부동산 갭투자 전성기는 지나갔다? 이제는 돈 많은 사람만 이기는 구조

시작하며

2015년에 갭투자를 시작했다면 지금 수익률은 어땠을까? 그리고 2025년 현재, 갭투자는 여전히 유효한 전략일까? 최근 데이터를 보면, 과거의 고수익 전략은 더 이상 통하지 않는다. 이제는 ‘수익률’보다 ‘절대 금액’이 승패를 가르는 시대다. 그 이유를 함께 살펴보자.

 

1. 2015년 갭투자 수익률, 서울이 1등이었던 이유

서울은 여전히 갭투자 수익률 최상위권을 지켰다.

(1) 10년 수익률 TOP: 서울 440%, 경기 235%, 대전 200%

처음엔 나도 의외라고 생각했다. 지방의 특정 지역이 1등일 줄 알았는데, 실제로는 서울이 440% 수익률로 압도적 1위였다. 워낙 매매가 자체가 많이 올라서 가능한 결과다.

이어서 경기도가 235%, 대전이 200%에 가까웠다. 이 수치만 보면, 그동안 얼마나 서울 중심으로 부동산 가격이 상승했는지 확인할 수 있다.

(2) 수도권 안에서 세부 지역 수익률

• 성동구: 1위 (약 660%)
• 과천: 2위 (659%)
• 동작구: 530%
• 마포구: 517%
• 영등포구: 500%

이 정도면 갭투자 전성기 시절, 수익률만 보고 진입했던 투자자들의 선택이 얼마나 치밀했는지 짐작할 수 있다.

 

2. 수익률 1등보다 중요한 것: 절대 금액

이제는 몇 퍼센트가 아니라 몇 억을 벌었는지가 중요해졌다.

(1) 절대 금액 기준 상위 3개 지역

• 강남구: 20억7,000만원
• 용산구: 16억6,000만원
• 서초구: 13억3,000만원

이 수치는 단 한 건의 투자에서 발생한 최대 이익 규모다. 예전처럼 여러 채를 매입할 수 있는 구조가 아니라면, 결국 한 채로 얼마를 벌 수 있느냐가 더 중요해진 것이다.

(2) 투자 방식의 변화: ‘많이 사는 전략’의 퇴장

2018년~2019년 무렵까지만 해도 임대사업자 등록을 유도하며 다주택이 허용되는 분위기였다. 당시에는 수익률 좋은 지역을 찾아 여러 채를 사는 게 정답이었다. 하지만 지금은 아니다. 규제 때문에 다주택이 불가능한 구조에서는 ‘절대 이익이 큰 지역 한 곳’을 노려야 한다.

 

3. 이제는 돈이 돈을 버는 구조로 바뀌었다

자산 크기가 게임의 룰을 지배한다.

(1) 투자 원금이 클수록 승리 확률이 높아졌다

수익률 500%짜리 집을 사도 원금이 작으면 벌어들이는 금액은 제한적이다. 반면, 반포나 앞구정의 고가 주택 한 채는 수익률이 낮아도 절대 금액은 수 억 단위로 벌 수 있다. 나도 이런 구조를 체감하면서 ‘투자는 결국 자산의 크기 싸움이구나’라는 생각을 하게 됐다.

(2) 2025년 지금, 가장 많이 오른 지역은?

• 반포동
• 압구정동

이 지역은 이미 수억 원 이상 오른 상태다. 올해 2월에 매수한 사람과 아닌 사람의 격차가 너무 크다. 이건 단순히 ‘입지’의 문제가 아니라, 원금이 있는 사람만 진입 가능한 구조이기 때문이다.

 

4. 갭투자는 정말 끝났을까?

현실적으로 보면, 대다수에겐 의미 없는 전략이 됐다.

(1) 과거에는 계층 상승의 사다리 역할

나도 갭투자를 통해 자산의 스텝을 한 단계씩 올렸던 적이 있다. 특히 성동구나 마포처럼 수익률 높은 지역은 실질적인 ‘계급 이동 통로’가 되어줬다. 하지만 지금은 갭투자 자체가 ‘사기’ 취급을 받는 분위기다.

(2) 실거주만 남은 시장, 그리고 또다시 양극화

결국 실거주 중심의 시장이 되면서, 다시 자산이 많은 사람들만 유리해졌다. 내가 자주 듣는 말이 있다.

“실거주만으로 수억을 벌 수 있는 사람은 이미 그 집을 가진 사람뿐이다.”

이런 구조는 결국 중산층과 자산 형성 초기 단계에 있는 사람들에게는 기회를 없애는 결과가 된다. 갭투자라는 ‘사다리’가 사라졌다는 점이 문제의 본질이다.

 

5. 이 구조는 왜 고착되는가?

결국 정책과 권력 구조가 이 흐름을 만들고 있다.

(1) 행정·관료집단의 ‘그들만의 리그’

서울에 있는 고가 주택을 소유한 고위 공무원들이 부동산 정책의 중심에 있다는 것은 이미 공공연한 사실이다. SRT나 세종시 특공 얘기처럼, 그들은 자신들에게 유리한 구조를 자연스럽게 만들어왔고, 그 결과는 지금의 ‘강남불패’로 이어졌다.

(2) 정책은 결국 자산가에게 유리한 방향으로 작동

대출 규제, 다주택자 규제 등 겉보기에는 서민을 위한 정책 같지만, 실제로는 자산가에게만 유리한 결과를 만들어냈다. 빌라 전세가 사라지고, 저가 전세 시장이 붕괴된 것도 이 흐름과 무관하지 않다.

 

마치며

갭투자라는 전략은 한때 자산을 불릴 수 있는 유일한 수단이었다. 하지만 지금은 그 구조 자체가 무너졌다. 이제는 원금이 많은 사람만 이기는 구조다. 과거처럼 수익률 좋은 물건을 찾아내는 전략이 통하지 않는 시대다. 그런 점에서, 2025년의 부동산 시장은 더욱 냉정하고, 계층 이동이 어려워졌다.

그렇기에 지금은 더더욱 ‘자산 전략’을 다시 설계해야 한다. ‘어디에 투자하느냐’보다 ‘어떻게 접근하고, 얼마나 리스크를 감당할 수 있느냐’가 중요한 시기다.