강남·홍대 월세 부담에 지친 건물주? 대학로 상권은 임대료 인하로 회복 중

시작하며

서울의 대표적인 상권인 강남, 홍대, 신촌 등이 높은 임대료 부담으로 어려움을 겪고 있는 가운데, 대학로는 오히려 임대료 인하를 통해 활기를 되찾고 있다. 최근 몇 년간 경기 침체와 코로나19의 여파로 상권 전체가 침체되었지만, 대학로의 경우 건물주들이 임대료를 낮추는 전략을 취하면서 공실률이 빠르게 회복되고 있는 상황이다. 그렇다면, 강남과 홍대가 임대료 상승으로 어려움을 겪고 있는 반면, 대학로 상권은 어떻게 살아남을 수 있었을까? 이번 글에서는 대학로 상권이 유지될 수 있었던 이유와 앞으로의 전망을 분석해 본다.

 

1. 대학로 상권, 코로나 이후 어떻게 변화했나?

대학로는 코로나19 사태로 인해 가장 큰 타격을 입은 상권 중 하나였다. 소극장과 공연장이 핵심인 상권 특성상, 사회적 거리두기 조치가 길어지면서 손님들의 발길이 뚝 끊겼다.

① 공실률 변화

- 2021년 3분기: 대학로 중대형 상가 공실률 19%

- 2023년 4분기: 대학로 중대형 상가 공실률 5.6% (서울 평균보다 낮음)

- 2022년 이후 소규모 상가 공실률도 0.55%까지 회복

② 극단과 공연장의 복귀

- 공연장 운영 재개와 함께 주말 유동 인구가 다시 증가

- 연극과 뮤지컬 등 다양한 공연이 다시 활성화되면서 방문객 증가

③ 임대료 인하 효과

- 건물주들이 자체적으로 임대료를 낮추면서 상권 활성화에 기여

- 기존 대비 30% 이상 낮아진 임대료로 인해 신규 임차인의 유입 증가

 

2. 대학로 상권이 유지될 수 있었던 이유

① 건물 소유 형태

- 대학로의 많은 건물은 구분 상가가 아닌 ‘통 건물’ 형태로 소유됨

- 손바뀜이 적고, 장기 임차인이 안정적으로 운영할 수 있는 환경 조성

② 급격한 젠트리피케이션이 없었던 점

- 강남, 홍대 등의 지역과 달리 프랜차이즈 매장이 많지 않음

- 신규 고급 업종 유입이 어려운 구조로 인해 빠른 임대료 상승이 일어나지 않음

③ 임대료 인하 정책

- 코로나19 이후 공실이 많아지면서 건물주들이 스스로 임대료를 낮춤

- 40~50평 규모의 대로변 점포 임대료가 2,000만원에서 30% 인하

④ 대학 및 문화시설의 지속적인 유입

- 성균관대, 서울대병원, 방송통신대 등 대형 교육·의료기관이 위치

- 공연장과 연극 관련 시설이 지속적으로 운영되면서 방문객 유지

 

3. 강남·홍대 상권과의 비교

① 주요 지역별 임대료 비교

- 대학로 (혜화역 인근, 110㎡ 기준)

- 보증금: 2억원

- 월세: 800만원

- 강남대로 (강남역 인근, 83㎡ 기준)

- 보증금: 3억원

- 월세: 7,000만원 (대학로보다 약 9배 높음)

② 상권 특성 차이

- 강남, 홍대: 유행이 빠르게 변하며, 건물주 교체가 잦아 젠트리피케이션이 빠르게 진행됨

- 대학로: 문화·예술 중심지로 유지되면서 지속적인 방문객이 존재

③ 기업 입장에서의 매력도

- 대학로의 낮은 임대료는 프랜차이즈 업체나 브랜드 매장 입점 시 유리한 조건으로 작용

- 젠트리피케이션이 심한 지역보다 장기적으로 안정적인 운영이 가능

 

4. 대학로 상권의 미래 전망

① 공실은 줄었지만 매출 회복이 관건

- 공연장 중심의 소비 패턴이 유지되면서 평일 매출이 부족한 점이 문제

- 다양한 콘텐츠 개발과 음식점·카페 등의 연계 효과가 필요

② 유동 인구 증가를 위한 개선 필요

- 대학로는 공연 외에 매력적인 요소가 부족하다는 지적이 있음

- 공연과 함께 즐길 수 있는 체험 공간, 복합문화시설 등이 추가될 필요

③ 다른 상권과 차별화된 전략 필요

- 강남, 홍대처럼 빠른 트렌드 변화보다는 대학로만의 색깔을 유지해야 함

- 장기적인 운영이 가능한 임대료 정책 유지가 중요

 

마치며

대학로 상권은 코로나19 이후 공실이 크게 증가했지만, 건물주들의 자발적인 임대료 인하로 인해 빠르게 회복되고 있다. 강남과 홍대는 높은 임대료 부담과 공실 증가로 어려움을 겪고 있는 반면, 대학로는 상대적으로 낮은 임대료 덕분에 안정적인 상권을 유지할 수 있었다.

하지만 대학로가 지속적으로 성장하기 위해서는 단순한 공실 회복을 넘어 매출 증가까지 이어질 필요가 있다. 공연장 외에도 다양한 콘텐츠를 도입하고, 유동 인구를 늘릴 수 있는 전략이 필요하다. 앞으로 대학로가 어떤 방식으로 발전할지 지켜볼 필요가 있다.