숫자로 본 강남 재건축의 현실… 평균 15년이 넘게 걸린 이유

“재건축이 그렇게 오래 걸린다고들 하죠?”
공인중개사 일을 하다 보면 하루에도 몇 번씩 듣는 말이다. 나 역시 처음에는 막연히 ‘10년쯤 걸린다더라’ 정도로 알고 있었다. 그런데 실제로 얼마나 걸리는지, 또 어떤 단계에서 시간이 가장 지체되는지는 제대로 알 수가 없었다. 그래서 2년 전부터 내가 직접 정비사업 관련 자료를 모으기 시작했다. 구청 회의록, 사업시행인가 공고, 관리처분 인가일자까지 다 뒤졌다. 그렇게 모인 자료를 강남구, 서초구, 송파구—이른바 강남3구 아파트로 한정해 정리해 보니 생각보다 더 명확한 그림이 나왔다.

 

가장 먼저 눈에 띈 건 ‘안전진단부터 준공까지 평균 15.8년’이라는 숫자였다. 말이 15년이지, 고등학생이 입학해서 대학을 졸업할 만큼의 시간이다. 그 사이 정책은 수차례 바뀌고, 조합장은 몇 번을 교체된다. 115개 단지를 조사했지만 그중 사업 전 과정을 정확히 추적할 수 있었던 곳은 31개 단지뿐이었다. 그 31곳의 평균이 15.8년이었다. 일부 단지는 예외적으로 빠르게 진행됐다. 반포현대를 재건축한 ‘반포센트레빌 아스테리움’은 불과 6년 만에 끝이 났다. 하지만 이런 경우는 거의 기적에 가깝다.

 

가장 오래 걸린 곳은 청담삼익 재건축, 지금의 ‘청담루엘’이었다. 안전진단을 통과한 시점부터 준공까지 24년. 중간에 조합장 교체와 분쟁이 이어졌고, 설계 변경이 반복됐다. 나는 그 현장을 여러 번 지나다니며 봤다. 공사장은 철제 펜스에 가려 있었고, 내부는 몇 해째 그대로였다. 조합원 몇 분은 “아이들이 다 커버렸다”며 허탈하게 웃었다.

 

추진위원회에서 조합까지 가는 길이 제일 험하다

사업 절차를 쪼개 보면 초기 단계가 특히 느리다. 정비계획을 세우고 구역 지정이 끝난 뒤 추진위원회를 구성하는 데 평균 4.8년이 걸렸다. 이 구간이 가장 큰 고비다. 주민 동의율이 50%를 넘지 못하면 추진위 자체가 무산된다. 내 경험상 동의서 몇 장이 모자라서 1~2년이 더 지연되는 경우가 많다. 심지어 어떤 단지는 추진위가 해산됐다가 다시 구성되기도 한다. 은마아파트가 대표적이다. 추진위에서 조합 설립까지 무려 20년이 걸렸다.

 

반대로 대치쌍용1차는 같은 해에 추진위와 조합 설립을 연달아 마쳤다. 이 경우는 주민 간 갈등이 적었고, 사업성을 둘러싼 의견이 일찍 정리됐다. 재건축은 행정 절차만의 문제가 아니라 ‘사람’의 문제라는 걸 실감한다.

 

사업시행인가까지의 3.2년, 서류보다 더딘 건 현실

조합이 생기면 이제 설계와 인허가의 시간이 온다. 건물의 형태, 교통영향평가, 교육청 협의 등 각종 부서의 의견을 조율해야 한다. 이 단계에서 평균 3.2년이 소요됐다. 내가 중개했던 한 단지는 도로 확폭 문제로만 1년을 소비했다. 그 사이 시공사는 세 번이나 바뀌었다. 가장 빠른 사례는 ‘신반포22차 재건축’으로, 사업시행인가를 받은 해에 관리처분계획까지 이어졌다. 하지만 대부분의 단지는 그렇지 못했다.

 

사업시행인가가 늦어지는 이유 중 하나는 ‘설계변경’이다. 분양가 상한제나 층수 제한 등 외부 요인이 수시로 변하다 보니, 조합이 감히 결정을 내리지 못한다. ‘조금만 기다리면 규제가 풀릴 것’이라는 기대감이 오히려 속도를 늦추기도 한다.

 

관리처분인가 이후부터는 비교적 빠르다

관리처분계획은 말 그대로 돈 계산 단계다. 분양 수익과 공사비, 조합원 분담금을 산정한다. 조사한 67개 단지의 평균 기간은 2.3년이었다. 여기서부터는 이미 사업의 윤곽이 잡혔기 때문에 속도가 붙는다. 하지만 이 시점에도 변수가 생긴다. 조합원 간 면적 배분 문제나 분양가 산정 갈등으로 인한 소송이 대표적이다. 실제로 대치구마을 재건축은 관리처분인가까지 13년이 걸렸다. 내부에서 조합원 간 형평성 논란이 끊이지 않았다.

 

마지막까지 남는 건 청산과 해산의 문제

재건축이 완공돼 입주가 끝나도 조합의 일은 끝나지 않는다. 등기 이전과 조합 청산까지 가는 데는 평균 2년가량이 더 걸린다. 전체 115개 단지 중 준공 이후 청산까지 끝낸 곳은 23곳뿐이었다. 나머지는 아직도 조합이 남아 있고, 조합장이 월급을 받는 중이다. 입주민 입장에서는 이미 새 아파트에서 살고 있는데도 ‘조합 통장’에 돈이 묶여 있는 셈이다.

 

‘재건축 15년’이라는 숫자 뒤에 있는 사람들

서류로만 보면 15.8년이지만, 그 안에는 수많은 인간사가 있다. 처음 추진위 동의서를 돌리던 사람이 은퇴하고, 조합장으로 선출된 이가 다른 지역으로 이사 가는 일도 있었다. 어떤 조합원은 “내 평생 아파트 완공은 못 볼 줄 알았다”고 했다.

 

나는 이 자료를 정리하면서 재건축이 단순한 부동산 사업이 아니라 ‘시간의 예술’ 같다는 생각을 했다. 정책 변화와 시장의 온도, 그리고 사람들의 신뢰가 맞아떨어질 때 비로소 완성된다. 숫자는 냉정하지만, 그 속에 담긴 이야기는 결코 단순하지 않다.

 

그래서 누군가 나에게 “재건축 얼마나 걸리나요?”라고 물으면 이제 이렇게 답한다.
“평균은 15년이지만, 사람 마음이 맞으면 6년도 가능합니다. 결국 속도를 정하는 건 법이 아니라 사람입니다.”
그 말이 나 자신에게도 위로가 된다.