재건축, 처음부터 끝까지 한눈에 정리하는 방법

시작하며

재건축이라는 말, 뉴스나 주변 아파트 단지에서 자주 들을 수 있다. 하지만 실제로 재건축이 어떻게 진행되는지, 어떤 단계와 리스크가 있는지 아는 사람은 많지 않다. 특히 부동산에 처음 관심을 가지는 사람이라면 더더욱 복잡하게 느껴질 수 있다.

이번 글에서는 중학생도 이해할 수 있도록 재건축의 전체 과정을 아주 쉽게 풀어본다. 단순한 이론 설명이 아니라, 실제 아파트 단지에서 어떤 일이 벌어지는지를 사례 중심으로 설명하고, 사업성, 용적률, 조합 설립, 일반 분양, 상가 문제 등 다양한 리스크도 함께 정리한다.

 

1. 재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발은 비슷해 보이지만 목적이 다르다.

• 재개발: 집이 낡았고, 도로·상하수도 같은 기반시설도 부족한 지역을 싹 바꾸는 사업이다. 빌라, 단독주택을 헐고 아파트를 짓는 경우가 많다.
• 재건축: 기반시설은 괜찮지만 아파트가 오래돼서, 기존 아파트를 허물고 새 아파트로 다시 짓는 것이다.

따라서, 이미 아파트 단지인데 다시 아파트를 짓는다면 재건축이다.

 

2. 사업성의 핵심: 용적률

1) 용적률이란?

100㎡짜리 땅에 총 바닥면적 100㎡ 건물을 지으면 용적률은 100%다. 2층으로 짓는다면 한 층 50㎡씩, 여전히 총 100㎡이므로 역시 100%다.

2) 용적률 규제

예를 들어 3종 일반주거지역이라면 용적률 최대치가 300%이다. 기존 단지가 이미 250%를 채웠다면 50% 여유밖에 없는 셈이다.

3) 사업성을 높이려면

• ① 종상향: 지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률이 500%까지 가능해진다.
• ② 신통기획 참여: 공공 기획에 일부 참여하고 용적률을 높인다.
• ③ 특별법 적용: 1기 신도시처럼 노후화된 지역은 특별법에 따라 더 유연한 기준을 적용받는다.

 

3. 첫 단계: 안전진단

재건축은 건축 연한이 30년이 지나야 시작할 수 있고, 그 첫 단추는 안전진단이다.

① 목적

건물이 얼마나 위험한지를 평가한다.

② 등급

A~E까지 있으며, A는 아주 튼튼하니 재건축 불가. E는 즉시 재건축 가능하다.

③ 최근 변화

과거보다 재건축 가능 판정(E)이 많아졌다.

④ 조건부 재건축

D등급은 과거엔 2차 안전진단을 또 받아야 했으나, 지금은 지자체장이 판단해 바로 넘어가는 경우도 있다.

 

4. 정비구역 지정과 조합 설립

• ① 정비구역 지정: 구청이나 시청에서 우리 단지를 정비 대상으로 지정해주는 단계다.
• ② 추진위 설립: 단지 소유자의 10% 동의만 받으면 추진위원회를 만들 수 있다.
• ③ 조합 설립: 전체 소유자의 75% 동의가 필요하다. (면적 기준, 동별 동의율 포함)
• ④ 동별 동의율: 아파트 동별로 75% 넘겨야 조합 설립 가능하다. 특정 동만 반대가 많아도 재건축은 진행되지 않는다.

 

5. 재건축과 소유자 간의 이해관계

재개발은 조합이 강제로 구성되면 안 들어간 사람도 포함되지만, 재건축은 비동의자는 조합원이 아니다.

하지만 건물을 짓기 위해 그 집이 필요하므로, 조합은 매도청구 소송을 통해 해당 주택을 사들인다.

문제는, 중간에 매도자가 조합원 지위가 없다면 매력도가 떨어져 매매가 어렵다. 이 때문에 뒤늦게 조합원으로 들어가는 사례도 많다.

