전세 간주임대료 과세 확대, 2026년부터 고가 2주택자도 포함

시작하며

최근 기획재정부가 발표한 2024년 세법 개정 후속안에서 고가주택 2주택자의 전세 간주임대료 과세 확대가 포함되었다. 이는 기존 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 간주임대료 과세 대상이 2026년부터 고가 2주택자까지 확대되는 것으로, 전세 시장에 큰 변화를 불러올 것으로 예상된다.

전세 간주임대료 과세는 전세 보증금을 이용해 얻을 수 있는 이자 수익을 임대소득으로 간주해 세금을 부과하는 제도다. 그동안 2주택자는 전세에 대해 비과세 혜택을 받아왔으나, 2026년부터 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 두 채 보유한 임대인도 간주임대료를 내야 한다. 이는 전세 임대를 유지하는 것에 대한 부담을 가중시키고, 월세 전환을 가속화할 가능성이 높다.

이번 개정안이 전월세 시장과 주택 매매 시장에 미칠 영향이 무엇인지, 구체적인 내용을 살펴보자.

 

1. 전세 간주임대료 과세란?

전세 간주임대료 과세는 임대인이 직접 월세를 받지 않더라도, 전세 보증금을 예금했을 때 발생할 수 있는 이자 수익을 임대료로 간주하여 세금을 부과하는 제도다. 현재는 3주택 이상 보유한 경우에만 적용되며, 보증금 총액에서 3억원을 뺀 후 60%를 곱하고, 여기에 정기예금 이자율을 적용해 계산한다.

예를 들어,

• 전세 보증금 10억원을 받았다면,
• (10억 - 3억) × 60% × 정기예금 이자율(2025년 기준 3.5%)
• → 약 1,470만원이 간주임대료로 간주되며, 이에 대해 소득세가 부과된다.

2026년부터는 고가 2주택자도 이 과세 대상에 포함되며, 이에 따라 다주택자의 세금 부담이 늘어나게 된다.

 

2. 2026년부터 바뀌는 세법 개정안 주요 내용

① 적용 대상 확대

• 기존: 3주택 이상 보유자만 전세 간주임대료 과세
• 변경: 2026년부터 기준시가 12억원 초과 2주택자도 과세 대상 포함

② 시행 시기

• 2026년 1월 1일부터 시행
• 2027년 5월부터 신고 및 납부 대상

③ 과세 기준

• 보증금 총액에서 3억원을 차감한 후 60%를 곱하고, 정기예금 이자율(2025년 기준 3.5%)을 적용해 계산
• 과세된 금액에 대해 종합소득세 혹은 분리과세(2,000만원 이하 시 14%) 적용 가능

 

3. 전세 임대인의 세금 부담 증가, 시장에 미치는 영향

① 전세 공급 감소와 월세 전환 가속화

세금 부담이 커지는 만큼, 임대인들은 전세를 유지하는 대신 월세 또는 반전세로 돌리는 전략을 선택할 가능성이 크다. 예를 들어, 기존에 전세 10억원을 받던 임대인이 세금을 줄이기 위해 일부를 월세로 전환할 가능성이 있다.

• 기존: 전세 10억원
• 변화: 전세 7억원 + 월세 100만원 (반전세)

이러한 변화는 전세 물량 부족으로 이어지고, 자연스럽게 전세금이 상승하는 결과를 초래할 수 있다.

② 전월세 시장 불균형 심화

전세 공급이 줄어들면서 전세를 원하는 임차인은 전세를 구하기 더욱 어려워지고, 반대로 월세를 내야 하는 부담이 커질 가능성이 높다. 특히, 월세 부담이 큰 서민층은 더욱 힘든 상황에 놓일 수 있다.

③ 주택 매매 시장 영향

전세가 사라지면 매매 수요가 증가할 가능성이 있다. 예를 들어,

• 전세가 높아지면 매매로 전환하려는 사람이 늘어나고,
• 매매 수요가 늘어나면 집값 상승으로 이어질 가능성이 있다.

즉, 전세 소멸 현상이 지속되면 집값 상승 요인이 될 수도 있다.

 

4. 임대인과 임차인의 대응 전략

① 임대인 (다주택자) 대응 방안

• 전세를 월세 또는 반전세로 전환해 세금 부담을 줄이는 전략 필요
• 법인을 활용한 임대 운영 고려 (단, 법인세 및 종부세 부담도 검토해야 함)
• 부부 공동명의 또는 가족 분산 소유로 세금 부담 조정 가능

② 임차인 대응 방안

• 전세 대출을 활용해 부담 줄이기
• 반전세 및 월세 전환 대비, 장기적인 거주 계획 마련
• 전세보증보험 가입을 통해 안전장치 확보

 

마치며

2026년부터 시행되는 전세 간주임대료 과세 확대는 고가 2주택자에게도 세금 부담을 부과하는 중요한 변화다. 이는 전세 공급 감소를 초래할 가능성이 높고, 월세 전환이 가속화될 것으로 보인다.

전세를 유지하려는 임대인들은 세금 부담을 줄이기 위해 반전세·월세 전환을 고려할 가능성이 크며, 이에 따라 전세가 상승할 가능성도 높다. 반면, 전세를 원하는 임차인들은 점점 줄어드는 전세 물량 속에서 더 높은 전세금을 부담하거나 월세로 전환해야 하는 상황에 놓일 것이다.

결국, 전세와 월세의 균형이 깨지는 상황에서 임대인과 임차인 모두 철저한 대비가 필요하다. 앞으로 정부의 추가적인 보완 정책이 나올 가능성도 있으며, 변화하는 세법에 맞춰 전략적인 대응이 필요할 것이다.

 

 

 

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