“우리 동네는 왜 규제를?” 송파 마천 주민들의 속사정

시작하며

최근 부동산 시장의 변화 속도가 빨라지고 있다. 특히 서울 송파구 마천동처럼 비교적 조용하던 지역까지 토지거래허가제로 규제가 확대되면서, 주민들 사이에 불만이 커지고 있다. 이 글에서는 서울과 인접한 하남시와 비교해 어떤 불균형이 생겼는지, 실제 현장에서 주민들이 느끼는 규제의 무게는 어떤지 살펴본다. 마천동, 장지동, 거여동 등 송파구 외곽지역이 규제를 받게 된 배경과 그로 인한 영향, 그리고 위례신도시처럼 행정구역에 따라 갈린 지역의 차이까지 함께 짚어본다.

 

1. 토지거래허가제, 서울 외곽까지 확대한 이유

이번 규제 확대는 단순히 집값이 오른 강남 일부 지역만을 겨냥한 조치가 아니다. 송파구 전체, 심지어 서울의 가장자리에 해당하는 마천동까지도 규제 대상에 포함됐다.

• 기존엔 잠실, 대치, 청담, 삼성 등 중심지 위주였던 규제 지역이 이번엔 송파, 강남, 서초, 용산 전체로 확대됨
• 송파구도 예전엔 잠실 주변만 해당됐지만, 현재는 마천·거여 등 외곽 지역까지 포함
• 하남시와의 경계선에 있는 마천은 길 하나를 기준으로 규제 적용 여부가 갈림

이러한 확장형 규제는 실수요자 보호라는 명분도 있지만, 동시에 과도한 규제라는 지적도 나온다. 특히 실질적인 가격 상승이 없는 지역까지 동일하게 규제하면서 현장에서는 "무리한 일괄 묶기"라는 비판도 제기되고 있다.

 

2. 마천동 주민들의 실제 반응은?

마천동 현장을 찾은 사람들의 인터뷰에서는 공통된 아쉬움이 드러난다. 특히 토지거래허가제로 인해 실거래 자체가 어려워졌다는 점에서 불만이 크다.

• 소형 단지, 나홀로 아파트 등 원래부터 거래량이 적은 단지도 일괄 규제
• 실거래가 거의 없는 단지까지 규제를 적용해 매수자·매도자 모두 피해
• 실거주 목적 외에는 매입이 어려워짐에 따라 갭투자 차단은 물론, 매도 자체가 불가능해진 사례 다수

중개업소조차 토지거래허가제를 몰라 거래 상담 자체가 어려운 상황도 발생하고 있으며, 일부 주민은 "집을 팔고 자식에게 생활비라도 주려 했는데, 매수자가 없어 아예 거래가 끊겼다"고 말한다.

 

3. 토지거래허가제란? 적용 기준 간단 정리

많은 사람들이 궁금해하는 토지거래허가제의 기본 구조는 아래와 같다.

• 적용 대상: 주거지역 내 일정 면적 초과한 아파트 (대부분의 아파트가 해당)
• 거래 조건: 매수자는 반드시 실거주 의사를 입증해야 하며, 입주하지 않으면 거래 불허
• 목적: 투기 수요 차단 및 실수요자 보호

하지만, 현실에서는 단순한 실수요자의 거래마저 제한되는 결과를 낳고 있으며, 거래 절벽으로 이어지고 있다는 점에서 제도 실효성에 의문이 제기되고 있다.

 

4. 위례신도시 사례로 본 지역 간 규제 차이

위례신도시는 서울시 송파구, 하남시, 성남시에 걸쳐 있는 신도시로, 행정구역에 따라 규제 여부가 달라진다는 점에서 대표적인 사례다.

• 송파구 소속 위례 아파트: 토지거래허가 대상
• 하남시 소속 위례 아파트: 해당 없음
• 행정구역이 다르다는 이유만으로 같은 단지 같은 구조 아파트의 규제 여부가 달라짐

이 같은 상황은 규제 정책이 너무 행정적 경계에 의존해 결정되고 있음을 보여주며, 실제 수요자 입장에선 이해하기 어려운 이중 기준이 되고 있다.

 

5. 거래절벽으로 이어지는 재개발 단지의 고민

송파 마천·거여 일대는 대규모 뉴타운 및 재개발 구역이 밀집해 있다. 특히 거여2-1, 2-2 재개발 단지처럼 최근 준공된 아파트조차 규제에 포함되면서, 매매와 입주의 선순환이 끊기고 있다.

• 준공 후 실입주하려는 사람들조차 매입이 어려움
• 전세 대출 제한과 맞물려 실수요자도 접근 힘듦
• 재개발 초기 구역은 사업 진행이 더뎌질 우려까지 있음

아파트 100세대 이하의 소형 단지들도 예외 없이 묶이면서, 시장 자율성이 크게 제한되고 있다. 이로 인해 "매도자도 매수자도 모두 발이 묶인 상태"라는 표현이 나올 정도다.

 

6. 제도에 대한 신뢰도 흔들리는 이유

한때 해제됐던 지역들이 다시 규제 대상이 되는 과정에서, 정책에 대한 신뢰도에도 타격이 가해졌다. 서울시는 부동산 과열을 우려해 재지정을 결정했지만, 너무 빠르고 넓은 범위의 뒤집기식 정책 변경이라는 비판도 나온다.

• 정책 일관성이 부족
• 단기적으로 거래 심리만 위축
• 장기적 실수요자 중심 시장 형성엔 의문

결국 제도가 실제 실수요자를 얼마나 보호하는지, 투자 수요를 억제하는 데 효과적인지는 시간이 지나야 확인할 수 있을 것이다.

 

마치며

서울의 외곽인 송파구 마천동과 같은 지역까지 규제 대상에 포함되면서, 집값 상승의 당사자가 아닌 지역 주민들마저 영향을 받게 됐다. 길 하나를 사이에 두고 규제가 적용되기도 하고, 비슷한 시기에 준공된 단지인데도 토지거래허가 여부가 갈리는 상황은 많은 혼란을 낳고 있다. 실거주자를 위한 정책이 오히려 실수요자의 거래까지 가로막고 있다는 점에서, 현장의 목소리에 귀를 기울이고 보다 세밀한 조정이 필요한 시점이다.