한남뉴타운부터 장위뉴타운까지, 서울 재개발 투자 흐름 분석

시작하며

서울 부동산 시장에서 재개발과 재건축은 꾸준히 투자자들의 관심을 받는 분야이다. 최근 한 부동산 전문가가 서울 주요 재개발 구역들의 사업성 분석과 투자 포인트를 설명하며, 투자자들이 놓치기 쉬운 핵심 요소들을 짚었다. 특히, 단순히 대지지분이나 용적률만 보고 투자 판단을 내리는 방식에서 벗어나, 분양가와 입지, 주변 시세까지 종합적으로 고려해야 한다는 점을 강조했다. 이번 글에서는 서울 재개발 투자 시 꼭 알아야 할 사항들을 정리해본다.

 

1. 대지지분보다 더 중요한 요소는 일반분양가와 사업성

재개발이나 재건축 투자에서 흔히 대지지분이 넓으면 유리하다는 인식이 있지만, 전문가에 따르면 이것만으로 사업성 판단을 하는 것은 위험하다.

• 분당과 일산을 예로 들며, 같은 대지지분이어도 일반분양가 수준에 따라 사업성이 크게 달라진다는 점을 강조했다.
• 분당에서는 20억원에 일반분양을 해도 수요가 충분하지만, 일산에서 같은 조건으로 분양할 경우 수요가 따라주기 어렵다.
• 결국, 대지지분과 용적률보다는 해당 지역의 일반분양가와 주변 시세, 수요 수준이 사업성 판단의 핵심이다.

 

2. 공사비와 분담금 증가, 현실적 분담금 부담 고려해야

현재 서울 재개발·재건축 현장에서 공사비 상승은 피할 수 없는 현실이다.

• 현재 공사비가 최소 900만원대에 형성돼 있는 상황이다.
• LH 기준 퀄리티를 원하지 않는다면, 더 높은 공사비를 감수해야 하는 실정이다.
• 공사비 상승은 곧 분담금 증가로 이어지며, 최근 신도시 재건축 단지들도 예상 분담금이 계속 높아지고 있다.
• 한남뉴타운의 경우, 최소 분담금 10억원은 각오해야 한다는 점이 강조됐다.

 

3. 한남뉴타운, 사업성은 낮아도 가치 상승 가능성은 여전

한남뉴타운은 사업성 자체는 썩 좋은 편은 아니지만, 완공 후 가치 상승 기대감은 여전히 높다는 평가이다.

• 분담금 10억원을 감수하고도 매수하는 사람들이 많은 이유는, 완공 후 시세 차익 기대 때문이다.
• 반포 신축 아파트 30평대가 50억원을 넘는 시세를 형성하고 있는 상황에서, 한남뉴타운도 그에 못지않은 가격대를 기대할 수 있다.
• 결국, 초기 투자금과 분담금 부담은 높지만, 입지와 희소성, 한강 조망 등 프리미엄 요소들이 장기적으로 가치를 끌어올릴 수 있다.

 

4. 한남뉴타운 다음으로 주목받는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운

한남뉴타운과 성수전략정비구역이 서울 재개발 시장에서 최상위권으로 평가받는 가운데, 그 다음 단계로 주목받는 지역들도 있다.

• 흑석뉴타운은 반포와의 접근성으로 인해 투자자들의 관심이 높으며, 현재 투자금 기준으로 최소 10억 중후반대가 필요하다.
• 노량진뉴타운도 최근 속도감 있게 사업이 진행되고 있으며, 1구역과 3구역이 대장 구역으로 꼽힌다.
• 노량진뉴타운도 최소 11억원 이상은 준비해야 하는데, 역세권과 상업지역 혼합 개발로 사업성은 높은 편이다.
• 다만, 사업기간은 최소 7~8년은 예상하고 투자에 임해야 한다.

 

5. 성북구 장위뉴타운, 상대적으로 낮은 진입장벽으로 인기

서울에서 3억원대 소액 투자처를 찾는다면, 성북구 장위뉴타운이 대표적인 대안으로 꼽힌다.

• 장위4구역은 2025년 입주 예정으로 사업이 상당히 진행된 상태이다.
• 장위14구역, 15구역 등은 아직 초기 단계로, 2억5천만원~3억원대 투자로도 접근이 가능하다.
• 건축심의 통과, 사업시행인가 예정 등 진행 단계에 따라 투자금은 차이가 있으나, 서울에서 3억원대로 진입할 수 있는 몇 안 되는 지역이라는 점에서 관심을 받고 있다.

 

6. 전세가 하락 우려와 현실적 대응 방안

재개발 투자 시, 입주 시점 전세가 하락에 따른 리스크도 함께 고려해야 한다.

• 최근 동대문구, 성북구 등에서는 입주 물량 증가로 인해 전세가 하락이 관측되고 있다.
• 이러한 현상이 일시적일 가능성이 높고, 장기적으로는 공급 감소로 인해 전세가는 다시 회복될 것으로 전망된다.
• 특히, 2026년 이후 서울 전세 공급이 급감할 가능성이 높아, 전세가 회복세로 전환될 가능성도 크다는 점이 짚어졌다.

 

7. 소액 투자처로서 장위뉴타운의 장점

서울에서 청약을 포기하고 입주권 확보 전략을 추천하는 입장에서는, 장위뉴타운이 소액 투자자들에게 적합한 선택지라고 강조된다.

• 최근 발표된 공시가격 4억원 이하 주택은 주택수 산정 시 청약에 불이익을 주지 않는 점도 긍정적이다.
• 장위뉴타운 일부 구역은 현재 공시가격이 4억원 이하로 형성돼 있어, 입주권을 확보하면서도 청약 기회는 유지할 수 있다.
• 서울에서 소액으로 접근 가능한 몇 안 되는 지역이라는 점에서 장위뉴타운은 꾸준히 추천되는 투자처이다.

 

마치며

서울 재개발 투자 시장은 초기 투자금과 사업성, 완공 후 가치 등을 종합적으로 따져야 하는 복합적인 영역이다. 전문가들은 단순히 대지지분이나 용적률에만 집중하는 대신, 일반분양가와 분담금, 주변 시세, 입지 등을 종합적으로 판단할 것을 강조한다. 한남뉴타운, 성수전략정비구역처럼 프리미엄 지역은 높은 분담금과 사업성 리스크를 감수해야 하는 반면, 장위뉴타운처럼 상대적으로 낮은 투자금으로 접근 가능한 지역도 있다. 각자의 투자 성향과 자금 상황에 맞춘 전략적 접근이 필요한 시점이다.