재건축, 이렇게 진행된다! 실전 사례로 보는 핵심 포인트

시작하며

재건축과 재개발은 복잡한 과정이 많아 많은 사람들이 정확한 정보를 찾기 어렵다. 특히, 분담금 계산 방식이나 사업 진행 절차에 대한 이해가 부족하면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있다. 이번 글에서는 서울 신동아 아파트의 재건축 사례를 통해 재건축 과정에서 중요한 정보들을 정리해 보겠다.

 

1. 재건축의 첫 단계: 정비계획 공람 공고

재건축 사업은 먼저 정비계획 공람 공고를 거친다.

① 공람 공고란?

- 주민들이 재건축 계획을 보고 의견을 낼 수 있도록 하는 절차

- 일정 기간 동안 진행되며, 이후 계획이 확정됨

② 신동아 아파트 사례

- 위치: 서울 동부이촌동 래미안 첼리투스 근처

- 정비계획 공람 공고 기한: 2025년 3월 31일까지

정비계획 공람 공고는 단순한 절차가 아니라, 사업의 큰 틀을 결정짓는 중요한 과정이다.

 

2. 정비계획 문서에서 확인해야 할 핵심 사항

① 단지 개요

- 준공 연도: 1984년

- 신속통합기획 방식으로 재건축 추진

② 사업 목표 및 계획

- 준공 목표: 2034년

- 재건축 후 예상 가구 수: 1,840가구 (자이 아파트)

- 용적률: 최대 300% 적용 가능

③ 추가적인 도시계획 반영 사항

- 용산공원과 한강공원을 연결하는 입체 보행교 신설

- 강변북로 접속로 개선

- 공공시설 조성

재건축 후 아파트의 층수, 배치, 공공시설 등은 초기 계획에서 상당 부분 결정된다. 따라서 공람 공고 단계에서 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있다.

 

3. 재건축 분담금 계산 방식

① 분담금 기본 개념

- 기존 아파트 감정가에서 새 아파트 분양가를 뺀 금액이 분담금이 된다.

- 사업성이 높으면 비례율이 올라가고, 분담금 부담이 줄어든다.

② 신동아 아파트 예상 분담금 예시

- 기존 아파트(전용 84㎡) 추정 감정가: 27억원

- 재건축 후 동일 면적 조합원 분양가: 25억8,100만원

- 예상 비례율: 약 70%

→ 분담금 계산 공식:

(기존 감정가 × 비례율) - 조합원 분양가 = 추가 부담금

27억 × 70% = 18억9,600만원

25억8,100만원 - 18억9,600만원 = 약 6억8,500만원

재건축 사업이 지연될 경우 추가 분담금이 발생할 수 있으므로, 사업 일정도 중요한 고려 요소가 된다.

 

4. 재건축 진행 시 고려해야 할 점

① 사업 지연 가능성

- 행정 절차 및 인허가 과정에서 예상보다 많은 시간이 소요될 수 있음

- 조합 내부 갈등, 공사비 상승 등으로 인해 분담금이 늘어날 가능성

② 입지적 가치 변화

- 신동아 아파트의 경우 한강변 입지와 용산공원의 개발 계획이 맞물려 있어 장기적인 투자 가치가 높을 가능성이 큼

③ 조감도와 실제 완공 모습 차이

- 초기 조감도는 계획 단계에서 변경될 수 있음

- 층수 조정, 공공시설 변경, 도로 정비 등으로 인해 최종 모습이 달라질 수 있음

 

마치며

재건축 사업은 장기적인 과정이며, 예상치 못한 변수가 많다. 신동아 아파트의 사례를 보면, 초기 계획 단계에서부터 도시계획, 재건축 방식, 분담금 등 여러 가지 요소를 철저히 검토해야 한다는 점을 알 수 있다. 앞으로 재건축을 고려하고 있다면, 공람 공고와 정비계획 문서를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적이다.