도시재생위원회 폐지 이후, 도시재생전략계획은 더 중요해졌다

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서울시 도시재생위원회가 폐지되면서 ‘도시재생활성화지역은 이제 끝난 게 아니냐’는 반응이 많다. 하지만 지금도 도시재생전략계획은 여전히 중요하며, 핵심 투자 포인트를 찾는 기준으로 작동한다.

 

1. 도시재생위원회는 폐지됐지만 도시재생 전략 자체는 끝나지 않았다

도시재생이 한때 ‘벽화 그리고 예산만 쓰는 사업’으로 치부되기도 했지만, 사실상 많은 성공 사례를 남겼다. 북촌 한옥마을, 성수동, 연트럴파크, 디지털미디어시티 등은 모두 도시재생을 통해 발전한 대표적인 사례다.

나 또한 이 사업을 단순히 ‘소규모 환경개선’ 정도로만 이해했었는데, 자료를 깊이 들여다보며 인식이 바뀌었다. 결국 도시재생이란 원도심의 중심기능을 다시 살리고, 상권과 일자리 기반을 복원하는 정책이다.

오세훈 시장 체제 이후 도시재생위원회는 폐지됐지만, 도시재생 전략계획 자체는 계속 이어지고 있고 여전히 서울시 도시계획의 3대 축 중 하나로 기능하고 있다.

 

2. 도시계획 3종 세트: 이 구조를 알면 투자 포인트가 보인다

서울시에서 도시 개발을 파악할 때 가장 중요한 틀은 다음의 세 가지다.

• 서울시 도시기본계획: 최상위 법정 계획. 전체적인 도시의 방향성을 담고 있다.
• 도시 및 주거환경정비 기본계획(도정계획): 주로 재개발, 재건축을 다루며 실제 정비사업의 실행 근거가 된다.
• 도시재생전략계획: 기존 도심을 어떻게 기능적으로 회복할 것인지에 대한 구체적인 실행 계획이다.

이 3가지는 서로 정합성(논리적 일관성)을 갖는다. 서울시에서 어떤 지역이 향후 개발될 가능성이 높은지를 분석할 때, 반드시 이 3개 계획서를 모두 살펴봐야 한다.

나는 개인적으로 투자 검토를 할 때 단순히 호재 기사나 임장 분위기만으로 판단하지 않는다. 이 세 가지 계획 중 도시재생전략계획을 가장 중점적으로 본다. 왜냐하면 여기에야말로 '앞으로 구체적으로 뭘 하겠다'는 의지가 담겨 있기 때문이다.

 

3. 도시재생활성화지역은 왜 지금도 유효한가

서울시에는 현재 52개의 도시재생활성화지역이 있다. 이 지역들 다수가 과거 모아타운이나 신속통합기획(신통기획) 후보지로 전환됐다.

• 서울역 일대: 철도지하화, 대규모 복합 개발
• 성수동: 준공업지역 해제 후 복합개발 유도
• 연남동, 연트럴파크 일대: 중심지 기능 회복 후 민간 개발 유입
• 세운상가: 재생 후 단계적 재개발 전환 진행 중

이런 사례를 보면 도시재생활성화지역은 단순한 환경 개선이 아니라, 중심지 기능을 회복시킨 뒤 민간 개발로 자연스럽게 연결되는 구조임을 알 수 있다.

즉, 공식은 이렇다.

도시재생활성화 → 상권 회복 → 민간 투자 유입 → 개발 압력 증가 → 모아타운·신통기획 전환

따라서 도시재생위원회가 폐지됐다고 해서, 도시재생 전략의 기능이 멈춘 건 아니다. 오히려 기존 활성화지역에 대한 후속 개발 가능성은 여전히 유효하다.

 

4. 신규 도시재생 지역은 줄었지만, 기존 지역은 계속 활용될 수 있다

서울시는 2022년 이후로 도시재생활성화지역의 신규 지정을 최소화하겠다고 밝혔다. 하지만 이는 기존의 지역들이 ‘더 이상 의미 없다’는 뜻은 아니다.

• 서울시 공식 자료에서도 ‘기존 도시재생 지역은 사업 재구조화를 통해 재개발로 전환할 수 있다’고 명시돼 있다.
• 성동구, 영등포구, 종로구 등에서 활성화지역 중심으로 모아타운 지정이 이어지고 있다.
• 2025년 현재도 도시재생전략계획은 도시기본계획과 도정계획과의 정합성을 유지하고 있다.

나도 이걸 보면서 느꼈던 게, ‘이건 단순히 한 정책의 폐지가 아니라, 방향 전환이구나’라는 점이다.

개발 중심의 접근으로 전환되긴 했지만, 기반은 여전히 도시재생전략계획에서 시작된다는 걸 이해할 필요가 있다.

 

5. 투자자라면 도시재생전략계획부터 확인해야 한다

지금까지도 여전히 유효한 투자 포인트는 다음과 같다.

• 도시기본계획에서 전체 방향성과 우선 순위를 확인
• 도정계획에서 정비사업 가능 지역 파악
• 도시재생전략계획에서 세부적인 개발 방향, 추진 흐름 분석
• 도시재생활성화지역을 중심으로 모아타운·신통기획 지정 가능성 점검

나는 부동산 개발 정보를 볼 때도 결국 이 3종 세트를 가장 먼저 본다. 단순히 ‘개발된 곳’을 보는 게 아니라, 개발이 ‘시작되기 전부터 신호를 주는 곳’을 찾기 위해서다.

 

마치며

도시재생위원회 폐지 이후에도 도시재생전략계획과 활성화지역은 여전히 유효하다. 개발 방향은 바뀌었지만, 핵심은 여전히 ‘어디를 중심으로 개발이 시작되는가’이다.

그 중심에는 도시재생전략계획이 있고, 이것이야말로 투자 판단의 출발점이 되어야 한다.