상가 공실률 42%, 빛가람혁신도시의 현재가 보여준 것

시작하며

20년이 지난 혁신도시, 이제는 주말마다 불 꺼진 유령도시가 되고 있다.

수도권 인구 집중을 분산시키기 위한 실험은 과연 성공한 걸까?

 

1. 혁신도시가 유령도시가 된 이유부터 짚어보자

겉만 화려한 도시는 왜 사람을 붙잡지 못했을까

처음 혁신도시가 등장했을 때만 해도 기대가 컸다.

하지만 실제로 가보면 놀랄 만큼 조용한 거리, 텅 빈 상가들만 눈에 띈다.

나도 광주전남 혁신도시에 업무차 방문했던 적이 있다.

주말에 한 번 나가서 점심을 먹으려 했는데, 문 연 식당조차 찾기 어려웠다.

이런 상황이 왜 벌어진 걸까?

 

2. 가장 큰 문제는 ‘생활 인프라’의 부재였다

일상이 불편한 도시, 누가 오래 머물고 싶을까

• 상가 공실률이 심각한 수준이었다예를 들어 광주전남 혁신도시의 상가 공실률은 무려 42%에 달한다.나도 현장에서 직접 보았던 수많은 비어 있는 건물들이 그걸 증명했다.
• 커피 한 잔 마실 곳도 찾기 어려운 도시가 어떻게 ‘살기 좋은 곳’일 수 있을까?
• 처음부터 수요 예측 없이 상업용지를 너무 많이 만들었다고 한다.
• 편의시설보다 사무실만 많은 구조도시는 그냥 건물만 채워서 완성되지 않는다.하지만 혁신도시는 ‘이전된 공공기관 직원의 업무 공간’ 중심으로만 구성됐다.
• 이러니 정작 그 가족들은 함께 이주하기 어려웠다.
• 병원, 유치원, 도서관, 마트 같은 일상 인프라가 함께 있어야 한다.
• 교육환경이 결정적 장벽이었다특히 아이가 있는 가정에서 가장 먼저 보는 건 교육이다.하지만 대부분의 혁신도시는 초등학교 몇 개, 중학교 하나 수준이다.
• 전학에 대한 부담, 고등학교 이후 진로까지 고려하면 이주를 꺼릴 수밖에 없다.
• 서울이나 수도권처럼 안정된 학군, 입시 정보, 사교육 인프라가 있어야 한다.

 

3. 성공한 혁신도시에는 분명한 공통점이 있었다

기능 중심 도시, 그게 핵심이었다

• 부산은 전략적으로 기관을 배치했다부산 혁신도시는 두 가지로 명확한 방향성을 잡았다.이 덕분에 관련 기업과 연구소가 자연스럽게 따라왔다.
• 실제로 가족 동반 이주율도 80% 이상으로 전국 최고 수준이다.
• 금융 관련 기관 + 해양 수산 관련 기관, 이렇게 전문 클러스터를 만든 것이다.
• 전북은 금융과 농생명 산업을 연결시켰다국민연금공단 기금운용본부가 이전하면서 ‘전북=금융’이라는 이미지가 생겼다.
• 여기에 농촌진흥청과 그 산하 기관들이 함께 들어오며 시너지를 만들었다.
• 정체성이 뚜렷한 도시는 자생력이 생긴다기능이 명확한 도시는 그 주변으로 자연스럽게 기업이 모이고 사람이 산다.내가 만난 공공기관 직원 중에서도 “그 도시만의 색깔이 있는 곳으로 가고 싶다”고 말한 이들이 있었다.
• 삶의 질과 커리어를 함께 고려한 이직, 이주는 결국 도시의 기능성에 달려 있다.
• 도시가 자생적 생태계를 가질 수 있는 기반이 되는 것이다.

 

4. 문제는 혁신도시만이 아니었다

도청 신도시도 같은 길을 걷고 있다

• 경북 안동의 예: 인구 유입이 아니라 흡수였다경북도청 신도시는 목표 인구의 22%밖에 채우지 못했다.그 결과 구도심이 공동화되며 더 큰 도시 문제를 만들어냈다.
• 즉, 도시 하나 만들겠다고 주변 지역을 죽이는 상황이 생긴 것이다.
• 문제는 외부 인구 유입이 아닌, 기존 안동 인구를 뺏어온 수준이었다는 점이다.
• 충남, 전남 도청 신도시도 비슷한 문제내포는 인구가 늘고 있긴 하지만, 대부분 충남 도내에서 이동한 사람들이다.이런 구조를 두고 전문가들은 ‘빨대 효과’라고 부른다.
• 즉, 도시 하나가 주변 지역의 사람과 자원을 빨아들이기만 하고 있다는 뜻이다.
• 전남 남악은 무안군 인구의 절반 이상이 몰리며 구도심이 급격히 소멸하고 있다.

 

5. 지금 필요한 건 ‘제2의 혁신’이다

도시의 진짜 가치는 ‘삶’의 문제를 해결하는 데 있다

• 물리적 이전이 아닌 생태계 창조가 핵심이다건물만 옮긴다고 도시는 살아나지 않는다.내가 만난 지역 기업 대표는 “공공기관 옆에 아무리 사무실이 많아도, 우리 같은 민간 스타트업이 함께 들어갈 여지가 없다”고 말했다.
• 공공과 민간이 함께 성장하는 구조가 없다면 도시는 늘 반쪽짜리로 남는다.
• 그 안에 어떤 사람들이 모여 있고, 어떤 활동이 일어나는지가 중요하다.
• 도시는 기능 중심으로 설계돼야 한다앞으로는 모든 혁신도시에 동일한 전략을 쓸 수 없다.부산처럼 해양, 전북처럼 농업 기반이 있다면 그걸 중심으로 설계해야 한다.
• 무턱대고 기관만 옮기는 정책은 이제 한계에 다다른 셈이다.
• 지역의 산업, 인재, 자연환경 등을 바탕으로 맞춤형 전략이 필요하다.

 

마치며

혁신도시 20년, 이제는 건물을 넘어서 사람의 삶을 생각해야 할 시점이다.

단지 공공기관의 이전이 아니라, 그 도시에 살아가는 이유를 만들어야 한다.

성공한 도시는 있다. 부산, 전북처럼 자신만의 색깔을 가진 곳이다.

이제는 실패를 반복하지 않기 위해, 똑같은 방식에서 벗어난 ‘진짜 혁신’이 필요하다.

 

🌟 함께 보면 좋은 글

1. 용산국제업무지구 개발, 100층 랜드마크 건설로 서울의 새로운 미래를 열다
2. 세종시의 행정 중심화, 워싱턴 DC를 꿈꾸다
3. 대전충남특별시부터 부울경 경제동맹까지, 초광역 지자체 개편안 총정리