외국인 임대인 전세사기 급증, 집주인과 안전한 계약 방법은?

시작하며

전세 계약을 할 때 가장 중요한 것은 보증금 보호이다. 하지만 최근 외국인 집주인과의 전세 계약에서 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 급증하고 있다. 특히 외국인 임대인이 계약 기간이 끝난 후 본국으로 떠나면서 소송조차 어렵게 되는 사례가 많아지고 있다. 이에 따라 정부는 원 스트라이크 아웃제라는 강력한 규제를 도입했다. 이번 글에서는 외국인 임대인과의 계약 시 주의할 점과 보증금을 안전하게 지키는 방법을 알아본다.

 

1. 외국인 집주인과의 전세 계약, 왜 위험할까?

1) 외국인 임대인 증가와 전세 사고 증가

최근 몇 년 동안 외국인 임대인의 수가 급격히 증가하고 있다. 2018년 174명이었던 외국인 임대인은 2024년 7,966명까지 늘었다. 특히 수도권 지역에서 외국인 소유 주택이 많아지고 있으며, 이와 함께 전세보증 사고도 급증하고 있다.

2) 보증금 반환 문제

외국인 임대인의 경우 계약 기간이 끝나도 보증금을 반환하지 않고 본국으로 떠나는 사례가 많다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 법적 절차를 밟아야 하지만, 소송이 현실적으로 어렵다.

3) 소송 진행의 어려움

외국인 집주인의 경우 국내에 주소지가 없거나 불분명한 경우가 많다. 계약이 종료된 후 본국으로 돌아가면 법적 서류를 전달하기조차 어렵고, 소송을 제기해도 실질적인 보상을 받기 어렵다.

 

2. 외국인 집주인과 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 점

1) 임대인의 신원 철저히 확인하기

- 계약을 진행하기 전 임대인이 실제 소유주인지 등기부등본을 통해 확인해야 한다.

- 외국인이라면 국내 체류 신분과 주소를 명확히 파악해야 한다.

2) 전세보증보험 가입 여부 확인하기

- 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 여부를 반드시 확인해야 한다.

- 보증보험 가입이 되지 않은 집이라면 계약을 피하는 것이 안전하다.

3) 외국인 임대인의 보증금 반환 이력 확인하기

- 과거 전세보증 사고 이력이 있는지 확인해야 한다.

- 다주택자의 경우 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 더욱 신중해야 한다.

4) 계약 조건 명확히 하기

- 계약서에 보증금 반환 기한과 지연 시 법적 조치를 명확히 명시해야 한다.

- 반환 보증금에 대한 담보 설정이 가능한지 검토해야 한다.

 

3. 정부의 대응: 원 스트라이크 아웃제 도입

1) 원 스트라이크 아웃제란?

정부는 외국인 임대인의 전세보증 사고를 방지하기 위해 원 스트라이크 아웃제를 도입했다.

• 외국인 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 사고가 한 번이라도 발생하면 즉시 강제 경매 절차에 들어간다.
• 기존에는 보증금 반환을 받기까지 시간이 오래 걸렸지만, 이 제도로 인해 빠른 법적 조치가 가능해졌다.

2) 원 스트라이크 아웃제가 가져올 변화

• 세입자 보호 강화: 보증금 반환 가능성이 높아진다.
• 악성 임대인 감소: 전세금을 떼먹고 도망가는 사례가 줄어든다.
• 심리적 안정감 제공: 세입자들이 보다 안전하게 전세 계약을 할 수 있다.

 

4. 원 스트라이크 아웃제의 한계와 보완점

1) 국내 악성 임대인은 예외

- 이 제도는 외국인 임대인만을 대상으로 한다.

- 국내 악성 임대인에게도 같은 규제를 적용할 필요성이 있다.

2) 강제 경매 절차의 시간 소요

- 강제 경매 절차가 시작되더라도 실제로 보증금을 돌려받기까지는 시간이 걸린다.

- 경매 유찰 시 반환 기간이 길어질 수 있다.

3) 사각지대 발생 가능성

- 외국인이 제3자를 통해 계약을 우회하는 방법이 발생할 수 있다.

- 이를 방지하기 위한 추가적인 법적 장치가 필요하다.

 

마치며

외국인 집주인과의 전세 계약은 점점 늘어나고 있지만, 보증금 반환 사고도 함께 증가하고 있다. 이에 대응해 정부는 원 스트라이크 아웃제를 도입했지만, 여전히 주의가 필요하다.

계약 전 임대인의 신원을 철저히 확인하고, 전세보증보험 가입 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한, 계약 조건을 꼼꼼히 검토하여 보증금 반환을 안전하게 보장받을 수 있도록 해야 한다.

신중한 계약이 피해를 막는 가장 중요한 방법임을 잊지 말자.