강남·노원 엇갈린 거래량, 다주택자 규제 이후 시장의 반전

시작하며

강남은 매물이 쌓이고 노원은 거래가 활발하다. 같은 서울인데 이렇게 엇갈리는 장면이 나온다는 것은 시장이 단순하지 않다는 뜻이다. 2026년 현재, 다주택자를 강하게 압박하는 정책이 이어지고 있는데도 집값이 완전히 꺾이지 않는 이유는 무엇일까. 나는 부동산학을 전공했고, 과거 공인중개사로 현장을 경험했다. 숫자와 정책, 그리고 실제 매수·매도 심리가 어떻게 맞물리는지 여러 번 봐 왔다. 오늘은 그 구조를 하나씩 풀어보려 한다.

 

1. 공급이 부족한 상태에서 세금만 건드리면 생기는 일

정책은 늘 ‘수요 억제’부터 시작한다. 그러나 나는 항상 먼저 공급을 본다. 왜냐하면 공급은 늦게 움직이고, 한 번 틀어지면 몇 년을 간다.

(1) 2026년 이후 왜 공급 공백이 길어질까

나는 최근 몇 년간 착공·분양 데이터를 계속 체크해 왔다. 2022~2023년 건설사들이 움츠러들었던 시기의 여파가 지금 본격적으로 드러나고 있다.

① 2022~2023년 위축이 지금 영향을 주는 이유

• 공사비 급등과 금융 경색으로 사업이 멈췄다
• PF 위기 이후 민간 사업자들이 보수적으로 변했다
• 착공이 밀리면 입주는 3~5년 뒤에 비어버린다

이 구조 때문에 2026~2029년은 공급이 넉넉하다고 보기 어렵다. 정부도 이를 인정하는 발언을 여러 차례 했다.

실제로 2024년 6월 OECD 보고서에서도 한국은 “중기적 주택 공급 변동성이 크다”고 지적한 바 있다. 공급은 단기간 정책으로 해결되지 않는다는 의미다.

 

(2) 아이러니: 집값이 올라야 공급이 된다

이 대목은 많은 사람들이 불편해한다. 하지만 현장은 냉정하다.

① 외곽은 집값이 낮으면 사업성이 안 나온다

• 택지비·공사비는 올랐다
• 분양가가 낮으면 민간은 참여하지 않는다
• 공공도 적자를 무한정 감당할 수 없다

결국 “집값을 잡겠다”는 정책이 외곽까지 눌러버리면, 오히려 공급이 더 지연되는 구조가 된다. 나는 이 딜레마를 여러 번 봤다.

 

2. 다주택자 규제가 시장을 움직이는 방식

다주택자에 대한 양도세 중과 부활, 임대사업자 혜택 축소 검토 등은 모두 같은 목표를 향한다. 매물 출회다.

(1) 매물을 내놓게 만들면 정말 집값이 잡힐까

나는 과거 데이터를 다시 꺼내봤다. 2018년 양도세 중과 시행 직전, 거래량은 오히려 급증했다. 시행 이후에는 잠시 주춤했다가 다시 상승세가 나왔다.

① 왜 시행 직전에 거래가 늘어날까

• “매물이 잠길 것”이라는 심리가 작동한다
• 금매를 선점하려는 수요가 몰린다
• 매수자와 매도자의 기대 차이가 줄어든다

지금도 비슷한 장면이 보인다. 발표 직후 거래량이 늘고, 이후 강한 메시지가 반복되자 다시 위축되는 모습이다. 구두 개입과 유사하다.

 

(2) 강남과 노원이 다르게 움직이는 이유

이 부분이 핵심이다. 서울은 하나가 아니다.

