2025년 대비 부동산 세금 공부: 상속세·증여세 핵심 정리

시작하며

부동산을 보유한 사람이라면 누구나 언젠가는 상속세와 증여세를 고민해야 한다. 하지만 최근 정부 개정안이 모두 무산되면서 2025년에도 세금 부담은 그대로 유지될 전망이다. 특히 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 상황에서 상속세 과세 대상자가 늘어나고 있으며, 감정평가 기준도 강화돼 예전보다 더 많은 세금을 내야 할 가능성이 높아졌다. 이번 글에서는 2025년 부동산 세금 변화, 상속세 및 증여세의 핵심 내용과 절세 전략을 정리해 본다.

 

1. 2025년 부동산 세금, 바뀐 것이 없다

2025년 상속세와 증여세 개편을 기대했던 많은 사람들이 실망할 수밖에 없었다. 정부는 상속세 공제 확대와 세율 인하 등을 검토했지만, 결국 모든 개편안이 무산되었다.

✅ 개정안에서 논의되었던 내용

• 상속세 자녀 공제 확대: 기존 5,000만원에서 5억원으로 확대 검토(무산)
• 배우자 공제 확대: 기존 5억원에서 10억원으로 상향 검토(무산)
• 과세표준 20억원 이상 최고 세율 50% 유지
• 비주택뿐만 아니라 고가 주택도 감정평가 대상 포함

결국 개편이 이루어지지 않았고, 기존 세법이 그대로 유지되면서 상속세와 증여세 부담이 높아질 수밖에 없는 상황이다.

 

2. 상속세 부담 증가: 왜 더 내야 하는가?

상속세 개편이 무산되면서, 앞으로 상속세 부담이 더욱 커질 가능성이 높다.

① 부동산 가격 상승

서울·수도권을 중심으로 부동산 가격이 지속적으로 상승하면서, 상속세 과세 대상자 수도 급격히 증가하고 있다.

• 2016년 대비 2023년 상속세 신고 건수 3배 증가
• 과세 대상자 비율: 2016년 2.2% → 2023년 5.2% → 2030년 10% 예상

부동산 가격이 계속 오르면, 아무리 일반적인 가정이라도 상속세를 내야 하는 상황이 더 많아질 것이다.

② 감정평가 기준 강화

기존에는 상속세 신고 시 국세청 기준 시가를 적용했지만, 2025년부터는 비주택뿐만 아니라 고가 주택도 감정평가 대상에 포함된다.

• 국세청이 추정한 시가 대비 5억원 이상 차이 발생 시 감정평가 실시
• 감정평가를 통해 실제 시세 반영 → 상속세 부담 증가

즉, 기준 시가보다 낮은 가격으로 신고할 수 있었던 기존 방식이 점점 사라지고 있는 것이다.

 

3. 상속세 부담 줄이는 방법

상속세를 줄이기 위해서는 미리 대비하는 것이 중요하다.

① 증여를 통한 상속세 절감

미리 증여를 진행하면 상속세 부담을 줄일 수 있다.

• 성인 자녀에게 10년간 5,000만원까지 증여세 없이 증여 가능
• 배우자에게 6억원까지 무세금 증여 가능
• 손주에게 증여 시 1,500만원까지 무세금 증여 가능

증여는 10년 이내 상속이 발생하면 상속재산에 포함되기 때문에 미리 증여하는 것이 가장 효과적인 절세 전략이다.

② 상속세 연부연납 활용

상속세는 원칙적으로 6개월 이내 납부해야 하지만, 일정 금액 이상이면 연부연납(최대 5년 분할 납부)이 가능하다.

• 연부연납 신청 시 3.5% 이자가 부과됨
• 상속세를 한 번에 낼 수 없는 경우 활용 가능

③ 가업상속공제 활용

중소기업을 운영하는 경우, 가업상속공제를 활용하면 최대 500억원까지 공제받을 수 있다.

단, 가업을 10년 이상 운영해야 하며, 상속 후에도 10년간 유지해야 공제 가능하다.

 

4. 증여세 절감 방법

증여세도 부담이 크기 때문에, 미리 계획을 세우는 것이 중요하다.

① 부담부 증여 활용

부모가 보유한 부동산을 증여할 때 대출이 있는 상태로 자녀에게 넘기면, 대출금에 해당하는 부분은 증여가 아닌 양도로 간주되어 양도세를 내고, 나머지 부분만 증여세를 낼 수 있다.

• 예를 들어, 5억원짜리 부동산에 3억원 대출이 있다면, 2억원에 대한 증여세만 부담
• 자녀는 나중에 해당 부동산을 처분할 때 상속세보다 유리한 조건으로 세금을 낼 수 있음

② 증여 시점 분산

10년 단위로 증여 공제 한도를 활용해 여러 번에 나누어 증여하는 것이 절세에 유리하다.

• 성인 자녀에게 10년간 5,000만원까지 무세금 증여 가능
• 부부 공동명의로 증여 시 배우자 공제(6억원)까지 활용 가능

 

마치며

상속세와 증여세는 누구나 피할 수 없는 문제이지만, 미리 준비하지 않으면 큰 부담이 될 수 있다. 특히 부동산 가격이 상승하면서 상속세를 내야 하는 가구가 급격히 증가하고 있다. 정부 개편안이 무산되면서 세금 부담이 줄어들 가능성은 낮아 보인다. 따라서 지금부터라도 미리 증여를 진행하거나 절세 전략을 세우는 것이 필수다.

현재 부모님의 자산을 살펴보고, 어떤 절세 방법이 있는지 전문가와 상담해 보는 것이 가장 현명한 대처 방법일 것이다.

 

 

 

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