임대소득 신고 필수! 주택 수별 세금 차이와 절세 전략

시작하며

월세를 받고 있다면 세금 문제를 반드시 체크해야 한다. 특히 부부합산 주택 수에 따라 임대소득세 과세 여부가 달라지므로 이를 제대로 이해하지 못하면 예상치 못한 세금을 낼 수도 있다. 이번 글에서는 주택 수에 따른 임대소득세 과세 기준과 절세 방법을 정리해 보겠다.

 

1. 부부합산 주택 수에 따라 세금이 달라진다

임대소득세는 개인이 아닌 부부합산 주택 수를 기준으로 과세된다. 즉, 남편과 아내가 각각 주택을 소유하고 있다면 두 채를 소유한 것으로 간주된다.

• 1주택 소유 (기준시가 12억 이하) → 임대소득세 비과세
• 1주택 소유 (기준시가 12억 초과, 월세 임대) → 과세 대상
• 2주택 이상 소유 → 월세 임대 시 과세
• 3주택 이상 소유 → 월세뿐만 아니라 간주 임대료까지 과세

즉, 부부가 각각 1채씩 보유하고 있더라도 주택 수는 2채로 간주되므로 월세를 받을 경우 세금이 발생한다.

 

2. 전세는 세금이 없을까?

많은 임대인이 세금 부담을 피하기 위해 전세로 돌리는 경우가 많다. 전세는 원칙적으로 임대소득세가 발생하지 않지만, 보증금이 3억원을 초과할 경우 간주 임대료가 과세된다.

• 보증금 3억원 이하 → 과세 없음
• 보증금 3억원 초과 → 간주 임대료 발생 (비소득세 과세)

간주 임대료 계산법

간주 임대료 = (보증금 - 3억원) × 정기예금 이자율(현재 약 1.8%)

예를 들어 보증금이 5억원이라면, (5억원 - 3억원) × 1.8% = 연 360만원의 소득이 발생한 것으로 간주되어 세금이 부과된다.

 

3. 임대소득세 계산 방법

임대소득세는 종합과세 대상이므로 종합소득세율이 적용된다. 다만, 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있다.

• 분리과세 : 임대소득 2,000만원 이하 → 세율 14% 적용
• 종합과세 : 임대소득 2,000만원 초과 → 종합소득세율(6~45%) 적용

또한, 임대소득이 발생하면 건강보험료 부담도 커진다. 직장가입자는 영향을 받지 않지만, 지역가입자는 소득이 증가할수록 건강보험료가 증가하므로 유의해야 한다.

 

4. 절세 전략: 법인을 활용하는 방법

세금 부담을 줄이기 위한 한 가지 방법으로 법인을 활용하는 방법이 있다.

• 개인이 아닌 법인 명의로 주택을 소유하면 개인 종합소득세가 아닌 법인세가 적용되므로 세율이 낮아질 수 있다.
• 법인은 건강보험료 부담이 적고, 비용 처리가 용이해지는 장점이 있다.

하지만 법인 설립 시 부동산 취득세, 법인세, 배당소득세 등이 발생할 수 있으므로 전문가 상담 후 진행하는 것이 바람직하다.

 

마치며

주택 임대소득은 부부합산 주택 수에 따라 과세 여부가 달라진다. 1주택자는 기준시가 12억원 이하라면 세금이 없지만, 2주택부터는 월세에 대한 과세가 이루어진다. 전세의 경우 보증금이 3억원을 초과하면 간주 임대료가 부과될 수 있으므로 신중한 판단이 필요하다. 절세를 위해 전세를 활용하거나 법인을 고려하는 방법도 있지만, 각자의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요하다.

 

 

 

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