2025년부터 바뀌는 양도세 비과세 규정, 임대사업자가 주의할 점

시작하며

2025년부터 양도세 비과세 규정이 다시 완화되면서 다주택자와 임대사업자의 세금 전략이 달라질 전망이다. 특히, 거주주택 비과세 횟수 제한이 폐지되면서 절세 방법에도 큰 변화가 생겼다. 하지만 여전히 주의해야 할 점이 많고, 실수하면 예상보다 많은 세금을 부담할 수도 있다. 이번 글에서는 2025년부터 적용될 주요 양도세 개정 사항과 절세 전략을 정리해본다.

 

1. 2026년부터 2주택자도 전세보증금에 소득세 부과

지금까지는 3주택 이상 보유한 경우에만 전세보증금에 대해 소득세가 부과되었지만, 2026년부터는 고가주택(공시가격 12억원 초과) 2주택자도 보증금 합계가 12억원을 초과하면 소득세가 부과된다.

적용 예시

• 본인 거주 주택: 공시가격 12억원 초과
• 임대주택: 공시가격 25억원, 전세보증금 15억원
• 전세보증금 합계: 15억원 (12억원 초과, 과세 대상)

절세 전략

소득세율이 높은 경우라면 전세금을 12억원 이하로 조정하고, 월세를 연간 2,000만원 이하로 설정해 분리과세(15.4%) 적용을 받는 것이 유리하다.

 

2. 2026년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 배제 연장

다주택자에 대한 양도세 중과세 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 연장된다. 이는 부동산 시장 활성화를 위한 조치로, 현재 다주택자들이 매도 시점 조정을 고려할 필요가 있다.

기존 규정

• 1주택자: 양도세 비과세(일반 과세)
• 2주택 이상 보유자: 양도세 중과세 적용

2026년 5월 9일까지 변경 내용

• 일반 과세로 양도 가능 (중과세 배제)
• 조정대상지역에서도 기존 주택 매도를 고려할 시점

절세 전략

다주택자는 비과세 횟수 제한 폐지를 활용해 거주주택 비과세를 적용할 수 있는지 검토하고, 임대주택을 유지하면서 주택 갈아타기를 고려하는 것도 방법이다.

 

3. 2025년부터 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지

기존에는 생애 한 번만 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 2025년부터는 거주주택 비과세가 무제한 적용 가능하다.

주요 변경 사항

• 기존: 생애 1회만 거주주택 비과세
• 2025년부터: 거주주택을 갈아타는 경우마다 비과세 가능

예시

1. A주택 2년 이상 거주 후 매도 → 비과세 적용
2. B주택으로 이사 후 2년 거주 → 다시 비과세 적용 가능

하지만, 거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 한다.

거주주택 비과세 요건

• 최소 2년 이상 거주
• 임대주택이 있는 경우, 임대 개시 당시 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하
• 임대사업자 등록 필수
• 5% 임대료 증액 제한 등 요건 충족

 

마치며

2025년부터 시행되는 양도세 개정 사항은 다주택자의 절세 전략에 큰 변화를 가져올 수 있다. 특히, 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지는 기존 주택을 매도하고 새로운 주택으로 이동하는 다주택자들에게 유리한 규정이다. 하지만 임대주택 보유 시 비과세 요건을 충족하지 못하면 예상보다 많은 세금을 부담할 수도 있다.

이번 개정 내용을 바탕으로 본인의 주택 상황을 검토하고, 절세 방법을 미리 준비하는 것이 필요하다. 특히 임대주택을 보유한 다주택자는 세무사 상담을 통해 정확한 세금 계산을 하는 것이 필수적이다. 앞으로 부동산 정책 변화에 따라 추가적인 개정이 있을 수도 있으므로, 지속적으로 정보를 확인하며 대응하는 것이 중요하다.