이재명 정부 시대, 앞으로 5년 서울, 수도권, 지방별 투자 전략

시작하며

2025년 이재명 정부가 출범하면서, 부동산 시장의 향방에 대한 관심이 다시 뜨거워졌다. 지난 진보 정권 사례를 보면 부동산 상승 흐름이 있었던 만큼, 앞으로의 5년을 어떻게 대비해야 할지 투자자들의 시선이 집중되고 있다.

 

1. 진보 정권과 부동산, 상승의 공식은 다시 반복될까?

(1) 과거 사례에서 보이는 공통점

나는 첫 부동산 투자를 노무현 정부 시절에 시작했다. 당시는 ‘버블세븐’이라는 말이 나올 정도로, 용인 같은 외곽 지역까지 중대형 아파트가 크게 오르던 시기였다. 이후 문재인 정부 시절에도 서울 아파트는 평균 5억에서 13억까지 오르며 극심한 상승을 보였다.

이런 흐름을 보면 진보 정권이 들어섰을 때, 정책 의도와는 다르게 시장에서는 ‘규제=불안=상승’의 공식이 작동했던 것이다. 나는 이 경험을 통해 정책보다 시장 반응에 더 귀 기울이게 됐다.

(2) 이번 이재명 정부는 어떻게 다를까?

이재명 정부는 ‘시장과 싸우지 않겠다’는 입장을 내세웠지만, 그럼에도 불구하고 뚜렷한 규제 완화는 쉽지 않을 것이다. 왜냐하면 정치적 지지 기반을 유지하려면 고가 주택, 다주택자에 대한 규제를 어느 정도 유지할 수밖에 없기 때문이다. 결국 정책은 ‘투트랙’으로 갈 가능성이 높다.

 

2. 서울과 수도권, 어디를 먼저 봐야 할까?

(1) 서울 핵심지는 여전히 유효하다

서울은 더 이상 새로운 땅이 없다. 공급을 늘리기 위해서는 재개발과 재건축을 손대야 한다. 나는 개인적으로 관악구나 노후 지역에 관심이 많았고, 실제로 오래된 소형 아파트들을 눈여겨보고 있다. 이런 곳은 향후 정비사업이 본격화되면 상승폭이 크다.

(2) 수도권 외곽, 지금은 피해야 할 때

문재인 정부 때는 수도권 외곽까지 전반적으로 올랐지만, 지금은 다르다. 이재명 정부 하에서 부동산 시장은 더 명확한 양극화를 보일 것이다. 실제로 경기도 28개 시 중에서도 1기 신도시나 철도 연계 중심지 중심으로만 오를 가능성이 높다.

(3) 요즘 많이들 물어보는 질문들

• “GTX 연계 지역은 지금 들어가도 괜찮을까?”
  GTX 노선이 확정된 지역, 특히 A·B노선 환승 중심지라면 충분히 검토할 만하다. 단, 아직 확정되지 않은 구간은 리스크가 있다.
• “노도강, 금관구 다시 오를까?”
  가능성은 있다. 서울이라는 지리적 한계 내에서 접근성이 좋은 외곽 지역은 중저가 대체재로 다시 부상할 수 있다.

 

3. 지방은 더 큰 양극화가 온다, 이건 알고 들어가야 한다

(1) 이재명 정부의 지방 활성화 정책

지방은 이재명 정부가 비교적 자유롭게 완화 정책을 펼칠 수 있는 공간이다. 실제로 지방 균형발전이라는 정치적 명분도 있어, 지방 핵심 도시 위주로 규제 완화와 개발 프로젝트가 가능하다.

(2) 내가 보는 유망 지방 도시들

나는 특히 다음 지역들을 주의 깊게 보고 있다:

• 부산: 해운대·수영구 일대는 여전히 고급 수요 존재
• 대구: 수성구 중심, 향후 신규 아파트 입주 수요 체크 필요
• 천안·청주: 수도권 접근성과 내부 수요가 동시에 있는 도시
• 창원·전주: 도심 재생 가능성이 높은 지역

(3) 지방에서도 이제는 중심만 본다

지방 역시 ‘중심-비중심’의 구분이 더 뚜렷해질 것이다. 내가 직접 발품을 팔아 봤을 때, 같은 도시에 있어도 아파트의 위치와 연식에 따라 수요층이 극명히 갈린다는 걸 실감했다. 과거처럼 ‘싸면 오른다’는 접근은 더 이상 통하지 않는다.

 

4. 지금 할 수 있는 5가지 투자 행동

• 서울·수도권의 고정 자산 확보하기
  지금은 무주택으로 남아있기보다, 어떻게든 ‘인서울’을 하는 게 장기적으로 유리하다. 대출 문은 무주택자에게는 아직 열려 있으니, 이 기회를 잘 활용하는 것이 핵심이다.
• 지방 투자, 단기성 수익 모델로 접근하기
  장기 보유보다 시세차익 중심으로 짧게 짧게 끊는 전략이 필요하다. 예컨대 지방 중소도시 신규 분양권 투자 등은 진입 장벽이 낮고, 리스크 관리도 상대적으로 용이하다.
• GTX 연계 지역 중심의 중기 투자 고려
  GTX 연장 및 신설 노선 구간은 중장기 관점에서 가치 상승 가능성이 높다. 특히 기존 역세권 + 신규 연계 지역은 공급이 제한적이라 희소성 측면에서도 강점이 있다.
• 낙후 지역 재개발 가능성 탐색
  나는 최근 몇 년간 재개발 구역 인근에 소형 아파트를 여러 차례 검토했고, 한두 건은 실제로 계약까지 진행했다. 신축보다 낡은 아파트가 더 매력적인 시점이다.
• 세금·규제 변화 체크하며 매수 타이밍 분산
  한 번에 올인하기보다, 시기별로 분산 매수 전략이 효과적이다. 특히 보유세, 양도세 관련 이슈는 2025~2027년 사이에 크게 바뀔 수 있어 지속적인 체크가 필요하다.

 

마치며

2025년 이재명 정부의 부동산 정책은 진보 정권의 흐름 속에서 약간의 변화는 있지만, 기본적으로 시장은 상승과 양극화 쪽으로 움직일 가능성이 높다. 단순히 무주택 상태로 기다리기보다는, 지금 상황에서 가능한 선택지를 구체화해나가는 것이 중요하다.

나 역시 초기에 잘못된 판단으로 손해를 본 경험이 있기에, 이 시기를 더 냉정하게 보고 있다. 모든 지역이 오르는 장세는 다시 오지 않을 것이다. 그렇기에 ‘어디를 살까’보다 ‘어디를 피해야 할까’부터 생각해보는 것이, 앞으로의 5년을 버틸 가장 현실적인 전략이 될 것이다.

 

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