동대문 소매시장, 정말 끝났을까? 재개발 마스터플랜의 현실

1. 시작하며

동대문은 한때 서울에서 가장 활발한 패션 상권 중 하나였다. 하지만 최근 몇 년간 온라인 쇼핑이 급성장하고, 소비 패턴이 바뀌면서 동대문의 소매시장은 쇠퇴해왔다. 현재 동대문의 대표적인 쇼핑몰인 두타, APM, 밀리오레, 굿모닝 시티 등의 공실률은 50%에서 90%에 이를 정도다. 이러한 변화에 대응하기 위해 서울시는 동대문 일대의 재개발을 위한 마스터플랜을 수립하고 있다. 하지만 이 계획이 성공할 수 있을까? 현실적으로 고려해야 할 문제들을 살펴본다.

 

2. 동대문 소매시장이 몰락한 이유

1) 온라인 쇼핑의 성장

과거 동대문에서 직접 옷을 고르던 소비자들이 온라인 쇼핑으로 이동했다.

• 스파(SPA) 브랜드(유니클로, 자라 등)와 플랫폼(무신사, 29CM)의 성장으로 동대문이 제공하는 의류의 경쟁력이 약화되었다.

2) 불친절한 서비스와 변화하는 소비문화

• 동대문 상인들은 전통적으로 서비스보다는 빠른 회전율에 집중했다.
• 하지만 현대 소비자들은 더 나은 고객 서비스를 원하고, 이에 동대문은 발맞추지 못했다.

3) 중국 바이어들의 이탈

• 과거에는 중국 도매상들이 한국 의류를 대량 구매했지만, 이제는 중국 내에서도 유사한 품질의 제품을 저렴하게 생산하고 있다.
• 한국 도매시장의 역할이 축소되면서, 동대문의 낮시장과 밤시장이 연결되던 구조가 깨졌다.

4) 낙후된 건물과 부족한 시설

• 대부분의 동대문 쇼핑몰은 1990~2000년대 초반에 지어졌으며, 현재 시설이 낡고 노후화되어 방문객을 끌어들이기 어렵다.

 

3. 서울시의 동대문 재개발 마스터플랜

1) 도시 정비형 재개발 추진

DDP 일대를 중심으로 상권을 활성화하는 방향으로 재개발 계획을 마련 중이다.

• 기존 패션 상권을 유지하면서도, 새로운 기능을 추가하는 것이 목표다.

2) 국립중앙의료원 이전과 인근 개발 압력

• 국립중앙의료원이 이전하면서 해당 부지 또한 재개발 대상으로 포함될 가능성이 높다.
• 동대문 상권과 연계한 개발이 필요하다는 의견이 나오고 있다.

3) 경찰 기동단 이전 논의

• 도매시장과 소매시장 사이에 위치한 경찰 기동단 부지를 다른 용도로 활용해야 한다는 주장도 있다.

4) 문화 시설 확충 계획

• 현재 동대문 일대에는 방문객을 오래 머무르게 할 수 있는 문화 시설이 부족하다.
• 서울시는 이를 해결하기 위해 새로운 문화 시설을 계획 중이다.

 

4. 현실적인 문제점과 고려해야 할 사항

1) 재개발 과정에서 상권 단절 가능성

동대문은 원단, 봉제, 가공, 도매, 소매가 연결된 패션 클러스터다.

• 재개발 과정에서 한쪽 기능이 먼저 사라지면, 전체적인 선순환 구조가 무너질 수 있다.

2) 상가 재개발의 어려움

• 동대문의 주요 쇼핑몰들은 대부분 집합상가 형태로 운영되고 있다.
• 각 점포가 개별 소유되어 있어 재개발 동의를 얻기 어렵다.
• 상인들이 영업을 중단해야 하는 기간 동안 대체할 공간을 마련해야 하는 문제도 있다.

3) 소유권 문제 해결 필요

• 예를 들어 밀리오레, APM 등의 상가는 층별 소유자가 수백 명에 달한다.
• 일부 점포가 재개발에 동의하지 않으면 사업이 중단될 가능성이 크다.
• 이를 해결하려면 법적 장치가 마련되어야 한다.

4) 재개발 이후 패션 상권 유지 방안

• 기존의 패션 특화 상권을 유지하려면, 과거와 다른 방식으로 접근해야 한다.
• 오프라인 매장이 줄어드는 현실을 반영해, 쇼룸 형태의 매장이나 체험형 공간을 강화해야 한다.
• 글로벌 브랜드를 유치하는 방안도 검토해야 한다.

5) 상업시설의 활용 방식 변화

• 현재 동대문의 공실률이 높은 쇼핑몰들은 전면적인 활용 방안이 필요하다.
• 일부는 주거, 오피스, 스타트업 공간으로 전환하는 것도 고려할 수 있다.

 

5. 마치며

동대문은 오랜 시간 동안 한국 패션 산업의 중심지 역할을 해왔다. 하지만 소비 트렌드 변화와 유통 구조 개편으로 인해 과거의 활기를 잃어가고 있다. 서울시가 재개발을 통해 새로운 활로를 모색하고 있지만, 현실적인 문제를 고려하지 않으면 기존의 문제를 해결하지 못한 채 또 다른 실패 사례로 남을 가능성도 있다.

재개발이 성공하려면 단순한 건물 정비가 아니라, 동대문의 정체성을 유지하면서도 변화하는 소비자 요구에 맞춘 전략이 필요하다. 문화 시설을 확충하고, 패션 특화 공간을 현대화하며, 기존 상권과의 조화를 고려한 계획이 마련된다면 동대문이 새로운 형태로 부활할 수도 있을 것이다.

 

 

 

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