① 고가 지역은 대출 규제 영향이 크다

• 2억원 한도 대출로는 매수층이 얇아진다
• 현금 부자만 참여 가능한 시장이 된다
• 매물이 쌓이면 조정 압력이 커진다

② 중저가 지역은 여전히 소화력이 있다

• LTV 범위 내 대출 활용 가능
• 실수요 중심 매수 유지
• 거래량이 받쳐주면 가격이 급락하지 않는다

그래서 강남은 매물이 쌓이고, 노원은 거래가 활발하다는 엇갈린 그림이 나온다. 정책 효과는 지역별로 다르게 나타난다.

 

3. 임대사업자 매물은 진짜 변수다

이번 정책 논의에서 가장 놀랐던 부분은 임대사업자 양도세 중과 배제 기간 축소 검토였다.

나는 이 지점이 매우 디테일하다고 느꼈다.

(1) 왜 임대사업자를 건드리면 매물이 나올까

① 의무임대 종료 후 팔 이유가 생긴다

• 기존에는 중과 배제가 무기한에 가까웠다
• 기간 제한이 생기면 매도 압박이 생긴다
• 2026~2028년 만기 물량이 겹친다

서울 아파트 기준으로 수만 호 단위다. 이 물량이 일정 기간 안에 나오면 단기 충격은 분명 있다.

 

(2) 하지만 정책 신뢰 문제는 남는다

8년간 임대 의무를 지킨 사람에게 사후적으로 혜택을 축소하면, 시장은 메시지를 다르게 받아들인다.

① 장기적으로 생기는 후폭풍

• 정부 정책에 대한 신뢰 약화
• 향후 정책 참여 유인 감소
• 민간 임대 공급 위축 가능성

서울 임대 주택의 약 70% 이상은 개인 임대다. 구조 전환 없이 개인만 압박하면, 임차 시장이 불안해질 가능성도 있다.

 

4. 다주택자를 때렸는데도 집값이 오르는 구조

많은 사람들이 “다주택자가 문제”라고 단정하지만, 데이터를 보면 다르다.

최근 몇 년간 다주택자 비율은 오히려 감소했다. 그럼에도 상급지 가격은 상승했다.

(1) 왜 이런 일이 생길까

① ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상

• 다주택 규제로 자금이 한 채로 몰린다
• 고가 지역에 자산 파킹 수요 집중
• 실거주와 투자 수요가 결합된다

이 구조에서는 다주택자를 줄여도 상급지 가격이 오를 수 있다.

 

(2) 보유세 강화로 잡을 수 있을까

보유세를 높이면 일부 매물은 나온다. 그러나 자산 여력이 충분한 사람에게는 결정적 압박이 되지 않는다.

① 사이클이 한 번 돈 뒤의 모습

• 소득 낮은 고령 보유자는 매도
• 자산 여력 있는 계층이 매수
• 이후 매물 잠김 재발

그래서 나는 “일시적 안정은 가능하지만 구조적 하락은 어렵다”고 본다.

 

5. 결국 승부는 공급과 신뢰다

나는 단기적으로는 조정이 나올 수 있다고 본다. 5월 9일까지 매물 출회, 임대사업자 매물 등은 분명 하방 압력을 준다.

하지만 그 이후를 보면 구조는 여전히 이렇다.

• 공급은 빠르게 늘기 어렵다
• 상급지 선호는 강하다
• 자산 이동 경로가 부동산에 집중돼 있다

자본시장이 충분히 매력적으로 성장하지 않는 한, 서울 핵심지 자산 집중은 쉽게 풀리지 않는다.

 

마치며

나는 집값이 무조건 오른다고 보지 않는다. 그러나 공급이 막힌 상태에서 세금만 강화하면, 상승 속도는 늦출 수 있어도 방향을 완전히 바꾸기는 어렵다고 본다.

지금은 감정으로 판단할 시기가 아니다.

내가 살 지역의 대출 가능 범위, 매물 증가 속도, 향후 입주 물량을 냉정하게 따져보는 것이 먼저다.

강남이든 노원이든, 숫자를 보지 않으면 결국 타이밍을 놓친다.

시장은 언제나 정책보다 한 발 먼저 움직인다.