주택임대사업자 거주주택 비과세 완화! 이렇게 활용하세요

시작하며

최근 세법 시행령 개정으로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 혜택이 확대되었다. 기존에는 평생 1회로 제한되었던 비과세 혜택이 무제한으로 적용될 가능성이 커지면서 많은 임대사업자들의 관심이 집중되고 있다. 하지만 혜택이 늘어나는 만큼 반드시 알아야 할 조건과 주의해야 할 사항도 존재한다. 이번 글에서는 개정된 내용을 쉽게 정리하고, 실제 활용할 수 있는 전략을 살펴보겠다.

 

1. 주택임대사업자의 거주주택 비과세란?

주택임대사업자가 본인이 거주하는 주택을 양도할 때, 특정 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

✔ 기존 제도(변경 전)

• 주택임대사업자가 본인이 거주하는 주택을 양도할 경우, 평생 1회에 한해 양도소득세 비과세 적용 가능
• 임대주택으로 등록된 주택은 주택 수에서 제외되어 거주주택 비과세 적용 가능
• 거주 요건 충족 시 비과세 혜택 적용

✔ 개정된 제도(변경 후)

• 평생 1회 제한이 사라지고 무제한 적용 가능
• 장기 임대주택 보유자가 본인 거주 주택을 매각할 때, 일정 요건 충족 시 비과세 가능
• 단기 민간임대주택(6년 이상)도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 개선

 

2. 비과세를 받기 위한 핵심 요건

✔ 거주 요건 충족: 주택임대사업자가 본인이 거주하는 주택을 2년 이상 거주해야 함

✔ 임대주택 요건 충족: 등록된 임대주택은 세법상 요건을 충족해야 함

• 임대사업자로 등록된 주택이어야 함
• 의무 임대 기간(5년, 8년, 10년)을 준수해야 함
• 수도권 기준 6억원(비수도권 3억원) 이하의 주택이어야 함
• 임대료 인상 제한(연 5% 이하) 규정을 준수해야 함

✔ 주택 수 제외 요건: 등록된 임대주택이 주택 수에서 빠져야 비과세 혜택 가능

✔ 단기 임대주택도 적용 가능: 6년 단기 민간임대주택도 비과세 혜택 적용 대상 포함

 

3. 활용 전략과 주의할 점

📌 전략 1: 비과세 적용 순서를 철저히 계획하라

주택을 매각할 때 순서를 잘못 정하면 비과세 혜택을 놓칠 수 있다. 예를 들어, 본인이 거주하는 주택을 먼저 매각하고 이후에 임대주택을 처분하는 것이 유리할 수 있다.

📌 전략 2: 등록한 임대주택의 요건을 철저히 검토하라

세법상 요건을 충족하지 않으면 비과세 혜택이 적용되지 않는다. 특히 의무 임대 기간을 반드시 준수해야 하며, 등록한 임대주택이 비과세 요건을 충족하는지 확인해야 한다.

📌 전략 3: 거주 요건을 반드시 충족하라

비과세 혜택을 받기 위해서는 주택을 양도하기 전에 2년 이상 실거주해야 한다. 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 거주 요건은 필수이므로 주의해야 한다.

📌 전략 4: 단기 임대주택 활용 가능성 검토

단기 민간임대주택(6년)이 이번 개정안에 포함되면서, 이를 활용한 비과세 혜택을 고려할 수 있다. 다만, 단기 임대주택이 주택 수에서 빠질 수 있는 요건을 충족하는지 확인해야 한다.

📌 전략 5: 장기 보유 후 재개발 가능성 검토

비아파트 임대주택을 등록 후 6~10년을 보유하면서 향후 재개발 가능성이 있는 지역을 선택하는 것도 하나의 방법이다. 장기적으로 가격 상승이 예상되는 지역에 투자하면 비과세 혜택과 자산 가치 상승을 동시에 노릴 수 있다.

 

4. 반드시 고려해야 할 점

• 양도차익 계산 방법: 비과세가 적용되더라도 양도차익의 일부는 과세될 수 있다. 세무 전문가와 상담 후 구체적인 세금 부담을 예측해야 한다.
• 임대주택 의무 유지 기간: 의무 임대 기간을 준수하지 않으면 비과세 혜택이 적용되지 않을 수 있다.
• 등록한 임대주택이 자동 말소될 경우: 임대주택이 자동 말소되면 5년 내 거주주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

마치며

이번 세법 개정으로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 혜택이 무제한으로 적용될 가능성이 커졌다. 하지만 단순히 혜택만 보고 섣불리 주택을 매각하면 오히려 손해를 볼 수도 있다. 거주 요건, 임대주택 등록 요건, 매각 순서를 꼼꼼히 검토해야 하며, 세무 전문가와 상담 후 전략적으로 접근하는 것이 중요하다.

앞으로도 관련된 정책이 변화할 가능성이 있으므로, 지속적으로 정보를 업데이트하고 준비하는 것이 필요하다.

 

 

 

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