 상황, 문제의 시작

처음엔 고가 아파트 억제 목적이었지만, 불똥은 빌라까지 튀었다.

전세 퇴거 자금 대출은 세입자의 보증금을 임대인이 돌려주기 위해 필요한 최소한의 유동성 수단이다. 그런데 최근 정부의 대출 규제가 다주택자에게까지 전면 적용되면서, 빌라 전세시장까지 직격탄을 맞고 있다.

2025년 현재 서울 내 빌라의 약 25%가 역전세 상황에 처해 있다고 한다. 문제는 이런 역전세 현상이 단순히 시장 가격 하락으로 끝나지 않는다는 점이다. 보증금을 빼줘야 하는 임대인은 대출조차 못 받고, 세입자는 다음 집을 구하지 못하는 악순환이 반복되고 있다.

• 다주택자는 보증금 돌려줄 대출조차 거절당함
• 빌라 가격 하락 + 전세 수요 급감 → 공실 증가
• 임대인들이 전세금을 돌려주지 못해 고통받는 중
• '전세 사기'와 혼동되며 선량한 임대인까지 매도되는 현상

 

2. 빌라 전세 붕괴, 단순한 시장 실패가 아니다

‘전세 보증금 돌려주겠다는데도 대출을 안 해준다’는 구조, 납득이 되는가?

직접 빌라 전세를 여러 채 운영하던 한 지인은 최근 전세 보증금을 돌려주기 위해 대출을 신청했지만 거절당했다. 이유는 ‘다주택자’이기 때문이라는 설명. 해당 빌라는 공실이 늘고 있고, 신규 세입자를 구하기도 어려운 상황이었다. 결국 보증금을 제때 못 돌려줬고, 세입자와의 마찰이 불가피했다.

이런 구조가 계속된다면 어떤 결과가 올까?

• 임대인은 임대 사업을 포기하게 된다.
• 전세 물량은 급격히 줄고, 결국 월세만 남는다.
• 정부의 제도 개입이 오히려 전세 사기를 키우는 결과를 낳는다.

 

3. 전세 사기? 선량한 임대인들은 누구에게도 보호받지 못한다

언론과 제도는 모두 '나쁜 임대인'만을 상정한다.

전세 사기가 사회 문제로 부각되면서, '임대인 = 잠재적 사기꾼'이라는 인식이 퍼졌다. 하지만 실제 전세 시장의 대부분을 구성하는 임대인들은 은퇴자이거나 중장년층 소자산가들이다. 이들은 자식 교육, 노후 대비 등을 위해 다세대 주택을 임대해왔고, 실제로는 세입자와의 신뢰 관계로 꾸려온 경우가 많다.

이런 인식의 전환이 필요하다

• 전세 사기의 주범은 대출을 악용한 일부 사기꾼들이다.
• 전체 임대인 중 대다수는 단지 대출 규제로 인한 유동성 위기에 빠진 사람들이다.
• 이들이 '전세금 못 돌려주는 나쁜 사람'으로 낙인찍히는 현실은 부당하다.

 

4. 월세 선호 증가? 사실은 전세 제도 붕괴가 원인일 수도 있다

전세보다 월세를 선호한다는 말, 정말 맞는 걸까?

월세는 유동성이 적은 사람에겐 편할 수 있다. 하지만 장기적으로 자산 형성에는 불리하다. 과거에는 자산이 적은 사람도 전세를 통해 목돈을 마련하며 내 집 마련의 꿈을 키울 수 있었다. 그런데 요즘은 전세 자금 대출이 막히면서 전세를 '하고 싶어도 못 하는' 상황이 된 것이다.

실제로 내가 느꼈던 차이는 이랬다

• 전세 자금 대출이 잘 나왔을 때는 아파트 입주가 수월했다.
• 최근엔 전세 물건 자체가 줄고, 남아있는 건 대부분 월세로 전환됐다.
• 월세는 매달 고정비용 부담이 크고, 이사 계획도 불안정해졌다.

 

5. 전세 보증 제도는 정말 전세 사기를 줄였나?

전세 보증이 오히려 사기를 부추겼다는 말, 허언이 아니다.

전세 보증은 안전 장치로 설계됐지만, 오히려 제도를 악용하는 사람들의 무기로 변질됐다. 보증금 반환을 보험처럼 생각한 세입자들이 별다른 확인 없이 계약을 체결하고, 그 허점을 노린 악성 임대인들이 사기를 저지른 것이다.

전세 보증 제도의 부작용

• 보증만 믿고 계약한 세입자들이 피해
• 보험금 부담 증가로 기관(허그 등) 부실 우려
• 정부는 제도 설계의 책임을 회피
• 선량한 임대인은 대출도 못 받고, 세입자에게만 비난받는 구조

 

마치며

전세금 돌려주고도 욕먹는 현실은 단순한 감정의 문제가 아니다. 이는 제도 설계의 실패, 구조적 유동성 위기, 정치적 책임 회피가 맞물린 결과다. 전세는 사라져야 할 제도가 아니라, 오히려 지금과 같이 ‘잘 설계된 보호 장치’가 필요한 시장 구조이다.

나 역시 임대인으로서 이 상황을 겪으며 많은 것을 느꼈다. 단순히 집을 많이 가진 사람의 문제로 치부할 일이 아니며, 결국 피해는 모든 국민에게 돌아간다는 점을 기억해야 한다.

앞으로의 교훈 한 줄: 절대 빌라 사지 말 것. 하지만 그보다 더 중요한 건, 왜 이런 구조가 만들어졌는지를 질문하는 일이다.