 

6. 시공사 선정과 사업시행계획 인가

• ① 시공사 선정: 조합이 공사를 맡길 건설사를 고른다.
• ② 사업시행계획 인가: 건물 설계와 가구 수 등을 확정하고, 행정청으로부터 인가를 받는다.

설계안에 따라 공사비가 달라진다. 예쁘고 고급지게 설계하면 비용이 늘어난다. 이 때문에 조합 내에서도 설계안과 예산 문제로 갈등이 생기기도 한다.

 

7. 조합원 분양과 권리가액

① 조합원 분양이란?

건물이 완공되기 전에 조합원들에게 먼저 분양 기회를 준다. 즉, 새로 지어질 아파트를 조합원들이 먼저 선택하게 되는 것이다.

② 권리가액이란?

조합원 각자의 기존 주택의 가치다. 이 평가 기준에 따라 인기 평형(예: 중형, 남향)에 우선권이 주어진다. 큰 평수, 좋은 입지, 넓은 대지 지분을 가진 사람일수록 높은 권리가액을 인정받는다.

③ 문제는 평형 쏠림

많은 조합원이 중형 이상 평형을 원할 경우, 전체 연면적 중 조합원 분양분이 커지고 일반분양분은 줄어든다. 일반분양이 줄면, 공사비를 충당할 수단이 줄어 결국 조합원 분담금이 커진다.

 

8. 상가 조합원과의 갈등

① 상가도 조합원이 될 수 있음

단지 내 상가들도 재건축에 참여하지만, 이해관계는 다르다. 상가는 장사가 계속돼야 현금이 돌기 때문에, 공사를 미루고 싶어한다.

② 원칙은 상가는 상가로

재건축 후에도 상가는 상가로 배정된다. 다만, 아파트로 전환을 요구하는 경우 갈등이 커질 수 있다.

③ 사례들

아파트 조합과 상가 조합이 갈등 끝에 따로 재건축을 진행한 사례도 있고, 반대로 서로 협의하여 단일 조합으로 성공한 경우도 있다. 상가는 장례식장을 유치하거나, 조건을 맞추면서 협상이 이뤄지기도 한다.

 

9. 철거 → 일반 분양 → 완공

• ① 이주 및 철거: 조합원 이주가 완료되면 기존 건물을 철거한다.
• ② 일반 분양: 남은 가구 수는 일반분양으로 팔아 자금을 마련한다. 청약홈 등에서 공고되는 단지들은 이 시점 이후 단계다.
• ③ 준공 및 입주: 건물이 완공되면 입주가 시작된다.

하지만 입주 이후에도 관리처분 정산, 하자보수, 입주민 간 분쟁 등이 남아 있어 사업이 끝난 것은 아니다.

 

10. 재건축 과정에서 주의할 리스크

구분	주요 리스크	설명
안전진단	낮은 등급 미달	A, B 등급이면 재건축 불가
용적률	제한 초과	법정 한도 넘기 어렵고, 종상향도 쉽지 않음
조합 설립	동의율 미달	동별 75% 이상 동의 필요
시공사 선정	설계 갈등	비용 상승, 디자인 문제
조합원 분양	평형 쏠림	일반분양 감소 → 분담금 상승
상가 갈등	분담금 배분 문제	재건축 과정 지연, 분쟁 소지
철거·이주	일정 지연	이주 거부 등 변수 많음

 

마치며

재건축은 단순히 낡은 집을 새로 짓는 게 아니다. 법적인 기준, 경제적인 계산, 사람들 간의 합의가 모두 맞아떨어져야만 진행할 수 있다. 그래서 과정 하나하나가 쉽지 않고, 중간에 멈추거나 크게 꼬이는 일도 많다.

특히 용적률과 조합원 분양, 시공사 선택, 상가 조합과의 갈등 등은 실제로 재건축 단지를 둘러싸고 반복되는 핵심 이슈다. 재건축에 관심이 있는 사람이라면 단순히 겉으로 드러나는 수익성만 볼 게 아니라, 이 과정에서 어떤 변수들이 작용하는지도 꼭 함께 살펴봐야 한다.

이 글이 재건축 과정을 처음 접하는 사람에게 구조적인 이해를 돕는 데 도움이 되길 바란다.