전세 계약 연장 시 계약서 다시 써야 할까? 보증금 보호를 위한 필수 가이드

시작하며

전세 계약이 만료될 시점이 다가오면, 임차인은 기존 계약을 연장할지, 새로운 계약을 체결할지 고민하게 된다. 특히 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부는 보증금 보호와 직결되므로 신중한 판단이 필요하다. 계약 연장 방식에 따른 차이점과 보증금을 안전하게 지키는 방법을 정리해본다.

 

1. 전세 계약 연장의 세 가지 방법

전세 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지가 있다. 각 방법마다 계약서 작성 여부와 법적 보호 범위가 달라지므로 상황에 맞게 선택하는 것이 중요하다.

 

1) 묵시적 갱신

- 계약 기간이 만료된 후에도 임대인과 임차인이 별다른 의사 표시 없이 거주를 계속하는 경우 자동으로 계약이 갱신된다.

- 갱신 기간은 2년이며, 기존 계약 조건이 그대로 유지된다.

- 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있으며, 계약 해지 통보 후 3개월 후에 효력이 발생한다.

- 계약서를 새로 작성할 필요가 없다.

 

2) 계약갱신청구권 행사

- 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있다.

- 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거부할 수 없다.

- 묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인은 3개월 전 해지 통보 후 계약 해지가 가능하다.

- 계약서를 새로 작성할 필요가 없다. 단, 갱신청구권을 행사했다는 증거를 남기는 것이 중요하므로 문자로 통보하거나 내용증명을 보내는 것이 안전하다.

 

3) 임대인과 협의 후 재계약

- 기존 계약과 다른 조건(보증금 변경, 계약 기간 조정 등)으로 새롭게 계약하는 경우이다.

- 이 경우 기존 계약과 완전히 다른 새로운 계약이 체결되므로 계약서를 작성해야 한다.

- 새로운 계약을 체결하면 계약 기산점이 다시 시작되며, 이후 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

 

2. 전세 재계약 시 계약서를 다시 써야 하는 경우와 쓰지 않아도 되는 경우

전세 재계약을 할 때 계약서를 다시 작성해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우를 정확히 파악하는 것이 중요하다.

 

1) 계약 조건이 그대로일 경우

- 계약서를 새로 작성할 필요가 없다.

- 기존 계약과 동일한 조건(보증금, 월세, 계약 기간 등)이라면 계약서 없이 자동 갱신된다.

- 만약 새로 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받으면, 보증금 우선변제권 순위가 밀릴 위험이 있다.

 

2) 보증금이 감액된 경우

- 보증금이 줄어든 경우에도 계약서를 새로 작성할 필요는 없다.

- 다만, 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 감액된 보증금을 명확히 기록하기 위해 계약서를 다시 작성할 수도 있다.

- 이때는 "기존 계약의 보증금을 감액한 계약"이라는 내용을 계약서에 명시해야 한다.

- 새로운 계약처럼 작성하면 우선변제권 순위가 밀릴 수 있으므로 주의해야 한다.

 

3) 보증금이 증액된 경우

- 보증금이 인상되었다면 반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 한다.

- 예를 들어, 기존 보증금이 10억원에서 12억원으로 인상되었다면, 추가된 2억원에 대한 보증금 보호를 받기 위해 확정일자를 받아야 한다.

- 기존 계약은 기존 확정일자를 유지하지만, 추가 보증금에 대한 보호 순위는 새로운 계약서를 기준으로 정해진다.

- 보증금 인상분만큼 별도의 계약서를 작성하는 것이 안전하다.

 

3. 전세 보증금 보호를 위한 핵심 체크리스트

전세 재계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위해 다음 사항을 반드시 확인해야 한다.

 

✔ 등기부등본 확인

- 전세권 설정 여부 및 기존 근저당권을 확인해야 한다.

- 새로운 계약을 체결하기 전 임대인의 부채 상태를 점검하는 것이 중요하다.

 

✔ 확정일자 갱신 여부

- 보증금 인상 시에는 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있다.

- 기존 보증금과 추가 보증금이 각각 언제부터 보호받는지 명확히 이해해야 한다.

 

✔ 계약서 작성 시 감액/증액 명시

- 보증금 감액 시 "기존 계약의 감액"이라는 문구를 넣어야 기존 우선변제권을 유지할 수 있다.

- 보증금 증액 시에는 반드시 새로운 금액에 대한 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 한다.

 

✔ 전세보증보험 가입 검토

- 최근 전세 사기 사례가 증가하고 있으므로 전세보증보험 가입을 고려하는 것이 안전하다.

- 전세보증보험을 통해 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

✔ 법률 전문가 상담

- 계약서 작성이 애매한 경우, 변호사나 부동산 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.

- 특히 보증금 인상 또는 감액과 관련된 계약서는 신중하게 작성해야 한다.

 

마치며

전세 계약 연장은 계약 방식에 따라 크게 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 임대인과의 협의 후 재계약으로 나뉜다. 보증금 보호를 위해 계약서를 다시 작성해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우를 정확히 파악하는 것이 중요하다.

특히 보증금이 인상될 경우 반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 하며, 감액된 경우에는 기존 계약의 연장임을 명확히 기록해야 한다. 계약서 작성 여부에 따라 보증금 보호 순위가 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 필요하다.

또한, 전세 사기나 보증금 반환 문제를 예방하기 위해 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 법률 전문가 상담 등을 적극적으로 활용하는 것이 안전한 전세 생활을 유지하는 데 도움이 된다.