송파 토지거래허가구역 재지정…실거주 수요에 기회일까

시작하며

서울 부동산 시장이 다시 규제의 파고를 마주했다. 송파구를 비롯한 일부 지역이 토지거래허가구역으로 재지정되며, 투자 수요가 제한되고 있다. 하지만 겉보기에 규제로 보이는 이 변화는 실거주자에게는 오히려 기회일 수 있다. 특히 최근 몇 년간 급등하지 않았던 단지들, 즉 '비선호지역'이나 '중간 티어 단지'들이 이번 규제로 다시 주목받고 있다.

이번 글에서는 송파를 중심으로 토지거래허가제의 영향, 실거주자에게 유리한 이유, 비교 대상 지역과 아파트 단지까지 구체적으로 살펴본다.

 

1. 규제의 본질: 투자 수요 차단, 실거주 수요만 남았다

토지거래허가구역은 쉽게 말해 일정 금액 이상의 부동산 거래를 할 때 구청 허가를 받아야 하는 제도다. 이렇게 되면 단기 투자자나 외부 수요 유입이 줄어들게 되고, 실거주 목적의 거래가 중심이 된다.

• 실거주만 가능한 시장
• 허가 절차로 거래량 감소
• 규제 전 대비 매수심리 둔화

이런 구조 속에서는 가격 상승을 주도하던 '투자 수요'가 사라진다. 반면, 꾸준히 지역 내에서 집을 구하려는 실수요자들에겐 선택의 폭이 넓어지고, 가격이 조정되거나 정체되는 구간이 생겨 접근성이 좋아지는 시기다.

 

2. 실거주자에게 왜 기회가 되는가?

송파는 강남3구 중 상대적으로 규제가 덜했던 시기를 거쳤다. 하지만 이번 지정으로 인해 투자 유입이 차단되며 몇몇 단지는 호가가 조정될 수 있는 국면에 들어섰다.

1) 실거주자에게 유리한 점

• 경쟁자가 줄어든다
• 자금 계획 세우기 수월하다
• 향후 규제 해제 시 자연스러운 시세 회복 기대

예를 들어 '레미안 파크팰리스'와 '고덕 그라시움'이 비슷한 가격대(16억원대)인데, 송파는 토지거래허가구역이라 투자 진입이 막혔다. 반대로 고덕은 투자 수요가 열려 있어 경쟁이 더 치열하다. 실거주라면 이런 송파 단지가 더 안정적인 진입점이 될 수 있다.

 

3. 비교: 송파 vs 성동·강동·마포

서울 실수요자들이 자주 비교하는 지역은 마포, 성동, 강동권이다. 이 지역들 또한 비슷한 가격대에 위치한 단지들이 많다.

지역	대표 단지	전용 59㎡ 시세	투자 수요 제한 여부
송파	레미안 파인트리, 파크팰리스	약 16억	O (허가 필요)
성동	이편한 금호파크힐스	약 16억	X
강동	고덕 그라시움	약 16억	X

실거주 목적이라면 '허가가 필요한 송파'가 오히려 시세 조정 가능성이 있어 유리할 수 있다.

 

4. 구체적인 단지별 사례 분석

① 레미안 파크팰리스 (개롱역 인근)

16억원 내외. 과거엔 투자 수요와 실거주 수요가 공존했지만, 현재는 실거주만 가능. 일시적으로 호가가 소폭 하락 가능성 있음.

② 올림픽 선수 기자촌 재건축 vs 올림픽파크 포레온

후자는 신축, 전자는 재건축 대기 중. 풍선효과로 포레온은 시세 상승, 반면 기자촌은 투자 수요 제한으로 호가 조정 가능성 있음.

③ 가락 금호 vs 레미안 위브 (동대문구)

비슷한 가격대(11억 중반~13억원대)이지만, 실거주 목적이라면 송파권 단지들이 더 안정적인 대안.

 

5. 위례: 억울한 규제 지역, 그러나 기회 될 수 있다

위례 중에서도 송파권역은 특히 타격이 크다.

• 위례신사선 착공 지연
• 강동·하남·성남 위례에 비해 시세 상승폭 낮음
• 규제까지 겹쳐 매수자 관심에서 소외

하지만 이럴 때 실거주를 고려한 매수는 의미가 있다. 전세를 활용해 대출을 상환하고, 일정 기간 거주 후 다시 전세를 돌리는 전략도 가능하다.

 

6. 규제는 순환한다, 흐름을 이해하자

정부 정책은 일정한 방향을 유지하기보다는 수요에 따라 조정되기 마련이다.

• 과거 2017~2020년에도 규제가 반복되며 전국 단위로 시장 과열
• 규제가 풀리면 투자 수요 유입으로 상승세 재개
• 지금처럼 특정 지역이 규제되면, 수요는 인접 지역으로 이동

즉, '이번에는 송파가 묶였네'라는 시점에서 비규제 지역만 주시할 것이 아니라, 조정된 지역이 규제 해제 후 어떻게 반등하는지도 관찰해야 한다.

 

마치며

이번 토지거래허가구역 재지정은 단기적으론 투자 수요가 제한되고 거래가 줄겠지만, 실거주자에겐 오히려 '진입 기회'가 생긴 시기다. 마포, 성동, 강동과 비교해 가격대는 비슷하면서도 경쟁자는 줄어든 송파.

위례, 가락, 개롱역 주변 단지들처럼 한동안 소외됐던 지역이 지금은 다시 주목할 만하다. 다만, 언제든지 규제가 해제되거나 지역 간 온도차가 생길 수 있으므로 실거주자라면 자기 자금과 조건을 냉정하게 따져보고 접근하는 것이 중요하다.

정책의 방향에 따라 손해만 볼지, 기회로 삼을지는 결국 개인의 판단에 달려 있다. 실거주자 입장에선 지금이 오히려 매수 시점을 고려할 수 있는 적기일 수 있다.