2025년 대출 규제 우회, 지금 실제로 쓰이고 있는 4가지 방법

시작하며

2025년 현재, 주택담보대출 규제가 강화되면서 투자자들의 고민도 커지고 있다. 그런데도 시장에서는 이를 우회하려는 다양한 방식들이 실제로 활용되고 있다. 이 글에서는 지금 사람들이 어떤 방식으로 규제를 비켜가고 있는지, 실제 사례 중심으로 풀어본다.

1. 전입 의무의 빈틈, 어떻게 활용되고 있을까

6개월 전입만 지키면 빠져나올 수 있다는 해석도 나온다.

이번 대책에서 가장 크게 바뀐 점 중 하나는 전입 의무의 강화다. 수도권과 규제지역에서 주담대를 받으려면 6개월 이내 전입 조건을 반드시 지켜야 한다.

하지만 문제는 거주 기간이 명확히 명시되지 않았다는 점이다. 단지 ‘전입’만 요구했지 ‘얼마나 살아야 하는지’에 대한 기준은 없다. 이로 인해 한 번 전입신고만 한 뒤, 며칠 내에 다시 이사를 나가고 세입자를 들이는 방식이 거론되고 있다.

집을 산 뒤 본인이 잠깐 거주
확정일자와 전입신고를 빠르게 완료
곧바로 새로운 세입자를 들여 대출금을 회수

이론상으론 가능한 구조다. 단, 중도상환 수수료와 세입자 구인 난이도 등을 고려해야 한다.

2. 전세 승계 매매, 갭투자의 또 다른 형태

기존 집주인이 세입자를 먼저 들여놓고 매매 계약을 진행한다.

(1) 전입 의무를 피하기 위해 사용된다

전입 의무가 붙으면 새로 산 집에 들어가 살아야 하지만, 이미 세입자가 있는 집을 사는 경우 전입이 불가능해 전입 조건이 면제되는 상황이 발생할 수 있다.

(2) 실제 예시

5억짜리 집에 3억 전세 세팅
매수자는 2억만 준비해서 매입
전세금으로 주담대 상환하거나 다른 곳에 활용 가능

나 역시 2023년쯤 비슷한 방식으로 매물을 본 적 있다. 당시에는 금리와 세제가 부담이라 고민만 하다가 넘어갔지만, 지금 같은 상황에서는 다시 등장할 수 있는 구조다.

3. 점유 계정 매매, 가족 간 거래에서 자주 활용

이전 집주인이 세입자로 남고, 새 주인은 명의만 바꾸는 방식이다.

(1) 가족 간 거래나 증여 목적일 때 자주 사용

부모님이 살고 계신 집을 자녀가 매수한 뒤, 부모님이 세입자로 전환되면 겉보기엔 전세 승계처럼 보일 수 있다. 실제론 편법 증여 가능성이 높아 단속 대상이 된다.

(2) 주요 특징

매매와 전세 계약이 동시에 이뤄짐
실제 거주자는 그대로인 상태에서 소유권만 이전
계약 구조상 복잡하고, 증여세 대상 가능성 높음

이 방식은 2019년과 2020년 세제 개편기에 실제로 많이 활용됐다. 다만 지금은 단속의 강도도 훨씬 세졌다.

4. 법인 명의, 사업자 대출을 이용한 매입도 여전

개인 대출이 막히면 법인으로 우회하는 전략도 있다.

(1) 경매 낙찰 후 ‘사업자 대출’ 활용

일부 투자자는 경락 잔금 대출이 막히자, 법인을 통해 사업자 대출을 받는 구조를 선택하고 있다. 법인의 경우 단기 양도 제한이 없어 빠른 매매도 가능하다.

(2) 실제 장점과 한계

단기 양도세 회피 가능
세율 구조가 개인보다 유리한 경우 존재
다만 법인 유지 비용, 세무조사 대상 가능성 존재

(3) 과거 사례와 비교

2020년 7·10 대책 이전, 법인을 통한 부동산 매입은 꽤 흔한 전략이었다. 다만 그 이후 세금과 규제가 강화되면서 지금은 다시 꼼꼼히 따져야 한다.

나 역시 그 시기 법인 설립을 고민했던 적이 있는데, 세무 리스크가 너무 커져 포기했었다.

5. 이외에도 논의되는 우회 전략들

꼬꼬마 님이 댓글로 지적한 주인 전세 매물도 주목할 부분이다.

이 방식은 점유 계정과 비슷하지만, 현 집주인이 전세를 낀 채로 매물을 내놓는 형태다. 언뜻 보면 평범한 전세 매물이지만, 실질적으로는 부모나 지인의 명의로 우회 거래를 하려는 목적이 숨어 있을 수 있다.

국세청이나 금융기관에서도 이를 편법 증여나 자금세탁 구조로 보고 집중 단속에 들어간 상태다. 결국은 한동안 조용했던 부동산 세무조사 시장이 다시 활발해질 가능성이 높다.

마치며

대출 규제가 강화될수록 시장은 늘 새로운 우회 방법을 찾아낸다. 이번 사례들만 봐도 단순한 허점 공략이 아닌, 전세, 법인, 점유 구조 등 제도 전체를 교묘하게 활용하고 있다는 걸 알 수 있다.

다만 그만큼 리스크도 분명히 존재한다. 특히 단속 강화와 세무조사가 예고된 지금, 단기적인 이익보다는 장기적인 안전성을 따져보는 게 더 중요하다.

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