부동산 분양권 시장에서 다운계약서 작성의 위험과 처벌

시작하며

부동산 거래에서 종종 언급되는 '다운계약서'는 세금을 절약하려는 목적으로 작성되지만, 이는 명백한 불법 행위다. 특히 분양권 시장에서 이런 행위가 빈번하게 발생하면서 관련한 처벌과 불이익이 점점 더 강화되고 있다. 이번 글에서는 다운계약서 작성이 가져올 수 있는 심각한 결과와 이를 둘러싼 세부적인 내용을 알아본다.

 

1. 다운계약서란 무엇인가?

다운계약서는 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 작성된 계약서를 의미한다. 매도인과 매수인 모두 세금을 줄이는 데 이점이 있어 보이지만, 이는 법적으로 엄격히 금지된 행위다.

예를 들어, 10억원의 아파트를 매매하면서 실제 거래 가격은 10억원임에도 불구하고 8억원으로 계약서를 작성하는 경우가 있다. 이렇게 하면 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세를 줄일 수 있다는 점에서 서로 윈윈(win-win)처럼 보일 수 있다. 그러나 이는 세금을 회피하려는 부정한 행위로, 적발될 경우 막대한 불이익이 따른다.

 

2. 다운계약서 작성 시 발생할 수 있는 처벌

다운계약서를 작성하다 적발되면 다음과 같은 심각한 처벌이 기다린다.

 

1) 매도인의 불이익

• 탈루한 양도소득세 전액 납부: 세금을 감추려고 했던 금액 전부를 다시 납부해야 한다.
• 신고 불성실 가산세: 탈루 금액의 40%를 추가로 납부해야 한다. 예를 들어, 탈루 세금이 3억원이라면 1억2천만원의 가산세를 부담해야 한다.
• 납부 불성실 가산세: 연 10.9%의 추가 세금이 부과될 수 있다.
• 형사 처벌: 조세범 처벌법에 따라 형사 처벌을 받을 수 있다. 특히 금액이 클 경우 징역형도 선고될 수 있다.

 

2) 매수인의 불이익

• 취득세 최대 3배 부과: 매수인이 취득세를 줄이려는 시도가 적발되면 기존 세금의 최대 3배를 납부해야 한다.
• 비과세 및 감면 혜택 박탈: 비과세 혜택을 받을 수 있었던 경우에도, 이를 모두 상실하게 된다. 이는 향후 매매 시 추가적인 경제적 부담으로 이어질 수 있다.

 

3) 공인중개사의 불이익

• 과태료 부과: 공인중개사에게는 최대 3,000만원의 과태료가 부과된다.
• 자격 정지 또는 취소: 공인중개사 자격을 정지당하거나 심지어 취소당할 수 있다.
• 세무조사: 다운계약서와 관련된 허위 신고로 인해 추가적인 세무조사를 받을 가능성도 크다.

 

3. 손피 거래와 그 위험성

손피 거래는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 방식으로, 과거 분양권 시장에서 널리 사용되었다. 매도자는 양도세를 줄이고 매수자는 분양권을 약간의 할인을 받아 구매할 수 있었기 때문이다. 그러나 최근 정부는 이를 불공정 거래로 간주하고 양도세 계산 방식을 변경했다.

 

변경된 양도세 계산 방식:

• 과거에는 매수자가 부담하는 양도세 중 최초 1회분만 합산했지만, 현재는 모든 양도세를 합산한다.
• 이로 인해 매수자의 세금 부담이 크게 늘어나 손피 거래의 매력이 감소했다.

 

4. 분양권 시장에 미친 영향

정부의 강력한 단속과 법 개정으로 인해 분양권 시장은 큰 변화를 겪고 있다.

 

1) 거래량 감소:

• 2023년 8월 서울의 분양권 거래 건수는 82건이었으나, 2024년 12월에는 41건으로 절반 가까이 줄어들었다.

 

2) 가격 하락:

• 일부 지역에서는 분양가보다 낮은 가격으로 매물이 나오고 있다. 예를 들어, 서울 상도동의 '푸르지오 클라베르'는 분양가보다 3,000만원 낮은 가격에 거래되고 있다.

 

3) 마이너스 프리미엄 현상:

• 특정 지역에서는 분양권 거래 시 손해를 감수해야 하는 상황까지 발생하고 있다. 이는 매수자와 매도자 모두에게 부담으로 작용한다.

 

마치며

다운계약서와 손피 거래는 단기적인 이익을 위해 시도될 수 있지만, 적발 시 그 대가는 감당하기 어려울 정도로 크다. 세금 폭탄, 형사 처벌, 공인중개사 자격 취소 등은 정직하지 못한 거래로 인해 발생할 수 있는 결과들이다. 결국, 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 법을 준수하고 정직하게 진행하는 것이다.

 

 

 

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